한남뉴타운 거래에도 유행이 있습니다

 

 

2000년대 초반 부동산시장에서는 대형 평형 아파트들의 인기가 두드러졌습니다.

 

이 후 부동산시장이 침체기를 겪으며 소형아파트의 인기가 상승하였고, 이 후 이어지는 장기 상승 레이스에서도 소형 아파트는 여전히 인기의 주도권을 놓지 않고 있습니다.

 

이렇듯이 부동산 거래에도 유행이 있으며, 재개발 투자, 한남뉴타운의 거래에도 시기마다 크고 작은 유행이 있어서 거래의 양상이 달라지곤 합니다.

 

 

특정한 거래 유행은 가격의 왜곡을 유발

 

이처럼 특정한 매물종류 등을 선호하여 발생하는 거래의 유행은 그 때마다 가격을 왜곡하여 왔습니다.

 

한남뉴타운에서도 이처럼 일시적인 유행이 성행하여 가격이 왜곡되었던 상황이 여러 차례 있었습니다.

 

2006년 토지거래허가로 묶이면서, 허가를 받지 않아도 되는 과소 대지권의 가격이 그보다 큰 지분들의 가격을 뛰어넘어 버린 현상이 대표적 사례 중 하나입니다.

 

2017년 상반기에 집합건물 시세가 가파르게 오르며 중대형 단독건물들과 가격차가 일시적으로 크게 줄어들어서 갈아타기가 대유행했던 것도 동일한 사례입니다.

 

한 때는 무조건 보증금이 많은 다가구주택만이 선호되기도 하였고, 또 한 때는 낮아진 금리를 활용하기 좋은 월세총액이 많은 매물의 인기가 상한가를 누리기도 하는 등, 트렌드의 변화, 금리 변동, 부동산정책의 변화에 따라 거래 또한 특정한 매물종류로 집중되는 유행이 따랐습니다.

 

그러나 이러한 유행이 반드시 거래에 직접 반영되기만 하는 것은 아닙니다.

 

현재에 유행하는 한남뉴타운의 인기 상품은 '상가건물' 입니다.

 

취득세 중과 등 다주택에 대한 규제가 너무 많기 때문이지요.

 

그런데 2021년 2월 20일까지 한남뉴타운에서 발생한 17건의 거래 중 '상가건물'은 한 건도 없습니다. 찾는 이는 많으나 매물이 없기 때문입니다. 유행과 거래양상이 어긋나는 대표적 사례입니다^^

 

부동산거래에서 유행을 따르는 것은 심사숙고 하여야 합니다.

 

서두에 언급했다시피 강한 유행은 필연적으로 가격을 왜곡시키기 때문이지요.

 

2006년 토지거래허가로 인한 왜곡이나 2017년 집합건물의 가파른 상승에 따른 왜곡 등은, 아직까지 보유만 하고 있다면 그 때보다 크게 상승해 있기에 별 문제가 아닐 수 있으나, 사업의 말기, 특히 감정평가 공개시점에 임박할 수록 왜곡된 가격은 손실로 이어집니다.

 

 

여건 변화에 따른 리스크관리

 

가격이 크게 올라 이미 큰 차익을 거두고 있는 경우에도 차후 여건의 변화에 따라 리스크가 발생할 수 있습니다.

 

수 년 전 유행했던, 보증금이 많은 다가구주택이나 대출을 잔뜩 끼고 월세 많은 주택을 매입한 경우들입니다.

 

한남3구역 이주가 가장 빨리 시작된다는 가정 하에서, 특히나 한남3구역과 인접한 한남2구역이나 한남4구역의 다가구주택들이 한남3구역의 이주, 철거에 따른 관리상의 리스크가 발생할 확률이 농후합니다.

 

한남2,3,4구역이 경계를 이루고 있는 보광동 지역의 경우, 세 개의 구역이 경계를 이루는 보광로 변으로 연도변 상가와 시장이 형성되어 있고, 2,3구역 이면도로변의 주택가는 비교적 도로기반이 양호하고 경사가 완만하여 그럭저럭 살 만한 주거환경을 갖추고 있습니다.

 

그런데, 셋 중의 한 개 구역이 먼저 철거되면 나머지 구역들의 거주환경은 어떻게 될까요?

 

2구역이 먼저 철거되면 초등학교가 없어지고 이태원역까지 이어지는 도로가 공사판으로 바뀌게 되며, 3구역이나 4구역이 먼저 철거되면 시장의 반쪽이 없어집니다.

 

특히나 한남3구역에 시장, 마트, 은행 등 대부분의 생활편의 시설이 집중되어 있으며, 그 3구역이 가장 먼저 이주를 시작할 것으로 예측되고 있습니다.

 

나머지 구역들에서는, 현재에 그럭저럭 살만한 거주환경이 급속도로 악화되는 것은 명약관화합니다.

 

세입자들은 떠날 것이고 많은 공실이 발생하며 임대료가 하락해 가는 악순환이 반복될 것입니다.

 

먼저 철거되는 구역이야 이주비를 받아서 해결할 수 있는 문제이지만, 속도가 뒤쳐지는 구역의 경우 이주비의 지급을 상당히 남겨둔 시점에서 거액의 전세보증금을 내 줘야 하거나, 월세를 받아서 충당해 오던 대출이자를 자기 자금으로 부담해야 하는 상황이 됩니다.

 

이제는 담보 대출도 쉽지 않습니다.

 

이러한 상황 악화가 사업의 속도를 재촉하는 효과야 있겠지만, 자금여유가 없는 개인 투자자 입장에서는 뼈아픈 일이 될 수도 있습니다.

 

관리처분 과정에서 큰 문제가 발생하지 않는다면, 빠르면 2년쯤 뒤에는 한남3구역의 이주가 시작될 수도 있습니다.

 

임대료가 많은 다가구주택에 투자하셨던 분들은 이 점 충분히 유의하시고, 투자를 계획 중인 분들도 나중에 발생할 수도 있는 트러블에 대비할 수 있는 자금규모를 신중히 고려해 보신 다음 투자에 임하셔야 할 것 입니다.