이 글은 2017.7.11일에 작성된 글 입니다.
'유엔사부지 낙찰 결과에 대한 고찰 1' 에서 이어지는 글입니다.
고가의 토지거래 사례는 인근 지역의 지가 상승을 유발하는 중요한 요인입니다.
특히나, 유엔사부지와 같은 대형 토지 거래가 주변 부동산시장에 미치는 파급효과는 어마어마합니다.
2007년, 10만평이 넘는 코레일 부지가 평당 8천만원에 육박하는 가격에 매각된다는 소식이 알려지면서, 그렇지 않아도 용산 국제업무지구 개발기대감으로 가파른 상승세를 보였던 주변 지역의 지가는, 이미 오른 가격에서 순식간에 두 배 가까이 치솟아 올랐던 적이 있었습니다.
10년 전, 용산에서 발생했던 이 사례에서 이미 한 차례 학습을 한 터라서, 유엔사부지 매각이 임박하면서 기대감의 상승으로 주변 지역의 부동산 매도 호가는 천정부지로 치솟아 올랐는데, 유독 한남뉴타운에서 해제된 한남1구역의 매도호가 상승폭이 컸었습니다.
그 호가의 상승폭이라고 하는게 자그마치 평당 1천만원~2천만원 상승 이었으니까요…^^(호가의 상승입니다. 실거래 가격이 아니예요.)
당연하게도 정상적인 매물은 자취를 감추었고, 투자문의는 많았지만 실거래는 거의 전무에 가까울 정도로 저조….
다행스럽게도(^^) 유엔사부지의 낙찰 결과가 기대했던 만큼 높지가 않아서, 낙찰 이후의 주변 부동산시장은 별 다른 움직임이 없습니다.
사실은 이미 한 달 전부터는 유엔사부지에 대한 기대감은 온전히 주변 부동산시장에의 반영이 끝난 상태로서, 이 때부터 유엔사부지의 낙찰결과 발표 이 후까지, 유엔사부지의 낙찰로 인한 주변 부동산시장의 변화는 거의 없다고 보는 게 맞을 듯 합니다.
물론, 유엔사부지가 매우 높은 가격에 낙찰되었다는 결과가 나왔더라면 주변 부동산시장에도 한 차례 더 광풍이 몰아쳤을 수도 있었겠지요^^
결론 : 주변 부동산시장에 대한 유엔사부지의 매각으로 인한 파급효과는 이미 6월초에 끝나 있던 상태이다^^
하지만 주변 부동산시장에 대한 유엔사부지의 영향력이 이로써 끝난 것은 아닙니다. 오히려 이제부터 시작이라고 보는 것이 맞겠지요. 유엔사부지가 터뜨릴 수 많은 뉴스들 중 이제 하나가 막 끝났을 뿐 입니다.
토지대금 완납, 자금조달, 건축심의, 시공사 선정, 분양 등….
지금부터 유엔사부지는 계속하여 주기적으로 이같은 뉴스들을 쏟아 내겠지요.
그 뉴스들에 주변 부동산시장은 민감하게 촉각을 기울일 것이고, 그 뉴스의 내용에 따라서 그리고, 뉴스가 터져 나온 타이밍의 전반적인 시장활성화 정도와 주요 재료들의 동시 다발적 발생 여부 등에 따라서는, 주변 부동산시장도 큰 폭으로 요동치게 될 가능성이 여전히 많이 남아 있습니다.
그 반대의 경우도 있을 수가 있구요….
이제 개발의 행보에 들어간 유엔사부지가 쏟아낼 뉴스들 중 가장 큰 세간의 관심을 끌만한 소식은 전반적인 건축개요와 컨셉 등이 될 것입니다.
유엔사부지에 들어설 건축물로는...
- 전용면적 85㎡초과 공동주택 최대 780세대, 건축물 전체 지상연면적의 40%이하까지
- 오피스텔은 공동주택을 포함해 70%이하까지
- 오피스, 판매시설, 문화 및 집회시설, 호텔 등 기타시설은 30% 이상
이들 각 용도의 건축물들이 제 각각 입지에 어울리는 컨셉을 뽐내면서도 조화롭게 어울리는 밑그림이 나와주어야만 많은 이목을 끌고 소유욕을 불러 일으켜서 개발사업의 성공을 이룰 뿐만 아니라, 주변 부동산시장에도 활기를 불어넣는 역할을 톡톡히 하게 될 것 입니다.
