이전 글, '용산 국제업무지구 ⑤ 2006 부동산시장'과 '용산 국제업무지구 ⑥ 부동산시장에 대한 후폭풍'에서 정리했던 부동산시장 과열양상의 원인들을 분석한 글 입니다.
2006년을 기점으로 폭발했던 부동산시장과 2016년부터 5년간 급등세가 이어지고 있는 현재의 서울(또는 수도권) 지역의 부동산시장 양상은, 커다란 궤는 달리하고 있지만 많은 부분에서 유사한 모습들을 보이기도 합니다.
그러다 보니, 2006년 또는 그 무렵과의 데쟈뷰를 언급하는 의견들이 간간이 나오기도 합니다.
이번 장은 2006년을 기점으로 발생했던 부동산시장의 과열양상에 대한 원인만을 다루기로 하며, 현재 상황과의 비교 등은 하지 않겠습니다.
이 장에서 언급하는 원인들을 읽어 보시고 현재의 상황과 어떻게 유사하고 어떻게 다른지를 판단하는 일은 여러분들의 몫으로 남겨 두겠습니다.
유동성의 급증
활성화가 높은 정도를 넘어서 급등이라는 표현이 사용될 정도의 현상이 벌어지는 데는 반드시 풍부한 유동자금이라는 배경이 있습니다.
그 풍부한 유동성의 출처가 토지보상대금일 경우에는 당연하게도 부동산시장으로 유입되는 비율이 높을 수 밖에 없구요….
2006년 이 전까지, 판교신도시를 비롯한 많은 신도시들과 지역균형개발이라는 미명아래 계획된 행정수도 이전, 기업도시 개발 등의 호재들로 인하여 수년 동안 많은 토지보상이 이미 예고 되었었고 한창 보상이 이루어지고 있었습니다.
또한, 이러한 개발호재들은 집값을 잡기 위한 규제로 갈 곳을 잃은 유동성을 토지시장으로 끌어들이는 역할을 하였고, 활황세를 만난 토지시장에서 차익을 실현하고 매각된 토지대금들은 또 다른 투자처를 찾기 시작했는데, 그 시야에, 주택가격 상승 억제로 눌려 있던 서울의 토지 가격과 몇 년간 급등세를 보였던 지방 토지 가격의 차이가 많이 줄어들어 있다는 사실이 포착되었습니다.
수많은 보상과 활황을 맞은 토지거래의 급증으로 유동자금의 규모는 점점 늘어만 가고, 그 유동성의 증가규모가 주체할 수 없게 되는 수준이 되자 마침내는 규제를 겁내지 않고 서울과 수도권으로 진입하게 됩니다.
집값을 잡기 위한 공급대책이었던 신도시개발이 이처럼 엉뚱하게도 토지보상에 따른 유동성을 늘려버리는 부메랑이 되어 돌아왔던 것 입니다.
공공이 주도한 높은 공급가격
판교신도시, 은평뉴타운 등의 높은 분양가는 상대적으로 주변 집값이 싸게 여겨지도록 만들어 부동산시장을 과열시켰습니다.
집값을 잡고자 하면서도 공적기관이 공급하는 주택의 분양가는 높게 책정했던 모순이 일으킨 결과입니다.
8조원이라는 코레일부지 가격도 마찬가지였습니다.
사업에 참여했던 삼성물산 등의 기업들은 논외로 치더라도, 코레일과 서울시, 국민연금이라는 공공기관들이 이 엄청난 금액으로 토지를 팔고 사는 행위를 주도한 주력들입니다.
탈락한 현대건설 컨소시엄이 제시한 금액은 7조 8천억원으로 알려져 있습니다.
그리고, 2006년 코레일이 제시했던 예정가격은 3조 7,783억원이었습니다.
부동산과열이 사회적 문제가 되고 있던 시기에, 굴지의 대기업은 물론, 공적기관인 코레일과 국민연금, 게다가 부동산시장 정책에 참여하는 서울시까지 나서서 이 거대한 과열 행각에 직접 참여한 것 입니다.
그리고 이 사건은, 일대의 지가 수준을 아예 다른 차원으로 올려 버리게 됩니다.
