코레일의 과욕
2006.12.20일 '용산역세권개발 사업자 공모'에는 코레일의 과도한 욕심이 숨겨져 있었습니다.
토지는 토지대로 팔고, 사업에는 29%의 지분으로 참여하되 코레일이 대주주가 되어야 하고(언제든지 간섭할 수 있도록), 사업참여자가 임대까지 책임지되 여차하면 사업자가 직접 임대하여 재임대하는 방안까지 제시할 것을 요구하고 있었습니다.
공공-민간 공동사업의 형태로 개발이 완료된 사례들도 있지만, 용산 정비창부지에 동일한 잣대를 들이대기에는 그 규모의 차원이 아예 다릅니다.
다른 요인들이 끼어 들어 파행으로 치닫게 될 가능성이 훨씬 더 높은 것 입니다.
땅은 땅대로 팔아서 토지대금을 챙기고, 향후의 운영에는 대주주로서 운영수익을 챙겨 가겠다는 욕심에서 비롯된 이 공모방식은, 통합개발로 확대된 이 후에도 계속 고수되면서 사업자간 과열을 부추켜 8조원이라는 엄청난 토지매각대금을 약속받게 됩니다.
그리고, 과열된 결과였던 8조원의 매각대금은 사업성의 악화에 결정적인 빌미를 제공하게 되면서 사업무산이라는 부메랑이 되어 돌아오고 이 후 코레일은 장기간 소송에 휘말리게 됩니다.
서부이촌동 통합
서부이촌동을 통합한다는 발상부터가 애당초 사업의 성공가능성을 확 줄여 놓았습니다.
발표 직 후 서부이촌동의 과반수가 환영한다는 기록들과 언급들이 남아 있지만 반대하는 목소리가 작지 않았습니다. 몇 년 동안이나 서부이촌동의 아파트 외벽은 붉은 글씨의 현수막들로 도배되어 있었습니다.
도시개발사업은 과반수의 동의만으로는 진행할 수가 없는 사업방식입니다.
무엇보다도 여러 개의 아파트 단지가 포함됨으로써 도시개발법의 적용이 어려워 졌습니다.
당시의 도시개발법에 입체환지 규정이 있기는 했으나 구체적인 규정과 절차가 미비하여 이에 대한 개선의 필요성이 제기된 것 조차 2009년의 일이며, 2011년말 입법 예고를 통해 2012년 개정이 되기는 하였으나, 현실적으로는 여전히, 한 두개도 아닌 아파트를 대상으로 입체환지를 적용하여 수용하는 것 자체가 크게 무리한 방법입니다.
특정 회사나 단체가 토지 소유권을 보유한 채로 시행하는 개발사업들과 달리, 재개발이나 재건축 등의 정비사업에 오랜 기간이 소요되는 이유는 많은 수의 소유권자들의 이해관계 조정이 어렵기 때문인 것인데, 국제업무지구 계획에 서부이촌동을 포함시키면서 해결해야 할 소유권의 개수가 크게 늘어나게 되어 사업이 지연될 수 밖에 없는 원인을 스스로 자초한 것 입니다.
서부이촌동 주민들이 처음부터 적극적으로 100% 동의하였다고 해도, 다음과 같은 두 가지 이유 때문에라도 통합개발로 인한 사업지연은 불가피했습니다.
첫 째, 무수히 많은 작은 문제들(서부이촌동 소유권들)이 새롭게 들어오면서 처리해야할 일과 비용(일반 업무비용)이 폭증했습니다.
둘 째, 계획이 너무 거대해 지면서 또한 해야할 일들이 크게 늘었습니다.
우여곡절 끝에 마스터플랜 발표 이후 5년이 지난 2012년 8월에서야 서부이촌동 주민에 대한 보상방안이 발표되었지만 이미 이 때에는 무산될 확률이 더 클 것으로 예견되고 있었습니다.
