저번 글, '2019 분양가상한제에 대하여' 에서 밝혔듯이 적절하지 못한 타이밍에 출현 한지라, 분양가상한제의 반영 결과는 예측이 어렵습니다.

 

몇 가지 가능한 경우들을 단편적으로 언급해 보겠습니다.

 

 

입법 무산 또는 변경

 

대뜸, 정책부터 발표해 놓고 후속 입법과정에서 완전히 무산되어 버리거나 변질되는 경우입니다.

 

과거에도 이러한 사례들이 없지 않았습니다.

 

안타까운 것은, 이러한 결과가 거의 대부분이 국가장래나 민생에 대한 고려와는 무관하게 정치권의 정치논리에 따라 결정된다는 것인데, 현재에도 알려진 보도들로 유추할 때에 이러한 가능성이 없지는 않습니다.

 

문제는, 마냥 시간을 질질 끌게 되는 경우입니다. 우리는 정치권의 이러한 행태를 한 두번 본 것이 아닙니다.

 

 

시행의 유보 또는 오락가락 시행

 

발표된 전문 후미에, 구체적인 지역 및 시기의 지정은 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려하여 별도로 적용하겠다는 언급이 있습니다.

 

입법이 완료되어도 상황을 보아 가며 적용여부를 결정하겠다는 것인데, 좋지 않습니다.

 

여차하면~ 이라는 단서를 달아서 시장을 위협하겠다는 의도로 밖에는 보이지 않으며, 이는 불확실성과 불안감만을 조성하는 행태입니다. 협잡꾼도 아니고… 정부가 국민을 상대로 할 짓이 아닙니다. 이렇게 된다면 최악입니다.

 

 

예고된 대로 입법이 완료되고 곧장 전면적으로 시행을 한다면...

 

부동산시장의 반응

 

일부 재건축 재개발 단지들에서는 매우 큰 잡음이 발생할 것 입니다. 재개발 재건축 관련된 내용들은 아래에서 별도로 짧게 언급합니다.

 

현 정부의 부동산대책 발표 후 반응에는 일정한 패턴이 있습니다.

일단 관찰, 이후 슬금슬금 거래 진행되다가 가격 상승.

 

소위 눈치보기인데, 이런 현상이 나올 수 있는 것은 분양물량과 재고주택의 매물이 극히 적기 때문입니다.

 

분양가상한제 정도되면 거래가 고갈되는 부작용이 나오면서 가격은 하향안정화가 되어야 하는데, 사실 지난 두 번의 대책, 82대책과 913대책들도 막강했음에도 불구하고 효과를 보지 못한 전례가 있는 만큼 이 번에도 반드시 기대했던 대로의 효과가 나올 것이라고 낙관할 수 만은 없습니다.

 

어느 때 보다도 눈치보기가 치열할 듯 하며 오히려 많지 않은 거래량 속에서 가격은 상승할 가능성이 현재로서는 더 높아 보입니다.

 

규제 일변도의 정책 속에서 매물의 출현은 어렵고, 양극화의 가속화가 빠르게 진행되고 있어서 이러한 예측이 가능해 집니다.

 

이 번의 분양가상한제를 강제 소환해 낸 가격 상승의 주 요인중 하나는 다름 아닌 똘똘한 한 채로 갈아타기였습니다. 똘똘한 한채로 갈아타기.... 양극화의 대표적인 산물이죠.

 

 

전매제한

 

서울 지역 신축아파트의 매물을 고갈시키는데 큰 역할을 담당하게 될 규제입니다. 이미 금지된 분양권전매, 양도세 중과 및 강화된 양도세 비과세 규정으로 인해 청약 외의 신축아파트 공급은 거의 없는 상태인데, 분양권상한제에 의한 당첨 물량은 입주 후에도 7~8년 동안은 매물로 나올 수가 없게 됩니다.

 

자가인 새아파트에서 살려면 오로지 청약에 당첨되거나 재건축, 재개발 지분을 사놓고 기다리는 것 밖에는 대안이 없습니다.

 

 

재개발 재건축

 

사업단계에 따라 많은 혼선이 있을 수 밖에 없습니다.

 

철거가 완료되어 일반분양이 가능한 사업장이라면 서둘러 분양승인을 받으려 할 것이고, 관리처분 인가를 받았으나 아직 일반분양까지는 요원한 사업장들은 그야말로 날벼락을 맞은 셈이지만 별다른 해법이 없는 상태라 그저 적용이 늦추어 지길 바라며 우왕좌왕 하는 수 밖에…

 

이들은 울며 겨자먹기로 계속 진행하는 수 밖에는 없지만, 초기 단계의 사업장들 중에는 사업이 많이 지연되거나 중단되는 경우까지 발생할 수도 있습니다. 