부동산 가격안정을 부르짖으면서도, 공공이 먼저 높은 공급가격을 주도하여 주변 지가를 올려버리는 이율배반적인 행태는 어제 오늘의 일이 아니지만, 다음에 언급될 사항들에 비하면 이 정도는 차라리 약소한 편입니다.
정부와 지자체, 기타 정치적인 이유에 의한 엇박자
사공이 많으면 배가 산으로 간다 했습니다.
831대책이 준비될 정도로 부동산시장이 과열되어 가는 상황인데, 대선을 2년 반 앞둔 이명박 서울시장은 일찌감치도 대선준비에 들어가며, 뉴타운 특별법과 3차 뉴타운 등으로 자신의 치적을 부각시키는 작업에 들어갑니다.
2006년 초에는 정부가 집값을 잡겠다 하는데 서울시와 강남구는 재건축 용적률 상향을 언급하고, 판교발 2차 후폭풍에 버블세븐 논란이 거세어지는데 지방선거를 앞둔 후보자들은 너도 나도 4차뉴타운을 비롯한 화려한 개발공약에만 열을 올립니다.
엇박자도 이런 엇박자가 없습니다.
2007년 상반기, 대선을 몇 개월 앞둔 시점에서 이명박후보는 '강남재건축에 대한 규제 완화'를 언급해서, DTI , 분양가상한제, 종부세 등으로 간신히 과열양상을 가라앉혀 놓은 부동산시장에 다시 한 번 불씨를 던져 버리고, 이러한 이미지에 대한 기대감이 이어지며 대선이 임박한 가을부터는 다시 한 번 부동산시장을 상승세로 이끌어 버립니다.
2007년 1월에 4차 뉴타운의 지정을 무기한 보류하며 부동산정책과 보조를 맞추는 듯 했던 오세훈 서울시장은 불과 6개월 뒤에 '용산 국제업무지구'라는 초대형 먹잇감을 부동산투기시장에 풀어 놓습니다.
이 파장으로 온통 부동산과열이 한창이던 2008년에도 총선후보들은 또 다시 일제히 4차 뉴타운을 부르짖습니다. 물론 어김없이 부동산시장이 안정되어야 한다는 후보자 자신들의 이율배반적인 모순된 신념을 동시에 강조하면서....
이미 서브프라임 사태가 터져 나왔고 국제금융위기가 예감되며 여기 저기서 위기신호가 감지되고 있었던 때의 일 입니다.
오세훈 서울시장은 뉴타운 공약을 앞세운 한나라당 후보들을 지원하기 위해, "총선 앞둔 국회의원 후보들의 요구가 많지만 부동산시장 안정을 위해, 총선 이후 경제 상황이 허락하는 시점에 뉴타운을 10개 이하로 최소화해 추가 지정하겠다"는 발언으로, 자신의 발은 교묘하게 빼면서도, 아직 식지 않고 있던 4차 뉴타운 열풍을 이용해 동료 후보자들을 간접지원하여 결국은 다시 한 번 4차 뉴타운에 대한 기대감을 품게 만들어 놓습니다.
물론, 당연히 4차 뉴타운은 끝내 지정되지 못 하였지요.
이미 전략정비구역으로 탈을 바꿔 쓴 4차 뉴타운을 굳이 새롭게 지정할 실익이 없었거니와, 부동산시정이 안정되지 않아 경제상황이 허락하지 않았기에 책임질 일도 없었으니까요.
오로지 정치적인 이유 한 가지만으로 빚어진 이러한 엇박자들은 당시의 여러 상황들과 맞물리면서 대부분이 직접적으로 즉각적인 부동산시장의 과열을 야기시켰으며, 일부는 향후에 과열을 일으킬 불씨들을 심어 놓는 요인이 되었습니다.
정치적인 야심과 사욕의 부산물인 국제업무지구
위에 언급한 엇박자 사례들 또한 모두가, 염불(민생)에는 아랑곳없이 잿밥(정치적인 야심과 사욕)에만 여념이 없다는 사실을 적나라하게 보여주고 있으며, 용산의 국제업무지구는 그 잿밥의 정점을 찍고 있는 부산물입니다.