서부이촌동 때문 만은 아니지만, 서부이촌동의 포함은 사업지연의 큰 원인 중 하나가 되었고, 이 사업지연은 또 다시 사업무산의 원인 중 하나로 작용합니다.
국제금융위기
서부이촌동과의 통합이나 다른 문제들이 사업을 지연 시키는 과정에서 터져 나온 국제금융위기는 현실적인 위기감을 적시하게 해 줍니다.
사업을 완료해도 빌딩을 팔거나 임차기업을 구하기가 어렵게 된 것 인데, 실상은 국제금융위기로 갑자기 어렵게 된 것이 아니라 막연한 기대감이 꺽이고 현실을 알게되었다고 보는 것이 맞을 듯 합니다.
부실한 운영계획
화려했던 개발계획을 받쳐줄 운영계획의 내실이 부족했던 것이야 말로, 국제금융위기로 인해 현실을 직시하게 되면서부터는 사업의 방향을 무산이라는 방향으로 본격적으로 돌아서게 만든 원인 중 하나입니다.
출범 당시만 해도 세계적으로 부동산 열기가 뜨거웠던 상황이라 화려한 계획에만 도취되어 구체적인 운영계획은 없이, '지어 놓으면 팔리겠지'와 같은 다소 막연하고 안일한 생각들만 하였던 것 같습니다.
구체적인 관심을 보이는 글로벌 기업도 드물었으며 막상 언급되는 가격도 형편없는 수준이었는데도, 그 것은 아직 개발밑그림도 그려지지 않은 상태라서 그런 것이고(그 생각도 맞기는 합니다), 완성이 되면 어떻게든 되겠지 했었는데, 국제금융위기가 터지자 그 막연한 기대가 사라져 버린 것 입니다.
조금만 시야를 넓게 돌려 보았더라면, 당시 세계적으로 유행했던 초고층 빌딩 개발사업 중 빠른 진척을 보이고 있던 개발현장들의 미래가 그다지 밝지만은 않았다는 사실들을 접할 수 있었을 텐데, 왜 그렇게 낙관적으로만 보았는지 모르겠습니다.
지나치게 비싼 땅 값
예전에는 재건축이나 재개발에 대한 투자에서 관리처분 이 후 가격이 급락하는 패턴들이 자주 보였습니다.
막연한 기대감에 가격이 크게 올랐는데 막상 권리가액과 추가분담금이 공개되면 기대감에 의한 거품이 빠지면서 생기는 현상이었습니다.
재건축이나 재개발에 투자하는 이유는 나중에 지어질 아파트를 주변의 다른 아파트보다는 싼 가격에 살 수 있다는 기대감 때문이며 그 반대급부로서 장기간의 리스크를 떠 안게 되는 것인데, 그만한 리스크를 떠 안았음에도 오히려 주변의 아파트보다 비싼 값이라는 결과가 드러나면 거품이 빠질 수 밖에 없는 것 이지요.
그 거품은 순전히 과잉 기대감이 만들어 내는 것 입니다.
8조원이라는 토지대금은, 이와 유사하게 미래에 추정되는 기대이익이 반영된 제안 금액이었던 것 입니다. 그 추정이익에 대한 기대감 자체의 근거가 모호하여 거품이 잔뜩 끼어 있는 가격이었었지요.
국제금융위기로 인해 적시하게 된 현실은 사업에 대한 수지분석을 다시 하게 만들었고 사업비가 31조원으로 늘어나게 됩니다. 아직 시작도 못 했는데 수익 중 3조원이 날아간 것 인데 이 것도 확실한 계산이라고 할 수는 없는 노릇.
