나인원한남 시리즈
나인원한남 8. 전망 및 예상(이번 글)
나인원한남의 입지
위 지도에 표시된 지역이 대한민국 최상위의 '슈퍼리치 주거벨트' 라는 데에는 이견이 있을 수 없을 것 입니다.
'나인원한남'은 이 슈퍼리치벨트를 잇는 최종적인 유니트입니다.
사실, 이 슈퍼리치벨트의 완성에 가장 큰 기여를 한 것은 '한남더힐' 입니다.
한남동이 전통적인 부촌으로 명성을 날리게 된 것은 하야트호텔 아래 쪽의 고급주택가(위 지도 좌측 '슈퍼리치 벨트' 글씨가 있는 부분)와 유엔빌리지(지도 우측의 한강변) 때문인데, 이들 고급주택가는 그 실체에 대한 접근이 쉽지 않아서 그저 막연한 동경의 대상일 뿐, 일반 대중들과는 관련이 없는 다른 세계처럼 여겨져 왔었지요.
게다가 아파트 사랑이 남다른 우리 사회에서는 부자들이라고 해서 예외는 아니어서, 고급빌라와 대저택만으로 구성된 한남동의 고급주택가는 아파트를 선호하는 부유층과도 다소간의 괴리가 있어 세상과 단절된 그 이미지가 강하였는데, 옛 단국대 부지에 한남더힐이 들어서면서 아파트를 선호하는 슈퍼리치들의 욕구까지 만족시키는 다양성을 갖추게 되었고, 한남더힐에 거주하는 인기인들의 소식이 간간이 이슈가 되고 세인의 관심을 끌어 모으기 시작하면서부터는, 그저 막연했던 동경이 바로 이웃한 부촌으로 인식이 바뀌어 가며 대중에게 보다 친근하게 가까이 다가가는 계기가 되었습니다.
이제는 그저 경외하기만 했던 다른 세상의 얘기가 아닌, 적극적인 호기심의 대상으로서 세인들의 관심권을 파고 들어 있으며, 이렇게 대중의 관심이 적극적으로 변화하는 과정에서 한남더힐이 중요한 연결고리의 역할을 맡으며, 일반 대중에게는 딴 세상으로 치부되어 잊혀지고 있었던 최상위 부촌의 이미지가 새삼 부각되고 대중화 된 것 이지요.
한남더힐과 관련한 뉴스들이 지면을 오르내리며 주변 고급주택가에 대한 대중들의 관심 또한 덩달아 높아 졌고, 한남더힐이 들어서면서 고급아파트라고 하는 구색을 갖추게 되었으며, 지역적으로도 멀리 떨어져 있던 고급주택가 두 곳의 사이를 메우며 연결시키는 역할을 담당하면서 '벨트'라고 부르기에 어색하지 않은 부촌지도를 형성하게 된 것입니다.
그리고 한남더힐 만으로는 완전한 벨트라고 부르기엔 다소 부족한 듯 했던 그 나머지 빈 영역을 채우며 '슈퍼리치 벨트'를 완성시키는 마지막 퍼즐 조각이 바로 '나인원한남' 입니다.
나인원한남이 들어섬으로 인해 비로소 하야트 호텔부터 한강까지 단절 없는 고급주택벨트를 형성하게 되고, 대저택과 고급빌라들, 2개의 고급아파트 단지라고 하는 구색까지 완벽하게 갖추게 되는 것이지요.
물론, 이 슈퍼리치벨트가 최종적으로 완성되기 위해서는, 나인원한남이 입주하고 난 후, 최소한 한남더힐에 버금가는 고급아파트 단지 임을 검증받아야 하는 과정이 남아 있습니다만, 현재로선 그 가능성이 매우 높은 상태입니다.
한남더힐과의 비교
아직 미완성인 나인원한남은, 4년 간의 임대종료 후 분양전환 가격이 최소 40억대 중반에 이르는 고가아파트인지라 '한남 슈퍼리치 벨트'의 마지막 퍼즐로서의 성공적인 안착을 무조건 낙관할 수 만은 없습니다.
하지만 다행스럽게도, 한남대로를 사이에 두고 마주보는 한남더힐의 성공사례가 있어 한남더힐과의 비교를 통하여 어느 정도 가늠해 볼 수가 있습니다.