정치적인 불순한 속셈이 있든 없든 간에 일찌감치 4차뉴타운의 지정을 무기한 보류한 것 까지는 좋았으나, 이는 결국, 전략정비구역으로 탈만 바꾸어 쓴 것에 지나지 않는 실질적인 4차뉴타운이었으며, 이는 또한, 매우 탁월하게 조삼모사를 응용한 사례가 되었습니다.
전면에 내세운 용산 국제업무지구가 던져준 화려한 환상은 그 이면의 모든 그늘을 덮고도 남았습니다.
때 마침, 청계천 복원과 뉴타운이라는 성과에 대한 호응을 발판으로 대선도전에 성공한 이명박 당선인의 강한 개발이미지는 그 환상에 대한 기대감을 더욱 증폭시켜 놓았습니다.
부동산 투기가 우려되어 4차뉴타운의 지정을 보류했던 행위가 정당성을 가지려면, 국제업무지구는 몰라도 한강변의 여기 저기를 전략정비구역으로 지정하지는 말았어야 했습니다. 4차 뉴타운 후보지들에 대해 '개발행위허가제한'이 가해지며 4차 뉴타운 가능성이 높을 것으로 착각하게 만들지도 말았어야 했습니다.
무엇보다도, 4차뉴타운 후보지 인근 지역과 전략정비구역 주변 등에서 이루어지던 무분별한 '신축쪼개기'에 대한 수많은 경고와 탄원 등을 1년 이상 방치하지 말았어야 했습니다. 1년을 넘게 수많은 민원이 제기되었음에도 사유재산권 침해를 핑계로 손을 놓고 있던 서울시는 이 '신축쪼개기'가 사회적인 큰 문제로 이슈화가 되고 나자 뒤늦게 조례개정에 들어가는 상반된 행동을 보여줍니다.
이 과정에서 당연하게도 1년 전에 했더라면 훨씬 적었을, 결국은 훨씬 더 많은 사유재산권이 걸린 반발을 받게 됩니다.
이러한 일련의 과정과 결과들은, 4차뉴타운 지정 보류의 이유로 내 걸었던 '부동산투기 방지'라는 명분은 일순간 모면을 위한 핑계에 불과하였으며, 국제업무지구와 한강르네상스를 자신의 트레이드마크로 삼으려는, 속이 뻔히 보이는 정치적 계산에 불과한 것 임을 적나라하게 보여주고 있습니다.
이명박 따라하기 식의 이 프로젝트는 너무 거대하고 화려했던 지라, 하나도 제대로 실현되지 못하고 비참하게 끝을 맺고 맙니다. 거대했던 만큼 남긴 후유증도 상당합니다.
엉뚱한 진단과 처방, 사후 약방문
2005년 상반기, 판교신도의 대형아파트 공급을 줄이겠다고 하자 분당, 용인, 평촌 등지의 집값이 뛰어 오릅니다.
831대책은 7월말에 정점을 찍고 숨고르기에 들어간 한달 뒤에 발표되었습니다.
은평뉴타운의 높은 분양가가 집값을 들쑤시자 분양을 보류합니다. 4차 뉴타운도 보류합니다. 사전에 충분히 여파를 짐작할 수 있었던 사항들이었습니다.
2006년 가을 또 다시 집값이 뛰자 '검단신도시' 라는 공급대책을 발표합니다. 이 엉뚱한 대책에 대한 실망감은 집값 상승이 수도권 전역으로 번져 가게 만들었습니다.
뒤이어, 기존 신도시들의 공급을 확대하겠다는 대책을 발표합니다. 더 이상은 나올 대책이 없어 보입니다.
위의 엉뚱한 진단과 사후 약방문 정책들이 왜 엉뚱하고 뒷북에 불과한 것인지는 따로 얘기하지 않아도 충분할 것 입니다.
갑툭튀 정책과 개발계획들
이 엉뚱한 정책들과 개발계획들은 한결 같이 어느 날 갑자기 튀어나왔다는 공통점들을 가지고 있습니다.
