이 글은 2020.6월초 현재의 상황을 반영하여 수정하였습니다.
이 글을 읽기 전에 다음 글을 먼저 읽고 오시면 좋습니다.
2019년 10월말 2020년 6월초 현재, 한남뉴타운에서 가장 사업진행 속도가 빠른 구역은 한남3구역이며, 한남2구역이 그 뒤를 잇고 있습니다.
작년 3월 29일 사업시행인가를 받고 현재 시공사선정 절차에 들어간 한남3구역의 경우 큰 문제가 없다면 2026년 상반기 즈음엔 입주가 가능할 것으로 예측됩니다. 시공사선정 과정에서 문제가 발생하지 않는다면 내년 2021년 초에는 권리가액과 추가분담금이 알려지게 될 것이고 빠르면 내년말쯤 관리처분 인가 가능성이 있습니다.
2019년 9월에 기본계획 변경안이 통과된 한남2구역의 경우, 일반적인 예상으로는 한남3구역보다는 차후의 속도에 더 탄력이 붙으면서 한남3구역보다는 12~18개월 정도 늦은 2027년 입주가 가능할 것으로 예측됩니다.
4구역과 5구역의 경우는 대략적인 예측이 아예 불가능합니다.
한남뉴타운의 사업 시계는 서울시에 의해 3년 이상 뒤로 강제 리셋되어 버렸는데, 4구역과 5구역은 아직도 리셋된 상태에서 한 발도 더 나가지 못하고 있는 상태입니다.
막연한 예측으로는 4구역과 5구역의 사업 완성시기가 3구역, 2구역과 그리 큰 차이가 나지는 않을 것으로 보이지만, 기본계획의 변경이라는 최대의 관문을 통과하지 못한 채 3년간 발목이 붙잡혀 있는지라, 향후의 진행절차에 대한 예상시기를 언급하기 어렵습니다.
이전 글에서 정부정책보다 서울시의 인허가 행정권력이 더 무섭다고 언급했던 대표적인 사례 중의 하나가 바로 한남뉴타운입니다.
이제 갓 기본계획 변경안이 통과된 한남2구역의 경우에도 건축심의와 영향평가 등 서울시의 인허가를 피해갈 수 없지만, 이 과정들은 기본계획에 입각한 세부 계획들이라서 큰 문제없이 통과할 수 있습니다.
가장 문제가 되는 기본계획 변경이라는 관문의 통과에 대한 보장이 없어서 개략적인 예측을 시작할 근거가 되는 단계 자체가 없는 셈이라 한남4구역과 5구역의 향후 행보에 대해서는 예측이 불가능한 것 입니다.
한남2구역의 변경안 통과시 서울시에서 언급했던 '4구역과 5구역도 조만간'이라는 말이 그저 립서비스에 불과한 것이 아니기를 바랄 뿐입니다.
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막연한 예측으로는 각 구역들의 완성시기가 크게 차이가 나지는 않을 것으로 보는 것이 일반적인 시각이지만, 어쨌든 법에 정해진 절차에 따라 시기에 따른 추정이 가능하고 속도가 빠른 한남3구역에 대한 투자관심도가 압도적으로 높은 상황이며 거래가격도 타구역보다는 소폭 높은 상황입니다.
조금 더 높은 가격이라는 것이 느껴질 따름, 그다지 큰 차이가 있다고 여겨지지는 않을 정도인데 사업기간에 대한 리스크의 비중이 매우 높은 재개발 구역에서 특정 단계가 확정된 구역과 그렇지 않은 구역 간 이처럼 가격차이가 크지 않은데는 몇 가지 이유가 있습니다.
1. 일단 동일한 지역이고 최종적인 완성 시기에 큰 차이가 없을 거라는 막연한 기대감이 한 몫을 담당하고 있구요….
2. 큰 차이가 없을 바에는 뒤따라 가는 입장이 좀 더 유리한 측면들도 있습니다. 앞선 구역들에서 발생하는 시행착오들을 보며 이를 답습하지 않는 간접경험 측면의 유리함이 작지는 않습니다.
시공사선정, 관리처분, 이주 등 한남뉴타운에서는 여지껏 경혐해보지 못한 시끄러운 절차들을 한남3구역이 이리저리 부딪혀가며 보여주며 다른 구역들을 가르쳐 나갈테니까요….
3. 그리고 한남3구역과 2구역에는 역설적으로 그 빠른 진행속도와 예측 가능한 관리처분 시기 때문에 투자할 수 없는 투자자들도 의외로 꽤 있습니다.
이른 바 5년내 재당첨금지에 해당하는 투자자들입니다.
재개발이나 재건축 투자로 재미를 본 투자자들이 다른 재개발 사업장 등에 투자하는 것은 그리 드문 일이 아닙니다.
한남뉴타운에도 이러한 경험이 있는 투자자들이 많은데 이 경우에, 1년반~3년 이내의 기간에 관리처분 인가가 예상되는 한남3구역과 한남2구역에는 투자를 할 수 없는 여건인 경우가 의외로 많은 것 입니다.
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관리처분이나 입주시기가 투자결정에서 중요한 의미를 갖는 분들에게 각 구역별 진행 시기를 가늠해볼 수 있는 잣대를 제공하고자 이 글을 작성하였으며, 이어지는 글들에서는 다른 기준과 시각에 따른 구역별 특징들도 비교해 보도록 하겠습니다.
특별한 사연과 목적이 있지 않다면 동일한 한남뉴타운 내에서 구역별 특장점만을 쫓아 투자하기보다는 개별 매물의 투자성 여부를 우선하는게 더 좋은 결과를 얻을 수 있지만 매물의 유형이 다양한 재개발 투자에서 일반 투자자들이 개별 매물에 대한 정확한 분석을 하기는 어려운 일입니다.
얼핏 싼 듯하지만 비싼 매물이 있고, 다소 비싸지만 가치가 매우 높은 매물이 있습니다. 개별 매물의 이런 속성을 세밀하게 파악하여 비교우위의 매물을 선별하는 능력을 갖춘 분석전문가는 그리 많지 않습니다.
한남뉴타운 투자를 계획하고 계시다면, 탁월한 매물분석 능력을 갖춘 빙고부동산에서 상담을 받아보세요.
2020. 6월 한남뉴타운 투자타이밍
재개발 재건축 투자의 가장 큰 리스크는?