나인원한남과 한남더힐.
두 개의 고급아파트 단지는, '한남 슈퍼리치 벨트'를 형성하고 있는 고급아파트로서의 공통점과 함께, 한남대로라는 큰 도로로 단절되고 9년에 가까운 시간차에 해당하는 만큼의 적지 않은 차이점도 존재하고 있습니다.
[공통점]
당연히 대형평형 위주의 최고급아파트라는 점을 공통점으로 첫 손 꼽을 수 있지요. 그 외에도 '한남 슈퍼리치 벨트' 소속(^^), 인지도 높지 않은 시공사, 시공사 브랜드가 아닌 독자 브랜드를 사용하고 있다는 공통점도 있습니다.
(** 시공사의 인지도 관련 언급은, 조사기관마다 순위편차가 심한 브랜드 순위가 아니며, 도급순위 기준 최상위권의 시공사들이 아니라는 의미이며 오해 없기를 바랍니다.)
가장 중요한 공통점은, 둘 다 임대 후 분양전환이라는 분양과정입니다.
가정이지만,
한남더힐이 임대 후 분양전환을 택하지 않고 곧장 분양을 했더라면, 아마도 한남더힐은 지금과 같은 지위가 아니었을 것이고 나인원한남은 계획조차 세워질 수 없었을 것이며 외인주택 부지의 낙찰가격은 훨씬 더 저렴 했을 것이고, 이 자리에는 최고급이 아닌 조금 비싼 일반 아파트 단지가 들어서게 되었을 지도 모릅니다.
십중팔구는 그렇게 되었을 겁니다.
수십억원 대의 최고급아파트의 실수요자들 중 무주택자가 얼마나 있을까요?
이들이 단지, 동네가 한남동이고 아파트 평수가 크다고 해서, 고가의 아파트에 덜컥 청약할까요? 그 것도 무려 600세대나 되는데??
어림없는 얘기입니다.
모든 신축아파트가 그러하지만, '최고급' 내지 '초고가' 라는 타이틀이 붙는 아파트의 경우 훨씬 더 까다롭고 치밀한 검증 과정을 거쳐야만 실수요자인 슈퍼리치들의 구매를 이끌어 낼 수 있습니다.
한남더힐이고 나인원한남이고 간에, 초고가로 일반 분양을 했더라면 100% 실패했을 것 입니다. 미분양 미계약 분이 많아지게 되면 초반부터 이미지에 큰 타격을 받게 됩니다. 슈퍼리치들의 마음은 이 때에 이미 상당수가 떠나버립니다.
이런 식으로 이미지와 가치가 하락하여 초일류가 되지 못한 일부 초고가 아파트에 대한 사례는 굳이 따로 꺼내지 않겠습니다.
한남더힐은 임대 후 분양이라는 장점 덕분에 무려 8년이 지난 지금까지 분양을 이어오고 있으며, 시세가 오를 때마다 분양가를 야금야금 올리며 분양하고 있는데, 역대 어느 때 보다도 시세가 비싼 요즘 들어 훨씬 더 많은 수의 분양물량이 소진되어 분양물량이 거의 바닥났습니다.
검증이 완료되면 비싸도 팔린다 !
이 것이 최고급아파트의 특징입니다.
아직 임대분양이 결정되지 않던 시기의 나인원한남의 경우, 한남더힐의 분양물량이 꽤 남아 있어서 저울질 당하고 있던 관계로 임대가 아닌 일반 분양으로 갔더라면 꽤나 참혹한 성적표를 받아들게 될 가능성도 많았었습니다.
4년 임대 후의 분양이라 아직 최종 성적표를 받아들기까지는 많은 시간이 남아 있지만, 임대 결정으로 인한 손실보다는 미분양리스크를 피한 점이 훨씬 큰 이득입니다.
최소 40억 중반대의 분양가가 합당한 지를 검증받을 수 있는 시간을 벌어둔 것 이지요. 그리고 그 시기에는 한남더힐의 미분양물량이라는 경쟁상대도 더는 없습니다.
[차이점]
한남더힐에는 소형 평형이 일부 있습니다. 이로 인해 더 많은 검증이 필요했습니다.
나인원한남의 최소 평형은 75평형입니다.
소형평형이 섞여있어서 이질감을 극복해야 하는 검증과정이 불필요합니다.
