1차 공공재개발 선정결과로 유추해 보는 한남1구역의 선정 가능성

이전 글, 《1차 공공재개발 시범지역 선정결과로 구체화된 선정요건들》에서, 선정요건에는 다음과 같은 4가지가 있음을 살펴 보았습니다.

 

1. 역세권

2. 동의율

3. 노후도

4. 자치구별 안배

 

이 중 역세권과 동의율 요건의 비중이 압도적으로 높을 것 임을 유추해 보았고, 2차 선정시에는 노후도와 자치구별 안배라는 요인들도 중요한 키가 될 수 있음도 살펴 보았습니다.

 

이제 한남1구역에서의 이들 선정요건 충족 정도를 하나씩 짚어 보며 한남1구역의 선정가능성을 가늠해 보겠습니다.

 

 

역세권

 

한남1구역은 이태원역, 녹사평역의 더블역세권이라 볼 수 있지만, 실제로는 녹사평역과는 상당한 거리가 있습니다.

 

구역 내의 모든 위치에서 접근성은 압도적으로 이태원역이 좋습니다.

 

 

 

 

이태원역 4번 출구를 기점으로 가장 먼 곳의 직선거리가 324m로 구역의 대부분이 이태원역 으로부터 300m 이내 거리에 해당합니다.

 

역세권의 조건을 완벽하게 충족하는 한남1구역입니다.

 

 

동의율

 

한남1구역의 공공재개발 시범지역 응모접수 당시의 동의율은 60%를 갓 넘긴 것으로 알려져 있습니다.

 

그러나 응모접수 이 후에도 꾸준히 동의서를 받아서 2월초 현재에는 73%에 육박한 것으로 알려지고 있습니다.

 

경쟁 지역들 중 현재까지 알려진 가장 높은 동의율은 성북1구역의 76.5%이며, 한남1구역이 그 뒤를 잇고 있습니다.

 

 

노후도

 

재개발 구역지정이 되기 위해서는 몇 가지 요건을 충족하여야 하는데 그 중 가장 중요한 요건이 노후도입니다.

 

이 노후도 요건을 충족하지 못하여 공공재개발을 신청한 은평구의 8개 후보지가 모두 조기에 탈락하였습니다.

 

용산구에서도 청파동1가에 탈락을 알리는 공문이 발송되었으며, 아직은 비공식이지만 원효로1가도 탈락된 것으로 알려지고 있습니다.

 

한남1구역은 빠른 속도로 상가화가 진행되면서 한 때에는 한남뉴타운보다 훨씬 높은 지가가 형성되어 있던 곳 입니다. 물론 현재에도 도로변의 지가는 한남뉴타운보다 더 높은 시세가 형성되어 있습니다.

 

이렇듯 높은 지가 탓에 다른 해제구역들과는 달리 신축쪼개기가 성행하지 못 하였습니다.

 

따라서 해제 전의 노후도를 거의 그대로, 고스란히 유지하고 있습니다.

 

 

자치구별 안배

 

용산구에서 공공재개발을 신청한 곳은 한남1구역 외에도 청파동1가, 원효로1가, 서계동, 이렇게 총 4개 지역으로 알려져 있습니다. 이 중, 청파동1가와 원효로1가는 탈락한 것으로 확인 되었으며, 서계동은 지구단위계획상 특별계획구역으로 지정되어 용도 상향 및 400~1000%의 용적률을 이미 보장받고 있는 지역들이 포함되어 있어 공공재개발로 기대할 수 있는 추가 인센티브가 별로 없습니다.

 

역세권, 동의율, 노후도 등의 조건을 제대로 충족하고 있는 용산구의 거의 유일한 후보지가 한남1구역이나 다름 없는 셈으로, 경합 지역이 많아서 자치구별 안배라는 요건이 추가 적용될 경우에 상당히 유리한 포지션입니다.

