재개발 재건축 투자의 가장 큰 리스크는?

사업의 완성에 소요되는 기간 입니다.

 

 

 

부동산시장이 뜨겁다 못해 끓어 넘쳤던 2006년의 경우, 한남뉴타운에 대한 투자를 고려할 때 많이 비교되던 투자처가 2곳이 있었습니다.

 

대치동 은마아파트와 개포주공아파트.

 

3곳 모두 비젼이 뛰어나고 그만한 투자가치가 있었지만 미래를 내다볼 수 없기에 망설이고 고민할 수 밖에 없었던 것인데, 10여년이 지난 지금에는 어느 정도 투자성과에 대한 우열이 가려지게 되었습니다.

 

개포동 > 한남뉴타운 > 대치동, 이런 순으로 말이지요.

 

 

 

이러한 투자성과의 우열은 전적으로 사업의 완성 기간에 따라 결정되어 버린 것을 알 수 있습니다.

 

신축아파트가 즐비한 개포동의 경우 3.3㎥당 평균 아파트매매가격이 압구정동과 반포동을 뛰어 넘는 1위 지역이 되어 있습니다.

 

한남뉴타운을 대치동 보다 앞에 놓기는 했지만 완성까지는 아직도 많은 시간이 남아 있기에 앞일이 어찌 될 런지는 모르는 노릇입니다.

 

재개발과 재건축에 대한 투자에 있어서 사업의 완성에 걸리는 기간이 투자성과의 크기에 얼마만큼 중요한지를 강조하기 위해 차용한 사례이며, 각 지역의 우열을 가리기 위해 꺼내든 화두가 아니라는 점, 오해 없으시길 바랍니다.

 

..............

 

 

재개발 재건축 투자의 가장 큰 리스크는 사업의 지연인데, 이 사업지연의 빌미가 되는 커다란 요인은 다음과 같은 세 가지가 있습니다.

 

1. 정부정책

2. 서울시

3. 소송

 

 

부동산시장에 문제가 있을 때 마다 정부가 휘둘러대는 전가의 보도가 향하는 첫 번째 타깃은 재건축 재개발 등 정비사업장입니다.

 

그럴 수 밖에 없는 것이 문제 야기의 장소는 어김없이 서울이라는 지역이고, 그 서울에서의 신축 주택 공급처는 재건축 재개발 밖에는 없으니까요.

 

안전진단 강화라는 정책은 강남 일대의 대다수 재건축 시계를 최소한 10년 정도 정지시켜 버렸으며 이 번의 올림픽 선수촌 아파트의 안전진단 탈락은 그 사실을 새삼 각인시켜주는 계기가 되었습니다.

 

 

 

 

사업단계별로 다소 상이하기는 하지만 실상은 인허가권을 담보로 무소불위의 행정권력을 휘두르는 서울시가 더 무서운 장애물 역할을 합니다. 경험 있는 사업장의 조합원들이라면 공감하실 겁니다.

 

사업지연의 또 다른 빌미인 소송은 조합 내외부의 직간접적인 여러 요인들에 의해 매우 다양한 양상으로 나타나게 되는데, 때론 중요한 절차 상의 하자 하나가 서울시의 전횡보다 더 무서운 결과로 이어질 때도 있습니다.

 

최근에만 해도 반포 주공1단지의 관리처분인가가 무효 판결을 받은 사례가 있습니다.

 

 

 

 

재개발 재건축에 대한 투자시 고려해야 할 요소들은 많지만, 가장 먼저, 또는 단순하게 한 가지만을 꼬집어 낸다면 바로 지금까지 언급했던 주제인 '시간지연 리스크'입니다. 

 

그리고 재개발이나 재건축 투자상품이 거래되는 가격에는 대체적으로는 이 같은 예상되는 시간지연 리스크가 반영되어 있습니다. 입주시기가 다가올수록 비싸지는 반면 입주까지의 기간이 많이 남아 있으며 확실성이 부족할 수록 좀 더 낮은 가격을 형성하는 식으로...

 

이 것은 원론적인 얘기이며 정작 투자를 실행하고자 한다면 해당 사업장들과 투자상품에 따라 보다 세부적인 사항들을 비교하며 분석하여 판단하여야 함은 당연한 일입니다.

 

이 글은 한남뉴타운 각 구역별 사업기간에 대한 예상을 설명하는데 필요한 기초적인 지식을 보완하기 위한 목적으로 서술되었으나, 다른 재개발 뉴타운 재건축 사업장에 대한 투자리스크를 판단할 때도 이 기준을 최우선으로 놓기를 권유합니다.