예상하지 못했던 상황에 대해 급조한 대책이기 때문입니다. 또는 충분히 예견되었음에도 아예 예상하려고 하지도 않았기 때문이기도 합니다. 잿밥에만 맘이 가 있었기 때문이지요.
아무리 급조했기로서니 핀트가 어긋나도 이만 저만 어긋난 게 아닙니다.
정책을 받아들이는 부동산시장의 입장은 전혀 고려되지 않고 정책을 만드는 집단의 일방적인 생각만 담겨 있어서 그렇습니다.
갑툭튀는 비단 정책에만 국한되는 것은 아닙니다.
용산 국제업무지구를 비롯한 많은 개발계획들이 이처럼 급조되어서 발표되는 경우도 허다합니다.
본 시리즈에서 언급되고 있는 개발계획들만 하여도, 3차 뉴타운 지정 이 후 6개월도 안 되어서 4차 뉴타운 열풍이 시작된 것도 그러하고, 검단신도시 계획이나 기존 신도시의 공급 확대 같은 '갑툭튀' 개발계획들이 있었습니다.
당연히 백미는, 한강르네상스와 국제업무지구, 전략정비구역 들입니다.
코레일 부채 청산을 위하여 '용산역세권개발 사업자 공모'라는 소박(?)한 절차로 기획되었던 프로젝트는 7개월 만에 대형 프로젝트로 굳어졌고, 이 대형 프로젝트를 탄생시킨 한강르네상스 계획은 불과 10개월 전에 환경에 포커스를 맞춘 기획으로 시작하였던 것 입니다.
전략정비구역의 기획은 차라리 쉬웠을 것 입니다. 이미 논의되고 있었던 4차 뉴타운에다가 한강변 아파트지구들의 지구단위계획들을 적당히 짜깁기 한 것 이니까요.
그리고 너무도 즉흥적으로 급조되고 무책임했던 이 계획은 위기상황이 되면서 빠르게 유야무야 되어 버리고 아무도 책임을 지지 않은 채 수많은 피해자들 만을 만들어 놓았습니다.
맺음말
여기까지 이어왔으니 이제, 2006년을 기점으로 이어지는 부동산시장의 과열 양상 원인은 새삼스럽게 결론을 따로 언급할 필요도 없을 듯 합니다만, 결자해지의 입장으로 정리를 해 보면….
정치적인 사욕에 의한, '갑툭튀' 정책이나 계획 및 엇박자에다가 엉뚱한 처방...
등이 복합적으로 계속 이어지면서 만들어진 결과라 할 수 있겠습니다.
가장 먼저 언급했던 원인인 유동성의 증가 또한, 전적으로는 아니지만 위와 같은 이유가 많이 작용하여 만들어 진 결과이기도 합니다.
대한민국 부동산시장을 움직이는 가장 큰 변수는 '정책' 이라고 하는 이유가 여기에 있는 것 이겠지요?
그리고 이 '정책'이라는 것은 단순하게 집권정부의 부동산정책만을 의미하는 것이 아니라, 중앙정부와 지방정부 및 행정조직과는 무관한 정치인 집단의 발언 등 정치적인 행보들 까지도 포함된 포괄적인 의미라는 것을 위의 사례들이 알려주고 있습니다.
이 글은 부동산투자 칼럼의 성격으로 집필하고 있으며, 따라서 정책에 대한 비판이나 견해 등은 가급적 지양하고 있으므로 여기에서 이 글을 마쳐야 하지만, 기왕에 많은 원인들이 '정책' 이라는 방향으로 귀결되고 있어서 소소한 필자의 견해를 덧 붙여 봅니다.
정책에는 무엇보다도 정치인의 야심이나 사욕이 배제되어야 하겠지만, 거기까지는 바라지 않더라도 최소한 두 가지 요건만은 충족이 되어야 합니다.
첫 째는 '역지사지' 요, 둘째는 책임을 져야 한다는 것 입니다.
역지사지.
김건모의 노래 가사 중에 나오는 '입장 바꿔 생각해 봐' 입니다.
