제목보고 짐작하셨겠지만 빙고매거진 11월호는 발행하지 않겠습니다. 대신에 간략한 상황들만 나열하는 것으로 빙고매거진을 대체하려고 합니다.
빙고매거진 미발행 사유
죄송한 마음에 변명을 좀 하려고 합니다^^
너무 바빠서 도저히 손을 댈 시간이 없습니다.
요즘같이 부동산시장이 한산한 시기에 바쁘다니 자칫 오해하실 수도 있겠는데 사실 정말 한산합니다. 고객들이 북적거려서 바쁜 것이 아니고 대형 사고(?)를 쳐서 그 뒷수습을 하느라 정신이 없습니다.
조금 한가해 진 틈을 타서 그간 미뤄두고 있던 홈페이지 내부구조 개편에 손을 좀 댔는데, 손을 대다보니 일이 커져서 상당히 시간이 많이 걸려 버렸습니다. 어쨌든 마무리는 했는데, 하고 나서 보니 뒷수습할 일이 장난이 아니게 많습니다. 구조가 바뀐 탓에 기존의 매물정보들을 모두 삭제해야만 했는데 이 걸 채워넣는 일이 시간잡아먹는 괴물입니다.
겉모습만 그럴 듯 하고 알맹이 없는 사이트를 만들지 않기 위해 고심한 끝에 벌린 일인데 오히려 일순간 알맹이가 비어버린 사이트가 되어 버렸습니다. 이걸 수습하려다 보니 많은 시간이 필요한 빙고매거진에는 도저히 손을 댈 엄두가 나지 않습니다.
다시 한 번 사과드립니다.
한남권 부동산시장 동향
지난 2개월 중, 9월과 10월의 거래동향은 뚝 떨어진 기온만큼이나 온도차가 심하다는 사실들을 익히 알고계실 것 입니다.
한남권의 부동산 거래동향도 크게 다르지 않아서 10월의 거래량은 9월에 비해 절벽처럼 거의 수직으로 뚝 떨어진 결과로 나타나고 있습니다. 아직 10월 거래량 전체에 대한 실거래신고가 완료된 것은 아니지만 9월대비 수직낙하라는 결과에는 영향을 줄 것 같지 않습니다.
각 매물종류별 10월의 거래량은 한남권의 모든 동을 합쳐도 1~3개 수준에 불과합니다.(한남뉴타운 제외)
아파트, 빌라, 주택들 모두 동일한 결과를 보여주고 있는데, 한남뉴타운은 거래량의 낙하 폭이 다소 둔하게 느껴질만큼 10월에도 소소한 거래가 있었고, 상가건물 역시 거래량의 낙폭이 적은 편인데 특히 한남동이 그러합니다.
지금의 소강상태가 침체로 이어지는 시작점이 될지, 아니면 지난 수년간 그래왔듯이 일시적인 휴식기가 될지는 짐작조차 하기 어렵습니다.
7년간 줄기차게 이어져 온 상승세에 정상적으로 보기 어려운 첩첩규제들… 늦어도 한참 늦은 시기에 뒤늦게 튀어나오는 공급확대론, 대선이라는 주요 변수가 될 행사를 채 1년도 남겨두지 않은 상황 등, 부동산시장을 둘러싼 변수들이 죄다 비정상적인 것 들 뿐이어서 그 변수들이 어디로 튀어가서 거래심리를 어떤 방향으로 얼마만큼 자극하게 될지를 짐작하는 일은 불가능한 것 같습니다.
유엔사부지와 청화아파트
특별한 움직임이나 동향은 없습니다.
건축심의 통과 소식이 전해진지 한참이 지난 유엔사부지의 다음 단계에 대한 소식이 아무 것도 없어서 궁금증을 자아내는 가운데, 내년 상반기로 예고했던 오피스텔 분양이 제대로 진행될 수 있을지는 아직으로서는 미지수입니다.
안전진단 현수막을 내 걸었던 청화아파트도 이 후의 진척이 없이 지난 1년간 매매가격만 7~8억 이상 치솟았습니다. 단기간에 급등한 듯 하지만, 청화아파트만 그러했던 것이 아닌데다가 작년 6월전까지는 2년 동안이나 가격의 변동이 없이 다른 지역, 다른 아파트들의 시세가 올라가는 것을 지켜보기만 했던 청화아파트이니 만큼, 3~4년 동안으로 기간을 확대해서 상승폭을 비교해 보면 다른 지역 아파트들에 비해 상승폭이 컸던 것은 아닙니다.