평면구조와 인테리어, 내장재와 가전 등은 압도적으로 나인원한남 쪽이 우수합니다. 아무리 동등한 최고급이라고는 해도 9년이라는 시간차에 따른 트렌드의 진화가 있었으니까요.
물론, 개별적으로 많은 돈을 들여서 한남더힐을 나인원한남보다 더 우수하게 꾸미는 것은 가능합니다 ^^
9년에 따른 시간차가 있는 만큼, 나인원한남 쪽의 기본 제공 유니트가 더 좋다는 것입니다.
결정적인 차이점은 세 가지가 있습니다.
지형, 타입, 프라이드
*** 지형 ***
한남더힐은 완만한 구릉지형에 위치하고 있습니다.
나인원한남은 평지입니다.
'부촌 = 구릉지' 라고 하는 이상한 속설이 있습니다.
외국의 경우에는 꼭 그렇지도 않은 것 같습니다만, 우리 사회에는 이상하게도 이러한 심리가 존재합니다.
후발주자인 나인원한남은 다소 막연하고 비합리적인 이러한 통념과 싸워서 검증을 받아내야 하는 과제를 안고 있습니다.
*** 타입 ***
나인원한남은 9개 동 전체가 판상형 남향 배치. 남향에 대한 집착이 남다른 우리 사회의 가장 보편적인 아파트 단지 구성입니다.
2000년대 초반, 타워팰리스의 성공에 힘입어 아류의 고급주상복합들이 들어서며 타워형이 한 때 인기를 끌었지만, 그 구조의 단점 때문에 얼마 가지 않아서 예전의 형태인 판상형 남향 일색의 단지구성으로 회귀한 바 있습니다.
최근에는 과거의 단점을 보완한 타워형도 등장하였고 해서, 남향 판상형 일색의 단조로움을 탈피하여 판상형과 타워형을 혼합하기도 하고 판상형의 경우도 향과 높이를 다소 달리 하는 등 다양한 단지 구성을 통해 과거의 단점들을 개선한 단지 구성이 유행입니다.
그런데, 나인원한남의 단지 구성은 전통적인 판상형 타입을 따르고 있습니다.
따라서 모든 동이 남향만을 바라보는 판상형아파트의 가장 큰 단점도 같이 품고 있습니다. 단조로운 외관, 앞 동에 가린 시야, 프라이버시 문제 등등….
한남더힐의 경우 다양한 타입이 혼재되어 있고 향도 제 각각 입니다. 정 남향인 동이 몇 개 안 됩니다. 사각의 타워형도 포함되어 있는데 예전에 건축된 아파트이다 보니 예전 타워형 방식의 단점을 그대로 안고 있어야 하는데… 없습니다 ^^
층고가 높지 않은데다가 워낙 대형 평형이다 보니 사각형을 반으로 나눈 형태들이 되어서 구형 타워형의 단점이 없습니다.
한남더힐 타워형의 경우 대형 거실창이 'ㄱ'자 방향으로 나 있어서 두 방향으로 시야가 확보되다 보니 일부 세대간 시야의 간섭에 따른 프라이버시의 침해소지가 있는데, 대형 평형의 부촌아파트라서 그런지 입주민들 간에 스스로 블라인드 등의 시설을 통해 시야가 겹치는 상대 측과의 프라이버시 침해를 조절해 나가고 있다는 느낌을 받을 수 있었으며, 이러한 모습들이 매우 편하고 자연스럽게 다가왔습니다.
나인원한남의 경우에도 입주민들 간에 자율조정에 의한 프라이버시 보호가 자연스레 이루어지리라 생각되지만, 전 세대가 남향을 확보한 대신에 앞 동에 가로막혀 시야가 단절되는 단점만은 어쩔 수 없어 보입니다.
한남더힐의 경우 정남향인 동이 거의 없으며, 세대간 시야의 겹침이 많지만, 각 동의 타입이나 향이 획일적이지가 않아서 시야가 막혀 답답하다는 느낌이 전혀 없습니다.
*** 프라이드 ***
한남더힐 입주민들의 한남더힐 거주에 대한 자부심은 대단합니다.
그 자부심의 근원은 그저 비싼 아파트에 거주한다는 단순한 이유만은 아닙니다.