 

 

한남1구역의 공공재개발 선정 가능성

 

지금까지 살펴본 바와 같이, 가장 중요한 요건인 역세권과 동의율이라는 두 가지 조건만으로 2개만 선정한다고 하여도 해당될 정도로, 한남1구역의 선정요건 충족 정도가 높습니다. 

 

용산구의 거의 유일한 후보지가 되어 가는 중이라 자치구별 안배 조건에도 적합합니다.

 

무엇보다도 기본적인 노후도 요건을 충족하지 못하여 은평구의 8개 전 지역이 탈락했다는 소식이 시사하는 바와 같이, 최종적으로 몇 개의 지역이 더 탈락할지도 모르는 상황입니다. 

 

확신할 수는 없지만, 2차 시범지역의 개수를 1차인 8곳보다 더 적게 선정하려고 하지는 않을 것 같습니다. 그래서, 다른 후보지의 탈락은 한남1구역의 선정 가능성을 더 높여주는 요인이 되기도 합니다.

 

 

다른 변수들

 

한남1구역의 선정 가능성을 낮추는 요인으로 많이 회자되고 있는 요인이 하나 있습니다.

 

상가소유주들의 재개발 반대 목소리가 크다고 하는 점입니다.

 

이는 동의율과 반드시 일치하지는 않는 요인으로, 그 비율의 다소에 관계없이 반대의 정도가 얼마나 강한 것 인지의 문제입니다. 특히나 이들이 소유한 토지들은 대부분 주요 도로변에 접한 요지들이어서 그 반대의 정도가 심할 경우에는 사업의 진행에 충분히 차질을 일으킬 수 있습니다.

 

선정요건 중 하나인 '사업실현 가능성'을 낮출 수 있는 요인입니다.

 

 

최종 의견

 

한남1구역은 그 요건의 적합성 외에도 지리적, 문화적으로 많은 상징성을 지닌 곳이어서 선정위원들의 군침을 흘리게 만들 후보지가 분명합니다.

 

게다가 표면적으로 내세우고 있는 선정요건에 부합하는 정도가 매우 높습니다.

 

상가소유주들의 강성 반대가 우려되기는 하지만 이는 동의율과 달리 수치화할 수 없는 요인입니다. 이를 이유로 최종 선정대상에서 제외하기에는 오히려 더 많은 논란이 야기될 것이 우려되는 상황입니다.

 

따라서 한남1구역의 공공재개발 시범지역 선정 가능성은 매우 매우 큽니다.

 

다만, 그 가능성이 매우 큼에도 100% 선정을 확신까지는 못합니다. 최종적인 결과는 어디까지나 선정위원회에 달려 있으니까요. 아무리 궁리를 해 보아도 지금까지 언급한 요인들 외의 중요한 변수는 없는듯 하지만, 혹여나 미처 살펴보지 못한 어떠한 변수가 추가되어 선정결과에 반영될지는 모르는 일입니다.

 

한 가지 더 첨언할 것은….

 

한남1구역이 시범지역으로 선정되더라도, 그 선정 사실 하나만으로 재개발 사업의 재개가 확정되는 것은 아니라는 점 입니다.

 

1차 선정된 흑석2구역의 공공재개발 철회 논란이 그 대표적인 예라 할 수 있습니다.

 

한남1구역이 선정되어도, 해발 90m 고도제한의 범위 내에서 얼마만한 당근이 주어지느냐에 따라서 사업이 순항할수도 다시 좌초할 수도 있습니다.

 

흑석2구역은 공공재개발을 철회하여도 여전히 재개발 구역입니다. 다만, 지금까지도 그러하였듯이 사업의 진행이 쉽지는 않겠지요.

 

한남1구역은 선정되지 못하거나 철회하면, 그냥 아무 것도 아닙니다.

 

아직은 많은 갈림길 앞에 서 있는 한남1구역이며, 이제 두달여 가까운 시간이 지나고 나면 그 첫번째 갈림길을 만나게 됩니다.