상가건물 거래동향
지난 2017~2019년의 기간과 비교하면 한남권에 대한 (꼬마)빌딩 투자 문의건수는 확 줄어 들었지만 가격 상승폭은 훨씬 더 커진 상황입니다.
특히나 한남동에서 그런 경향이 두드러지고 있는데, 올 여름을 기점으로 한남동의 지가 수준이 일순간에 몇 단계를 훌쩍 뛰어 넘어 버렸고 적지 않은 실거래가 발생하면서 한남권의 다른 지역들의 상가 몸값까지 덩달아 뛰어 올랐습니다.
유독 코로나로 인한 경기침체를 심하게 겪고 있는 이태원대로변 일대의 상가건물들 호가들 또한 이전 거래 수준보다 상당히 높게 형성되어 있으며, 이태원대로변보다 먼저, 코로나에 상관없이 경기침체를 겪었던 경리단 길 주변 매물 또한 이제는 평당 1억 언저리의 매물이 없습니다.
그러한 와중에도 간간이 이전의 실거래보다 높은 거래사례가 나오는 실정인데, 이러한 현상은 지나친 주택규제에 대한 풍선효과에 의한 것으로 비단 한남권 뿐 만 아니라 서울 전역에서 발생하는 현상이기도 합니다. 다만, 10월들어서면서 부터는 이 풍선효과도 한풀 꺽이기 시작한 듯 합니다만, 이 현상의 유지기간이 일시적이 될지 장기적이 될지는 예단하기 어렵습니다.
한남뉴타운 상황
봄, 여름 뜨거웠던 분위기와 기대감들에 비하면 대형 이슈꺼리가 많지 않은 한남뉴타운이지만, 새로이 도전장을 내밀고 있는 한남1구역까지 포함시키면 그래도 5개의 구역이다 보니 지난 두 달간 쌓인 크고 작은 얘깃거리들은 다소 있습니다.
9월초 한남2구역 사업시행계획안 공람, 10월초 한남5구역 기본계획변경안 심의 통과, 10월말 한남1구역 민간재개발 공모 등의 사건이 그러한 이슈거리가 될 만 하겠습니다.
사업계획을 공람할 때 만해도 쉽게 인가를 받으리라 기대했던 한남2구역의 사업시행계획인가 소식은 11월초까지도 들려오지 않고 있습니다. 어렵게 기본계획변경 관문을 통과할 때만 해도 이제부터는 날개돋힌 듯 순항하리라 기대되면서 한남3구역을 추월할지도 모른다는 얘기도 간혹 나오던 한남2구역인데, 어찌된 일인지 매 관문을 통과하는 속도가 항상 예상과 기대치를 벗어나고 있습니다.
좀 의아한 것이, 익히 알고 있는 사실들 외에도 보이지 않는 장애물들이 유독 한남2구역 앞에는 더 많이 놓여져 있는 듯한 느낌입니다. 4배 이상 거대한 규모인 한남3구역이 조금 앞서 지나온 길과 대비가 되기에 더 그러합니다.
한남5구역의 기본계획변경 심의 통과 소식은 특별히 언급할 만한 상세한 내용이 거의 없으며, 통과 당시에 해당 소식을 올려놓은 글이 따로 있으니 참고하세요^^
공공재개발 당시 70% 동의율을 넘겼으나 탈락의 아픔을 겪었던 한남1구역은, 서울시의 오세훈표 민간재개발에 다시 공모하였는데요, 공모를 위한 동의서를 모으는 과정에서 재개발을 반대하는 일부 소유자들과의 갈등이 있었으며 그래서인지 도중에 엔틱가구 도로변 일부를 희망구역에서 제외하는 강수를 두어 관련 소유자들과 주변을 다소 놀라게 만들었습니다.
이러한 변경으로 인하여 다수의 동의자가 있던 대형 집합건물이 제외되면서 동의율은 오히려 하락하는 결과가 나왔는데, 공모에 최종 접수한 동의율은 60%를 살짝 상회하는 것으로 알려졌습니다.
지난 공공재개발의 72%에 비하면 낮은 동의율이라고 생각하기 쉬운데, 공공재개발 접수 당시의 최종동의율 또한 60%를 간신히 넘긴 수준이었습니다. 다만, 조금이라도 더 선정에 유리하지 않을까 하여 접수 이 후에도 꾸준히 동의서를 추가로 받았으며 이 사실이 언론을 통해 72%의 동의율로 알려지게 되었던 것이지요.
