결론부터 언급합니다.
공시지가는 참조는 하시되 100% 다 믿지는 마세요.
주택공시가격은… 그냥 버리세요. ^^
일고의 가치도 없습니다.
주택공시가격
공시가격 현실화라는 허울좋은 미명을 둘러쓴 무리한 증세를 시도하다가, 주택공시가격의 오류가 보도되면서 2019년 4월이 시끌시끌합니다.('공시가격오류' 로 검색해 보세요)
주택공시가격은 단순한 과세표준에 불과합니다.
세금을 걷기 위한 기준 가격에 불과하며, 그 외의 의미는 전무합니다.
다른 의미가 없는데도 논란들이 생기는 것은 오로지, 공평과세 원칙에 어긋나기 때문입니다.
감정평가 실무기준(부동산법률 게시판 참조)에는 '적용 공시지가의 선택은~'과 같이 '공시지가'의 참조에 대한 언급은 있지만, '주택공시가격'은 어디에도 그 언급이 없습니다.
가뜩이나 법적지위도 위태로운 평가지침에 의해서 평가를 하는데('감정평가 기준의 애매한 법적지위' 참조), 그 근거가 전혀 명시조차 되지 않은 '주택공시가격'을 재개발 감정평가에 반영하는 일이 있을 리가 있겠습니까?
주택공시가격이 높은 것으로 다소나마 마음의 위안을 얻고자 하는 감상적인 생각은 오히려 올바른 판단에 독이 될 수 있습니다.
표준지공시지가와 개별공시지가
'공시지가'는…
위에 언급한 것 처럼 재개발 감정평가시에 참조가 되는 지표입니다.
참조가 되는 것은 '표준지 공시지가'입니다.
공시지가를 산정할 때는, 먼저 각 지역들에서 '표준지'라고 하는 땅을 골라서 감정평가사들이 평가를 합니다. 이렇게 평가된 '표준지 공시지가'를 기준으로 해서 이제부터는 구청의 공무원들이 표준지 인근의 땅들을 표준지와 비교하면서 '개별공시지가'를 산정해 나갑니다.
'개별공시지가' 역시 과세표준을 만들기 위한 것으로, 각 표준지로부터 비교해 나가는 방식으로 산정하다 보니 표준지에서 멀어지며 주된 이용도로 등과 같은 여건이 달라지는 등에 의한 현실요건이 제대로 반영되지 못 하는데서 오는 일부 '개별공시지가'의 오류는 불가피합니다만…
보광동지역 표준지를 표시한 다음 그림에서 보이는 것 처럼, 한남뉴타운과 같은 도심의 주택가에서는 그 표준지 간의 간격이 무척이나 촘촘해서 그 오류 가능성이 많이 줄어듭니다.(동빙고동23개, 보광동83개, 이태원동141개, 한남동148개, 주성동4개소의 표준지가 있습니다.)
아래에 '네이버 지식백과'에서 공시지가에 대한 설명을 발췌해 옵니다.
표준지공시지가는 국토교통부 장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 매년 1월 1일 기준의 단위면적당(㎡) 가격을 말한다 토지 이용상황이나 주변환경조건이 유사하다고 인정되는 대표성 있는 토지 50만 필지를 선정해 적정가격을 산정한다. 표준지공시지가는 감정평가사에게 조사·평가를 의뢰해 토지소유자와 시·군·구의 의견을 듣고, 시·군·구 토지평가위원회와 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 공시한다. 표준지공시지가는 전국의 개별공시지가 산정과 보상평가 등의 기준이 되며, 양도세·보유세 등 세금과 각종 부담금의 부과 기준으로 활용된다.
개별공시지가는 시장·군수·구청장이 국토교통부 장관이 결정하여 고시한 표준지공시지가를 기준으로 산정한 단위면적당(㎡) 가격을 말한다. 개별공시지가는 양도소득세·상속세·종합토지세·취득세·등록세 등 국세와 지방세는 물론 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용된다.
[출처 : 네이버 지식백과] 표준지공시지가·개별공시지가 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)
'표준지 공시지가'와 '개별공시지가'의 의미와 그 지위의 차이를 명확하게 인지하셨나요?
'표준지 공시지가'는 보상평가의 기준이 될 정도의 공신력을 확보한 지표이며, '감정평가 실무기준'에서 채택하는 공시지가는 바로 이 '표준지 공시지가'입니다.
개별공시지가는 과세표준 용도로 해당 지자체에서 산정하는 것으로 공신력은 없습니다.
그렇지만, 위에서도 언급했다시피, 표준지가 촘촘하여 그 오류 가능성이 많이 줄어들었으며, 주택공시가격에 비해 그 책정 방법이 보다 정교하고 책정의 원칙이 합리적인 데다가, 시행기간이 오래되어 제도의 정착이 이루어진 상태인지라, 투자의 참고지표로 활용하셔도 무방합니다.
다만, 오류가 있을 가능성을 완전히 배제할 수는 없음을 감안하여 무조건 맹신하지만 않으면 됩니다.
주택공시가격' 은 아예 쳐다보실 필요도 없습니다.
괜히 판단만 흐려집니다. ^^
재개발 재건축 투자의 가장 큰 리스크는?