애초에 10조원 규모에서 28조원이라는 다른 차원으로 올라간 예상 사업비에는 서부이촌동에 대한 보상금이 포함된 금액이라는 단서가 있었는데, 토지대금이 8조원이 아닌 5조원이나 4조원이었다면 주변지가에 대한 자극이 덜하여 보상금 규모도 많이 줄어들었을 것 이며 사업성의 악화 규모도 훨씬 적었을 것 입니다. 8조원(평당 7,418만원)이라는 엄청난 가격이 보상해야할 서부이촌동의 지가도 같이 올린 셈이지요.
애초에 4조원도 되지 않았던 토지대금을 두 배 이상 올려 놓은 여러 주체들과 그 동상이몽들 속의 불순한 속셈들이 사업 무산의 결정타 역할을 한 셈입니다.
너무 많은 뱃사공
30여개에 이르는 사업주체.
경영권은 삼성물산에 있었지만 대주주는 코레일, 게다가 인허가권자인 서울시까지 (SH공사를 통하여) 지분을 가지고 있는 상황.
좋을 때는 모든 것이 묻히지만, 상황이 안 좋아지면 사소한 흠결도 크게 부각되기 마련인 법이라, 대주주가 아니면서 경영권을 갖고 있는 삼성에 사업정상화의 책임을 전가하는 듯한 언론 플레이가 이어지고, 삼성은 삼성대로 무리한 요구를 이어가며 스스로 퇴출의 빌미를 만들어 가더니 발 빠르게 경영권을 포기하는 이기적이고 무책임한 모습을 여과없이 보여주며 1차 파국을 맞이하게 됩니다.
서둘러 수습은 되었지만, 통합개발부터가 불씨를 안고 있었던 국제업무지구는 이로써 완전한 파국이 예견되고 있었습니다.
사공이 많으면 배가 산으로 간다더니, 국제업무지구 사업을 최종적으로 끝장 내는 결정을 내놓은 것은 결국 이 사공들이었습니다. (2013.4.5. 코레일의 사업정상화 방안 드림허브 이사회에서 부결)
정치적인 야욕의 개입으로 너무 커져버린 판
지금까지 단편적인 사업 무산의 원인들을 하나씩 살펴 보았는데, 그 개개의 원인들에게 원초적인 빌미를 제공해 주는 것에 그치지 않고 자신이 직접 국제업무지구를 무산시킨 주도적인 원인을 제공한 특정 요인은 바로….
정치적인 야욕의 개입이었습니다.
국제업무지구는 애초부터 존재하지 않았습니다.
지금도 존재하지 않습니다.
한 번도 존재한 적이 없습니다.
오로지 정치적인 사욕에 의해 그려진 환상만이 존재했을 뿐 입니다. 그리고 이 환상은 대중들의 꿈에 너무도 잘 들어 맞았지요.
정치적인 야욕도 문제지만 일단은 너무 판이 커져버린 것이 결정적이었습니다.
위에서 살펴본 바와 같이 이미 통합개발로 전환되었을 때 부터 파국의 씨앗은 깊이 숨겨져 있는 것이나 마찬가지였던 것 입니다.
환경론자 이미지가 강했던 자신의 역량을 제대로 저울질 하지 못하고 역대 최대규모의 무모한 개발계획을, 부족한 역량을 채우기 위해 많은 사공을 끌어들이면서, 제대로 된 단계별 구상이나 운영계획도 없이 즉흥적으로 시도하였던 시작부터가 실패를 정해 놓고 출발한 것에 지나지 않습니다.
국제업무지구 하나 만으로도 개벽에 가까운 프로젝트인데 수많은 전략정비구역에다가 거대 녹지축의 연결까지…
하나만 제대로 되었어도 서울 도시개발의 역사 일부가 통째로 바뀔 만한 프로젝트들이었습니다.
이렇게 거대한 프로젝트가 빨라도 너무 빨리 추진되었습니다.
단순한 환경 프로젝트로 발표된 3개월 후만 해도, 여전히 환경 프로젝트인 채로 보다 구체적인 홍보물을 내어 놓는 수준의 계획이었던 것을, 불과 7개월만에 초대형 도시개발 프로젝트로 탈바꿈 시켜놓은 것 입니다.