한남3구역
한남3구역만 따로 소제목을 붙인데 대한 오해 없으시길….^^
이미 관리처분 수순에 들어간지라 향후 일정과 절차에 대한 문의가 많아서 별도로 언급하는 것 뿐입니다.
분양신청을 끝낸 한남3구역은 다음과 같은 수순을 밝게 됩니다.
• 관리처분계획수립(평형배정 결정)
• 총회 통지(배정된 평형, 분양가, 추가분담금 등 통지)
• 관리처분총회(과반동의)
• 이의신청 등 의견접수
• 인가신청
• 관리처분계획인가
이 중 관리처분계획수립을 제외한 나머지 절차들에 대해서는 각 절차마다 소요기간 등을 법으로 정해 놓았기에 대략적인 일정에 대한 예상을 해 볼 수가 있지만, 관리처분계획 수립에 소요되는 기간은 속단하기 어렵습니다.
다만, 한남3구역 측에서 분양신청 마감 즉시 관리처분계획을 신속하게 수립할 수 있도록 만반의 사전 준비를 해 두었다는 전제하에 빠르면 올 연말에는 총회가 가능할 수도 있으며, 이 경우 내년 상반기 중에 인가까지 가능할 수도 있다고 예측을 했었는데, 뜻 밖의 변수가 발생하여 최소한 3개월 이상의 지연은 불가피하게 되었습니다.
한남3구역 조합장을 비롯한 조합 임원들의 임기가 만료된 상태인데 새로운 임원들의 선임을 위한 일정들이 후보들 간 암투로 지연되고 있기 때문입니다.
평형배정 등은 관리처분계획에 의해 결정되는데, 이 계획의 수립이 끝나도 조합원들이 개별적인 평형배정이나 추가분담금 등을 알게되는 것은 관리처분총회 통지를 받는 시점입니다. 이 후 30일 뒤에 총회가 열리게 되지요.
그리고 관리처분을 위한 총회 일정 등을 결정하고 이를 통지하는 일 등을 조합(집행부)이 하여야 하는 것인데, 현재 한남3구역은 집행부가 없는 상태인지라 관리처분계획의 수립이 끝나도 이를 통지할 수가 없는 것 입니다.
용산의 다른 지역들 소식
용산에서 서울시의 민간재개발에 공모하는 곳이 한남1구역만 있는 것은 아닙니다. 특히나 원효로 쪽에서는 한남1구역보다 더 높은 동의율이 나왔다고 하는군요.
최근 들어 거래량이 대폭 줄어들면서 섣부르게 침체라는 단어까지 언급되기도 하는데, 그 침체속에서도 유독 용산지역 아파트만 고공행진한다는 뉘앙스의 보도가 있더군요. 이는 낚시성 의도가 다분하게 자극적인 제목을 사용한 보도로써, 9월초에는 용산정비창 전면1구역 재개발이 조합설립인가를 받았으며 동부이촌동 최대어인 한강맨션이 사업시행인가를 받아 낸 호재에 따른 여파가 이어지고 있는 결과일 따름입니다.
물론, 부동산시장이 전반적으로 소강상태에 돌입한 상태에서도 그 호재들이 위력을 발휘하고 있는 이면에는, 용산지역 전반에 걸쳐 막강한 재료들이 조만간 터질 듯한 분위기가 조성되고 있기 때문입니다.
아세아아파트 부지, 한남동 나인원한남 남측의 부영이 소유한 공원부지 폐기 가능성, 유엔사부지의 오피스텔 분양 등은 작은 뉴스들일테고, 내년초 50만㎡의 미군기지 반환이 예고되어 있는 와중에, 용산 국제업무지구 부지였던 정비창과 용산전자상가 통합개발, 이 개발을 신속히 추진하기 위해 국제현상공모를 포기하고 연말께 가이드라인을 내어 놓겠다는 발표 등, 초대형 재료들이 금방이라도 터질 듯 하면서 기대감을 부추기고 있습니다.
맺음말
정성이 부족한 글로 빙고매거진을 대신하는 점 다시 한 번 죄송한 말씀 올리며, 퇴고 없이 한 번에 올리는 글이라 자칫 다르게 해석될 여지의 표현이 있을지도 모르는 점 양해바라며, 혹시라도 마음에 들지 않는 부분 있으면 지적해 주세요.
2종 7층 규제완화, 한남권은 해당없음