정책을 만드는 입안자의 입장이 아니라 정책을 받아들이는 시장의 입장에서 고민한 결과가 반영된 정책이라면 위에 언급한 사례들처럼 정답만을 정확히 비껴가는 최악의 결과까지 나오지는 않았을 것 입니다.
높은 분양가가 주변 집값을 올리거나, 국지적인 지역에 대한 규제는 당장에는 풍선효과를 발생시키고 장기적으로는 투자처를 찍어주는 역작용을 한다는 것 정도는 이미 많은 경험으로 익히 알고있는 사실입니다.
831대책부터 시작된 공급확대로의 선회는, 그 시기가 늦었다기 보다는 '역지사지' 를 소홀히 한 탓이 더 큽니다.
서울을 중심으로 하여 이어지는 욕구를 검단신도시로 해결하려 했던 성급함이 역풍을 불러 일으킨 것은 너무도 당연한 결과입니다. 타깃이 적절하게 맞춰져야 공급대책이 효과를 볼 수 있다는 것은 상식입니다.
공급과 관련하여 하나 더 고려되어야 할 역지사지는 공급 및 공급대책의 타이밍입니다. 계획과 분양 및 입주시기 간의 기나긴 시간차에서 발생하는 문제들을 치밀하게 계획하여 타이밍을 맞추지 못한다면 오히려 시장을 과열시키는 역풍을 맞을 수 밖에 없으며 이는 과거의 사례들이 증명하고 있습니다.
이 타이밍의 문제는 참으로 풀기가 어려운 난제이며 장기적으로 계획되어야만 합니다. 무엇보다도 수요 억제의 반시장정책으로 일관해오다 갑자기 공급대책으로 돌아서면 또 다시 시장과열의 빌미가 된다는 것은 2006년의 사례를 통하여 드러나 있습니다. 결코 당장의 성과를 얻기 위해 사용해서는 안되는 것 입니다.
책임.
정책과 정치인에게 이보다 더 무거운 의무가 있을까요?
하지만, 요즈음의 정책과 정치인들은 이 무거운 의무를 너무도 가볍게 저 버립니다.
정책은 반드시 의도했던 목적을 달성해야만 합니다. 그런데 작금에는 너무도 당연하게 정치집단의 위기 방어용으로 남발되고 있습니다. 실패한 정책에 대한 책임은 찾아볼 수 없습니다.
개발계획은, 그 의도가 무엇이었든 간에 실현되고 완성되어야 합니다.
따라서 실현가능성이 낮고 어울리지 않게 거창한 계획은 아예 세워져서는 안 됩니다.
현재에는 너무도 많은 거창하고 화려한 계획들이 세워지고 그 중 일부는 아무도 책임을 지지 않은 채 흐지부지되어 버립니다.
그리고, 국제업무지구와 같이 그 규모가 크고 화려하면 할 수록, 무산된 이 후의 후유증은 훨씬 더 클 수 밖에 없습니다.
수도이전 무산, 국제업무지구 무산, 4차 뉴타운 무산, 전략정비구역 무산, 정비구역과 뉴타운 해제 등등… 언젠가부터는 수 많은 대형 개발공약과 계획들이 속속들이 무산되고 이에 대한 책임이 따르지 않는 일들이 벌어지고 있습니다.
이렇게 많은 개발계획들이 무산된 데에는 어김없이, 정치적인 수단으로 삼기 위해 무리하게 추진하였거나 이를 빌미로 다른 정치적 목적이 개입되어 있다는 공통점이 있습니다.
앞으로 만나게 될 모든 정책들과 개발계획들에서 역지사지와 책임이 확연하게 느껴지는 세상이 되었으면 좋겠습니다.
다음 장, '용산 국제업무지구 ⑧ 1차 항해 실패의 원인' 으로 이어집니다.
용산 국제업무지구 ③ 대 항해기2, 격변과 난파, 재출항
용산 국제업무지구 ⑦ 과거의 거래양싱 및 원인 분석(이번 글)
용산 국제업무지구 ⑧ 1차 항해 실패의 원인
용산 국제업무지구 ⑥ 부동산시장에 대한 후폭풍