거주 만족의 이유에 대해 직접적으로 물어보면 대체적으로 단지 자체의 편안함과 커뮤니티 시설 및 조경과 예술작품 등을 언급합니다.
사실, 직접 가 보면 확연하게 편안함과 여유가 느껴집니다.
매봉산자락에 살짝 안기어 있는데다가 8년을 넘기면서 내부 조경도 안정화 되었으며 간간이 보이는 조형물 등, 다소 과하게 표현한다면, 구색을 갖추기 위한 단지 내 부속품으로서의 조경이 아니라 모던스타일의 조각 공원에 아파트 건물이 부속품으로 스며들어 있다는 느낌 정도?
그리고 짐작이지만, 유명인사들을 비롯한 단지 내부의 이웃들에 대한 프라이드 또한 높지 않을까 추측해 봅니다. 아무도 드러내 놓고 얘기하지는 않지만…^^
나인원한남에 대한 입주민의 프라이드는 당연히 미상입니다.
고급 커뮤니티 시설과 함께, 조경 또한 한남더힐과 동일한 조경전문가가 참여하여 설계하였으니 기본적인 준비는 되어 있는 셈이지만, 아직 준공 전이라 많은 검증과정이 필요합니다.
한남더힐은 입주민의 거주 프라이드가 이미 검증이 완료되었고, 나인원한남은 이제부터 검증을 받아야 한다는 큰 차이가 존재합니다.
이 검증의 결과는 향후의 아파트 가격에 큰 영향을 미치게 될 것 입니다.
나인원한남의 전망
지금까지 살펴본 것 처럼, 나인원한남의 향후 분양전환 성적 및 고급아파트 단지로서의 위상 확보 여부는 한남더힐과의 비교를 통해 결정될 수 밖에 없습니다.
9년이라는 시간차가 있어, 일반적인 아파트의 경우라면 신축되는 나인원한남에 대한 선호도가 더 우월하겠지만, 이 경우에는 반대로, 초고가 최고급 아파트라는 특성으로 인해 한동안은 나인원한남이 한남더힐을 따라가는 모양새가 될 수 밖에 없습니다.
최근 3년간, 한남더힐의 어마어마한 거래량을 보아서는 수요는 충분합니다.
문제는 검증입니다. 특히나 입주민의 프라이드에 대한 검증.
고급주택의 특성에 따라 이 검증은 곧바로 가격에 반영이 될 것입니다.
최근 3년간, 한남더힐의 어마어마한 거래량의 이면에는 미분양물량이 있었습니다. 그렇지만 반면에, 상대적으로 그 높은 가격대의 매물을 받아 준 수요층이 탄탄했었기 때문이기도 합니다.
그런데, 이젠 미분양물량이 거의 다 소진되었습니다.
미분양물량이 소진되었다고 해서 검증이 완료된 고급주택에 대한 수요가 사라질 리는 없는 노릇. 향후에는 오히려 한남더힐의 공급부족이 초래될 수도 있습니다.
그리고 분양전환 이후에는 나인원한남이 그 부족한 공급의 대안이 될 수도 있습니다.
물론, 한남더힐 못지 않다는 검증이 완료되는 것이 선결과제입니다.
당장은 완성도 높은 시공품질이 중요합니다.
입주 후 분양전환 이전에 공사의 하자가 드러나 이슈화 되기라도 한다면 '고급주택'이라는 명성과 이미지에는 치명타가 될 터이니까요.
나인원한남이 입주하고 분양전환 될 때까지 순조롭게 검증을 마치고 안착한다면, 한남더힐에 대한 수요를 분산시키며 한남더힐이 그랬던 것 처럼 한남동 일원의 지역가치를 끌어올리는 역할을 하게 될 것 입니다.
한남더힐과 함께 한남동의 새로운 쌍두마차로서, 한남동 북측과 유엔빌리지의 오래된 쌍두마차와 더불어 사두마차가 나란히 이끄는 진정한 슈퍼리치 주거벨트의 마지막 퍼즐이 한치의 어긋남 없이 맞춰지는 것은 이제는 오로지 '나인원한남'의 마무리 분전에 달려 있습니다.
나인원한남 시리즈
나인원한남 8. 전망 및 예상(이번 글)
2019 전반기 한남더힐 및 용산구 아파트 실거래 통계
나인원한남 7. 연혁