당연히 장밋빛 환상으로 가득한 화려한 건축계획들 만으로 가득했던 그 계획의 내실을 채워줄, 단계별 구상이나 구체적인 운영계획 및 그 수립에 필요한 사전 조사 등이 생략된 빈 껍데기에 가까운 구상이었기에, 파국은 정해진 수순이었습니다.
이미 시작부터 파국의 씨앗이 심어지고, 얼마 지나지 않아 이 씨앗이 이미 싹을 트기 시작했음에도, 장밋빛 환상들에 가려진 광적인 열광에 휩쓸려 보이지 않았을 뿐, 아니, 보지 않으려 했을 뿐이었지요.
오히려 부실했던 계획이었기에, 더욱 화려한 건축계획으로 포장되어 있던 마스터플랜이라고 하는 희망고문에 더 집착하게 되면서, 종내는 호랑이 등에 올라탄 채 내리지도 못하게 된 상태로 우리가 알고 있는 그 길을 걸어올 수 밖에 없었는지도 모르겠습니다.
결국은 첫 삽도 뜨지 못한 채 2013년에 이르러서야 결국 사업은 무산됐습니다.
참, 그러고보니 호랑이 등에서 뛰어내렸던 이가 하나 있군요. 삼성물산.
무소불위 인허가권자의 횡포와 폐단
세계적으로 성공한 대형 개발 프로젝트들의 경우는 대개가 민간 디벨로퍼들에 의한 것 입니다.
수많은 실패에도 불구하고 일확천금의 꿈을 버리지 못하여 끊임없이 도전하며 자유로운 창의성을 맘껏 불어 넣은 결과들이 그러한 성공사례로 이어지는 것 인데, 우리나라에서는 유독 대형 프로젝트는 관 주도하에서 진행됩니다.
민간에서 시행하는 프로젝트에 대해서도 어김없이 간섭을 합니다.
개발이익의 사유화 방지라는 공익적 명분에 더하여 도시경관이나 여타의 공공성 등을 이유로, 끊임없이 간섭하고 자유로운 발상을 억제하고 통제하며 심의와 인허가를 빌미로 압박하고 지연시켜가면서 버티지 못하게 만들어서 끝내는 공공이 주도하는 방향으로 강제적으로 몰아 넣습니다.
그리고서는 누구 누구 시장 등의 공적으로 기록합니다.
인허가권의 무소불위가 묵인되는 이러한 관행이야 말로, 정치적인 사욕을 개입할 수 있는 여지를 주어서 용산 국제업무지구가 무산되게 만들었던 근본적인 원인입니다.
코레일처럼 국가기관과 다름없는 공사에 대하여서도 이러할진대, 일반 기업이나 재개발, 재건축 등의 민간 사업을 대상으로 휘두르는 이 무소불위인 인허가권의 위력은 더 말할 나위도 없습니다.
조만간 착공할 것으로 알려진 현대자동차의 GBC부지의 매입가격은 10조 5,500억원(평당 4억4천만원) 이었습니다.
시기와 여건 등이 달라 직접적인 비교는 어렵지만, 서해안 고속도로 사업비 4조 8천억의 두배가 훨씬 넘고, 인천국제공항사업비 7조 4,500억원을 하찮게 만들어 버리는 금액입니다. 총 사업비가 아니라 땅값만 그렇습니다.
"공기업인 한전으로 가는 돈이니 국가에 기여한다고 생각하라"고 했다는 기업 총수의 말이 전해지고 있지만, 세간의 이목에 의한 견해들은 조금 다릅니다.
애초에 뚝섬 부지에 계획했던 사옥 건설이 서울시의 제동으로 막혀 버리자 남아있는 대상 부지가 별로 없었습니다.
