한남4구역과 한남5구역 투자시, 한남뉴타운 기본계획 변경에 대한 이해

한남뉴타운의 기본계획의 변경에 대한 이해가 부족하여 이 사실을 간과하는 투자자가 의외로 많은 듯 합니다.

 

재개발에 대한 투자에서는 사업의 완성 시기가 투자성과에 매우 큰 요인으로 작용을 하는데, 한남4구역과 한남5구역은 이 기본계획 변경의 결정 시기에 따라 사업의 완성 시기가 좌우되므로 정확한 이해를 통한 접근이 필요합니다.

 

 

 

기본계획의 수립

 

뉴타운(재정비촉진지구)에서 사업을 진행하려면 먼저 『재정비촉진기본계획』이 수립되어야 합니다.(이하 "기본계획" 으로 약칭)

 

기본계획에서는, 구역 경계를 포함하여 기반시설과 건축개요 등 대략적인 개발방향이 정해지며, 뉴타운 내의 각 구역들은 이 기본계획을 토대로 세부 건축계획 등을 수립하는 등 다음의 절차를 진행할 수 가 있는 것 입니다.

 

 

 

기본계획 수립 이후의 사업절차

 

 

 

 

 

기본계획의 변경

 

기본계획은 사업이 진행되는 동안 여러 번 변경됩니다.

 

기본계획 이 후의 사업 진행은 기본계획을 바탕으로, 기본계획의 범위 이내에서 세부계획을 수립하여 나가는 것인데, 사업을 진행하다 보면 여러 가지 사유로 인해 기본계획의 범위를 어긋나는 경우가 발생하게 되며, 이 때 마다 기본계획을 먼저 변경하지 않으면 다음 절차를 진행할 수 없게 되어 있습니다.

 

예를 들자면, 측량 결과 구역면적이 다소 달라지거나, 건축 심의 및 영향평가를 받기 위한 세부계획을 수립하다 보니 기본계획 상의 개략적인 개요와 부합하지 않는 등의 문제가 발생하는 사례는 그리 드물지 않습니다.

 

한남뉴타운보다 앞서간 뉴타운들의 경우 단 한차례도 기본계획의 변경을 하지 않고 사업이 진행된 경우는 없으며, 통상적으로 이러한 기본계획의 변경은 다소 시일이 걸리기는 하지만 큰 문제가 되지는 않습니다.

 

아니 큰 문제가 되지 않았습니다.

 

그런데….

 

한남뉴타운에서만큼은 기본계획의 변경이 큰 고통이 되고 있습니다.

 

위에 언급한 사례들처럼 사업을 진행하는 과정에서 발생한 소소한 문제를 해결하기 위한 기본계획의 변경이 아니라, 사업절차의 첫 발을 떼어 보지도 못한 상태에서, 한남뉴타운 전체의 기본계획을 모두 변경하라고 하는 서울시의 강압에 의한 것이라서 기본계획을 변경하지 않으면 다음 절차를 아예 진행할 수 없기 때문입니다.

 

 

 

한남뉴타운에서의 기본계획 변경

 

2015년 한남3구역은 7번째 건축심의를 접수했다가 퇴짜를 맞습니다.

 

한남뉴타운 전체의 기본계획을 변경해야 하니, 기존의 기본계획에 의한 건축심의를 받아줄 수 없다는 이유였습니다.

 

2016년 서울시는, 한남뉴타운 기본계획의 가이드라인 이라는 것을 던져주고는 기본계획 변경을 신청하라고 합니다.

 

그리고, 2017년 한남3구역의 기본계획이 변경되었고, 2019년에는 한남2구역의 기본계획이 변경되었습니다.

 

그리고, 다들 아시는 것 처럼, 한남4구역과 한남5구역은 아직도 기본계획의 변경이라는 관문을 넘어서지 못하고 발목이 잡혀 있습니다.

 

 

 

남은 사업절차의 소요기간 예측

 

기본계획 변경 이후의 사업절차에 소요되는 기간은 예측이 가능합니다.

 

각 절차 별로 법정 시한이 있는 경우도 있고, 한남3구역이 이미 사업시행계획인가에 이어 시공사선정까지 마쳤기에 비교만으로도 대략적인 추정이 가능해 지는 것 입니다.

 

기본계획 변경 이후의 건축심의나 각종 영향평가에 대한 심의권한이 서울시에 있지만, 그네들이 요구한 기본계획에 입각한 세부계획들이라서 이 또한 큰 문제는 없습니다.

 

반면, 벌써 4년째 발목이 잡혀있는 사실에서 알 수 있듯이, 기본계획의 변경이 결정되는 시기만큼은 전혀 예측이 불가능합니다.

 

한남5구역의 변전소 이전 합의 소식 등 긍정적인 뉴스들이 있어서 조만간 기본계획의 변경이 가능하지 않을까 하는 추측들을 할 수는 있지만, 어디까지나 합리적인 근거는 없는 막연한 추정 임을 정확히 인지하셔야 합니다.

 

한남4, 5구역의 기본계획의 변경은 현재의 시점에서 한남3구역과 이미 3년 차이가 나고 있는데, 아직도 변경 안의 심의 상정 등의 소식도 들리지 않고 있어서, 빠른 시일 내에 급속하게 변경 절차가 이루어진다고 하더라도 한남3구역과는 4년 정도의 차이가 나게 됩니다.

 

큰 문제가 없다면 한남3구역의 입주시기는 향후 6~7년 정도 뒤가 될 것으로 예측됩니다.