그 중에서도 주거시설에 대한 관심이 특히나 지대하다고 할 것인데, 어떠한 주거컨셉을 내어 놓고 얼마만한 완성도를 보여주느냐에 따라 사업의 성패는 크게 엇갈릴 수도 있을 것입니다. 최근 들어서는 고급주택 으로서의 위상이 다소 약해져 있는 주상복합이라서 구상과 설계가 매우 중요합니다.
주거시설 자체의 완성도와 고품질 못지 않게 오피스텔과 판매 및 호텔, 기타시설 들과의 적절한 조화와 컨셉의 일치 여부 등도 분양의 성패를 좌우하는 커다란 요소가 될 것입니다.
높은 지가는 건축의 고급화 및 임대료 상승을 유발하는 원인이기도 합니다. 주거지역인 경우에는 주택의 고급화를 부추키는 강력한 요인이 될 수 밖에 없지요.
그럴 수 밖에 없는 것이, 토지 매입가격이 비싼 만큼 분양가도 비싸야 하는데, 그저 비싸기만 하여서는 안되고, 비싼 분양가를 감당할 수 있는 대상고객층의 눈높이를 맞추기 위해서는 주택의 품질을 높여 최대한 고급 주거를 지향할 수 밖에는 없게 되는 것입니다.
고가에 낙찰 받은 경우, 낙찰가가 부담되어 무조건 최고급화 전략으로 갈 수 밖에는 없는 것인데, 유엔사부지의 경우 일반의 예상보다는 저렴한 가격에 낙찰되어 고급화에 대한 부담이 다소 줄어든 점이, 오히려 시행사 측의 오판을 불러일으키지는 않을까 우려가 되기도 합니다.
저렴하다고는 해도 일반 서민아파트를 지을 정도의 토지가격은 아닌데, 한강로 일대의 주상복합들 처럼, 괜스레 어정쩡한 고급화로 정작 고급 수요층으로 부터는 외면 받고, 기대감에 부푼 가수요들만 몰리는 결과로 이어지게 되는 것은 아닐지….
유엔사부지는, 이어질 수송단부지와 이태원상권, 한남뉴타운 등 주변지역과 어우러지는 고급주거지의 중요한 한 축이라서, 이 사업의 성패는 곧바로 주변 지역의 비젼과 개발방향에도 직접적인 영향을 미칠 것이기에, 이러한 우려가 말끔히 씻겨 나갈만큼 멋드러진 밑그림과 최적의 컨셉이 탄생하기를 기대해 봅니다.
유엔사부지의 개발 사업이 성공하기 위해서는 혼자서만 잘하면 되는 것도 아닙니다.
바로 위에 언급한 주변의 모든 지역들이 대부분 개발을 앞두고 있거나 진행 중에 있어서, 어느 하나만 삐끗하여도 대규모 고급주거지 및 부대 상업 및 업무지역으로서의 위상에 손상이 갈 수 밖에 없는지라, 유엔사부지도 주변의 부동산시장의 영향에서 자유로울 수는 없습니다.
사업의 완성까지는 많은 시간이 남아 있으며, 그 기간 동안에 시장의 활성도가 얼마나 변하게 될지, 어떠한 돌발변수가 등장하게 될지….
무엇보다도 금년 말로 예견되고 있는 외인주택 부지의 분양성과부터가 관건입니다.
같은 고급주택을 지향하더라도, 유엔사부지와 외인주택부지는 그 입지가 판이하고 건축의 컨셉이 완전히 달라서, 외인주택 부지의 분양성적이 좋다고 하더라도 그 결과가 유엔사부지에도 반드시 좋은 영향을 준다고만 볼 수는 없습니다.
그렇지만 반대로, 만약 외인주택 부지가 분양에서 고전이라도 하게 된다면, 유엔사부지는 그 악영향은 고스란히 물려받게 될 것입니다.
유엔사부지 및 주변 지역 부동산에 있어서 가장 좋은 시나리오는 다음과 같은 것이 아닐까 생각합니다.
한남뉴타운의 순항, 외인주택 부지의 분양 대성공 이 후에, 외인주택의 그 것과는 또 다른 컨셉의 고급 설계, 조화롭고 개성넘치는 유엔사부지 사업 조감도의 공개…
주변 사업들과 유엔사부지의 순탄한 진행, 분양을 앞두고 신분당선 동빙고역사 확정 등의 수순…..^^
많은 난관들이 남아 있지만, 모쪼록 용산공원 동쪽 한뉴와 주변 모든 지역의 개발 사업들이 순조롭게 진행되어, 서울 도심의 제일가는 고급주거지로 탈바꿈되기를 기대해 봅니다.
유엔사부지 개발계획에 대한 감사청구
유엔사부지 낙찰 결과에 대한 고찰 1