 

분양가 상한제로 재개발을 포기하는 사례가 속출하여 뉴타운 일몰제라 일컬어지는 법령을 새로 만들어내었던 과거의 사례가 있는지라 짐작하기 어렵지가 않습니다.

 

 

주택 품질 저하

 

당연히 품질의 저하가 일어날 수 밖에 없습니다.

 

2016년에 분양되었던 아파트들만 해도 동시기에 분양했던 다른 주택들과 비교하였을 때에 현저하게 트렌드가 많이 뒤쳐진 주택들이 꽤나 섞여 있었습니다.

 

과거의 분양가상한제에 묶여서 지지부진하게 사업을 끌어 오다가 막바지에 속도를 내어 분양에 나선 재개발 재건축 아파트들이었습니다.

 

상당히 오래 전에 인가 받은 건축계획 그대로였기에 트렌드가 쳐질 수 밖에 없었던 것이지요.

 

일반 분양물량이 많은 정비사업장의 경우 결코 최상의 품질을 유지할 수 없습니다. 

 

 

공급축소

 

없을 수가 없습니다.

 

현재 서울시의 신축 아파트 공급은 재개발 재건축 외의 다른 대안이 거의 없습니다. 청약 가능한 아파트는 거의 전부 재개발 아니면 재건축 아파트란 얘기입니다.

 

국토부 장관이 직접 밝혔듯이 이 번의 분양가상한제는 '강남재건축'을 정조준하고 있습니다. 동일한 법을 적용받는 재개발은 덤으로 타깃이 된 것이구요.

 

과거의 사례를 보면 초기 또는 중기 단계의 강남재건축은 그냥 버텨 버리더군요. 재개발은… 포기하는 사례가 더 많았습니다.

 

공급물량이 줄어 들지 않는다는 것은 억지입니다. 

 

 

체감 공급 및 서울지역 내 양극화 문제

 

설령, 정부가 주장하는 것 처럼 실질적인 인허가 물량이 크게 위축되지 않더라도 집을 사고 싶은 사람의 입장에서는 대폭 공급이 줄어든 것으로 체감할 수 밖에 없습니다.

 

인허가 물량이 분양물량과 일치하는 것도 아니구요,

 

품질이 다소 떨어져도 가격이 싸다면 좋은 청약의 기회가 될 수도 있겠으나, 20~30대나 주택을 갈아타고 싶은 1주택자에게는 당첨확률이 '0' 입니다.

 

무주택기간이 길고 청약통장 가입기간이 긴 40~50대의 무주택자에게 절대적으로 유리한 가점제 때문입니다.

 

분양권 전매금지, 양도세중과, 양도세 비과세 요건 강화에 더하여 분양가상한제 아파트의 전매제한 등으로 매물의 고갈이 극심해 지는 점도 상대적으로 공급이 부족하다고 느낄 수 밖에 없게 만듭니다.

 

청약이 안 되면, 분양권을 사거나, 다른 아파트를 사거나 해서 해결을 하면 되는데, 자의 타의로 매물이 나올 수가 없게 되다 보니 오로지 청약 외에는 신축아파트를 살 방법이 없어집니다. 체감하는 공급부족이 클 수 밖에 없습니다.

 

그리고, 위에서도 살짝 언급했지만, 분양가상한제가 지나간 후의 가장 큰 부작용은 급격하게 양극화가 가속화 된다는 데에 있습니다.

 

'강남재건축'을 겨냥한 분양가상한제는 수 년의 시간이 흐른 뒤에는 엉뚱하게도 강북의 재개발들만 죽여버립니다.

 

이미 수많은 뉴타운과 재개발 구역들이 한꺼번에 해제되었던 경험이 한차례 있습니다.

 

그 기간 강남재건축들은 굳건히 버티다가 2015년부터 고공행진을 하면서 가격차이를 벌리기 시작하여 급격하게 양극화를 가속화하게 됩니다.

 

이 번에도 크게 다르지 않을 것으로 보입니다.

 

강남의 재건축 아파트들은 경기 사이클이 바뀌어서 정책이 바뀔 때 까지 버틸 힘이 충분하지만 강북의 재개발 구역들은 그렇지가 못 합니다.

 

다시 한 번 2014~2015년 같은 경기 사이클이 온다면 강남과 강북 간 양극화의 격차는 더욱 크게 벌어질 수 밖에 없을 겁니다.