공공재개발 시범지역 선정이라는 갈림길을 두 달여 앞두고 있는 한남1구역이 시범지역으로 선정될 가능성은 매우 높게 점쳐지고 있습니다.
(지난 글들 참조,
• 1차 공공재개발 시범지역 선정결과로 구체화된 선정요건들
• 1차 공공재개발 선정결과로 유추해 보는 한남1구역의 선정 가능성
)
한남1구역 거래동향
공공재개발 공모가 발표된 20년 9월 21일을 기점으로 2개월이 넘는 기간 동안 한남1구역에 대한 투자문의가 이어졌으며, 이 기간 동안 실제로 여러 건의 거래가 발생하며 시세는 가파른 상승곡선을 그렸습니다.
이 후, 투자관심도가 한풀 꺽이며 거래도 서서히 소강상태로 접어든 상황.
당분간은 이러한 상황이 계속 이어질 듯 하며, 선정 발표가 예고되어 있는 3월말이 다가올수록 다시 관심도가 올라가며 탐색전이 벌어질 것으로 예상됩니다.
선정 발표 여부에 따른 거래 예상
선정 발표가 다가옴에 따라 관심도와 탐색전은 늘어나겠지만 발표 전까지 거래는 거의 발생하지 않을 듯 합니다.
발표 이후에는 결과에 따라 거래의 양상이 극명하게 갈리게 될 수 밖에 없습니다.
탈락할 경우에는 당연히 거래가 중지 되겠지요.
선정될 경우에는 발표 이 후 몇 일 동안에 반짝 거래가 발생할 가능성이 높습니다. 매도호가가 급등하고 매도물량 자체가 많지 않기 때문에 거래량은 많지 않을 것으로 예상됩니다.
그나마도 이러한 거래는 잘해야 불과 몇일만 가능할 뿐 입니다.
토지거래허가라는 규제가 곧바로 이어지기 때문이지요.
선정결과 발표와 동시에 토지거래허가구역으로 지정하는 것은 절차상 거의 불가능합니다. 1차의 경우에는 선정발표 이 후, 11일 후부터 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.
투자 리스크
시범지역으로 선정된 이후의 한남1구역에 대한 신규 투자에 따르는 리스크는 3가지 정도가 있습니다.
1. 추가부담금 증가
2. 재개발 사업의 무산
3. 사업 장기화
추가부담금 증가
공공재개발은 행정당국이 발표한 부동산대책을 근거로 집행되는 사업인데, 사업의 근거로 삼을 기존 법령이 미비한 상태입니다. 12월까지 관련법을 정비하겠다고 하였으나 아직까지 이루어지지 못하고 있습니다.
공공재개발을 언급했던 부동산대책에는 지구지정 신청 후 양수한 조합원에게는 추가부담금을 차별(추가)하겠다는 내용이 있는데, 이를 뒷받침해 줄 법 조항은 아직 없는 상태라서 어떻게 입법이 될지 알 수가 없습니다.
재개발 사업의 무산
시범지역의 선정은 재개발 사업 확정을 의미하는 것이 아닙니다.
사업설명회를 거쳐 다시 동의서를 제출하여 요건을 갖춘 다음 '주택공급활성화지구' 지정을 받아야 확정이 되는 것 입니다.
많은 난관을 겪게 될 것이며, 지구 지정까지 소요되는 기간에 대한 예측도 불가능합니다.
1차 선정된 흑석2구역의 경우, 본격적인 사업설명 절차도 시작되지 않았는데 벌써부터 공공재개발 철회 논란이 일고 있습니다.
흑석2구역은 공공재개발을 철회하여도 여전히 재개발 구역으로 남지만, 한남1구역은 주택공급활성화지구 지정을 받지 못하면 아무 것도 아니게 됩니다.
사업의 장기화
우여곡절 끝에 주택공급활성화지구로 지정이 되어 본격적으로 사업을 시작하게 될 경우, 과연 당국이 홍보하는 것처럼 많은 기간이 단축될 수 있을 것인지….?
아직은 미지수입니다.
기본적으로는 재개발이고, 여기에 '공공'성격을 부여하여 절차를 단축시키겠다는 것 인데, 아직 아무도 가 본 적이 없는 길인 데다가, 대책 발표 후 반년이 넘는 기간 동안 관련 법령의 정비조차 못하고 있습니다.
맺음말
초기의 재개발 사업지는 그 향방을 예측하기 어렵습니다. 따라서 사업이 말기에 이르면서 리스크가 하나씩 제거될 때 마다 가격이 상승합니다.
한남1구역의 공공재개발 시범지구 선정은 초기 단계의 첫 관문 하나를 넘는 것에 불과합니다.
그럼에도 불구하고 일각에서는 시범지구 선정만 되면 수 년 내에 관리처분까지 이를 것으로 기대하는 정도를 넘어 확신까지 하는 듯한 분위기가 조성되어 있기도 합니다.
이러한 기대감에 더하여, 높은 관심도에 비해 턱없이 부족한 매물 탓에, 선정 이 후 많지 않은 매물의 매도호가는 한남뉴타운의 다른 구역들의 시세에 육박할 것으로 예상됩니다.
곧바로 이어질 토지거래허가 규제로 인해 거래 가능한 기간은 불과 며칠.
많은 거래가 발생하기 어려운 여건입니다.
한남1구역, 용산구 공공재개발 후보 낙점
2021년 초 한남뉴타운 거래동향
