이태원 청화아파트는,
• 1982년 준공
• 이태원역 400m
• 35평형, 47평형, 58평형 578세대
이런 특징을 가지고 있는 아파트입니다.
청화아파트에 대한 보다 상세한 정보는 다음 글들을 참조하세요.
한남권 완성의 마지막 퍼즐
이태원-한남권은 최상위 계층의 부촌 주거지역을 제외한 대부분의 지역에 개발 계획이 가득차 있습니다. 그리고 그 개발 예정지역 대부분은 기존의 부촌 주거지역과 그 위상을 함께할 신규 부촌으로 개발될 것으로 기대 받고 있습니다.
※ 한남뉴타운의 입지를 설명한, 한남뉴타운이 부촌으로 기대받는 진짜 이유 참조. 청화아파트의 입지도 대동 소이함.
청화아파트는 이들 중, 가장 마지막 퍼즐을 완성할 개발 유니트입니다.
2021년 3월말 현재 주변의 다른 계획들 중, 한남뉴타운 2~4구역은 이미 본 궤도에 올라 있으며, 한남1구역은 공공재개발 선정결과 발표 시점이 임박해 있고, 유엔사부지 개발도 탄력을 받고 있습니다.(※ 2021 상반기 한남권의 대형 이슈들 참조)
아직 시동을 걸지 못하고 있는 개발 유니트들은, 미군기지 반환 지연으로 인한 용산공원, 신분당선, 수송단 부지의 3가지와 청화아파트 밖에 없습니다.
이 중, 청화아파트는 이제 안전진단 신청을 위해 꿈틀대고 있으며, 용산공원, 신분당선, 수송단 부지의 개발은 기약이 없는 처지이지만, 이들 중에서 가장 늦게 완성이 되는 곳은 청화아파트가 될 가능성이 가장 높습니다.
사업기간이 오래 소요되는 재건축과 달리, 용산공원 등 기약이 없는 3개의 개발계획은 용산미군기지의 반환이 결정되는 순간부터 급물살을 타게 될 것이며, 언제가 될지는 모르지만 미군기지의 반환으로 시작될 3가지 개발 유니트의 완성 시점은, 청화아파트 재건축 완료 시점보다는 빠를 것으로 예상하는 견해가 일반적입니다.
청화아파트 재건축 방향
해발고도 90m 건축제한으로 인해 청화아파트의 재건축 수익성이 좋지 못할 것이라는 의견들이 있었습니다.
이에 일각에서는 1대1 재건축 논의가 나왔고, 이는 많은 호응을 받고 있습니다. 1대1 재건축을 할 경우 추가분담금은 늘어나겠지만 품질을 극대화 시킨 명품 아파트단지를 만들 수 있기 때문입니다.
한남더힐과 나인원한남이 검증 완료된 한남권에서, 48평형 내지는 52평형을 최소 평형으로 하는 600여세대의 단지형 아파트를 공급할 수 있는 부지는 청화아파트가 유일합니다.(소셜 믹스형인 한남뉴타운과는 성격이 다릅니다.)
용산공원, 신분당선 (예상)역사를 지척에 두고 있으며, 유엔사, 수송단, 한남뉴타운에 들어갈 상업 문화시설을 만끽할 수 있는 최적의 입지입니다.
청화아파트 시세 변동 예상
전반적인 부동산시장의 상황이라는 변수를 제외한다면, 청화아파트의 시세 변동에 영향을 미치는 요인은 크게 두가지, 자체적인 사업진행 경과와 주변 개발요인들의 진행경과가 될 것 입니다.
자체적인 사업진행 경과에 의한 안전진단 통과나 조합설립 인가 등의 대형 사건이 예상되거나 발표 되었을 때에 시세가 크게 요동치리라는 것은 두 말하면 입 아프겠죠~^^
주변 개발요인들의 사업진행은 일단은 청화아파트의 개발에 압력을 가하는 효과가 있지만, 다른 강력한 요인들이 워낙 많아서 이는 축에도 끼지 못할 정도.
간략히 몇 가지를 나열해 보자면, 유엔사부지 분양(가)은 당연히 청화아파트 시세를 들썩이게 만들 것이고, 한남뉴타운의 이주는 집값을 밀어올릴 수 밖에 없는 너무도 확실한 요인일 것 입니다. 그러나 무엇보다도….
미군기지의 완전 반환.
청화아파트에게는 이 보다 더한 호재는 없을 듯 합니다. 물론 이는 다른 인근 지역에도 마찬가지이지요.
미군기지의 반환은 용산공원의 착수, 수송단 개발 시동이라는 의미도 있지만, 가장 현실적인 요인이 되는 '신분당선' 착공의 단초가 되기 때문입니다.
청화아파트와 주변 지역의 사정만을 놓고 본다면, 수 년 내에 위에 언급한 요인들 몇 가지 또는 그 이상이 연달아서 또는 동시다발적으로 발생할 가능성이 매우 높습니다.
그로 인한 시세의 향방은…. 상상에 맡기겠습니다~^^
청화아파트의 완성에 대한 예상
한남뉴타운의 입주가 끝나고, 용산공원이 개장하고, 신분당선이 개통하고, 완성된 유엔사, 수송단 부지의 시설에 인파가 들끓는 시점에…
한남권의 마지막 초대형 이슈로 주목받고 있는 청화아파트가 그 완성을 목전에 두고 있을 듯 합니다.
그리고 완성된 새 아파트에 입주가 끝나는 날, 수십년 동안 한남권 상공을 뒤 덮었던 건설먼지가 비로소 가라앉기 시작할 것 입니다.
물론 예상이기에, 청화아파트가 반드시 1대1 재건축 방식으로만 완주하리라고 장담할 수도 없고, 개발 유니트들의 완성시기가 바뀔 수도 있는 일 이지만, 현재로서는 머나먼 뒷날에 대해 예상해 볼 수 있는 가장 유력한 그림입니다.
나인원한남 조기분양 진행경과