익히 한 번 인허가권의 매서운 칼날을 맛 본지라, '기여'라는 명분으로 포장해서 비싼 값에 매입한 의도는 따로 말하지 않아도 인허가문제를 잘 봐달라는 제스쳐일 것인데, 비싼 대가를 치루었음에도 그 바램은 허무하게 되어 버리고, 이 후로도 무려 6년 동안이나 서울시의 인허가권이라는 칼날을 통과하지 못한 것 입니다.
그렇게 기다리는 기간 동안에 삼성역 복합터미널이라고 하는 초대형 프로젝트가 관 주도하에 계획되어 집니다.
그저, 설레 설레… 절로 고개가 가로저어질 뿐 입니다.
만약에....
서울시가 개입하지 않았더라면....
서부이촌동을 억지로 끼워 넣어 통합개발을 하지 않았더라면....
애초의 '용산역세권 개발' 처럼 좀 더 작은 규모였더라면...
그 일정이 계속 되었더라면, 비록 진정한 '국제업무지구'의 위상은 많이 부족할 망정, 이미 한참 전에 완성되어 활발한 활동이 일어나는 시가지가 되어 있었을 가능성이 매우 큽니다.
코레일과 건교부의 부지가 96%라서 문제다운 문제가 발생할 소지 자체가 거의 없으며, 국내 부동산시장의 본격적인 침체는 국제금융위기가 발생했던 2008년 이 후 2년이 더 지난 시점부터 였으므로, 이 때 쯤에는 이미 공사가 시작되었을 가능성이 높습니다.
현재에 완공을 앞두고 있는 여의도의 '파크원'이 그러했듯이....
개발에 대한 기대감으로 인해 필연적으로 따라 붙는 부동산가격 폭등과 투기라는 부작용을 완전히 해소할 수는 없는 노릇, 다만, 최대한 투기를 억제하며 빠른 시일 내에 제대로 개발을 완료한다면 좋은 성과에 묻혀 버리는 작은 상처들로 치부되고 넘어가 버릴 수도 있는 일이었을 겁니다.
국제업무지구 였기 때문
아주 역설적이게도 국제업무지구로 강제되었다는 사실이 무산의 한 원인이 될 수 있었다는 생각도 해 봅니다.
국제업무지구라는 타이틀 때문에 주용도를 변경하기가 어려웠던 것이, 상황의 변화에 따른 계획의 축소나 변경 등을 원천봉쇄하여 무산 외의 다른 방도는 생각해보지도 못했던 것은 아닐까하는 생각 말입니다.
2001년 지구단위계획 결정 당시, 용산 정비창부지에 국제업무지구라는 타이틀이 달리게 된 특별한 동기나 이유 등은 찾아보기가 어렵습니다.
IT중심? 금융? 관광?
그럴 듯 하게 특화할 만한 마땅한 컨셉은 이미 다른 지역들에도 가득한 상황이었으며, 이 인근에 한하여 특징지을 수 있는 특화의 근거는 모호한 상황이었습니다.
인근에 용산전자상가가 있고 금융중심지인 여의도를 마주보고 있다는 정도.
그래서 다소 막연하게 국제업무 중심으로 구상해 놓았고, 그러다 보니 국제업무지구로 갈 수 밖에 없도록 내 몰리던 상황, 다른 대안은 고려되거나 의심할 수도 없게 되어버린 상황은 아니었을지?
다소 막연한 듯 해 보이는 이 추정이 그럴 듯 한지 어쩐지는, 다음 글, '용산 국제업무지구 ⑨ 국제업무지구라는 환상' 편에서 살펴보기로 합니다.(준비 중)
용산 국제업무지구 ③ 대 항해기2, 격변과 난파, 재출항
용산 국제업무지구 ⑧ 1차 항해 실패의 원인(이번 글)
용산 국제업무지구 ⑨ 국제업무지구라는 환상
용산 국제업무지구 ⑦ 과거의 거래 양상 및 원인 분석
