시대와 정책에 따라서 다소 특이한 부동산 거래 패턴이 일시적으로 유행하는 일이 있습니다. 그리고, 이런 유행은 당연하게도 시장과 가격을 왜곡시킵니다.
대표적인 사례가 서울시내의 토지거래허가 지정으로 발생하는 거래입니다.
토지거래허가 대상에서 제외되는 극소형 지분의 주택이나, 토지거래허가구역에 인접한 지역의 부동산이 비정상적으로 고가에 거래되는 사례들이 나타나면서 가격이 왜곡되는 것으로 이는 최근의 잠실 일대에서 사례를 찾아볼 수 있으며, 2006년 10월부터는 한남뉴타운에서도 토지거래허가 대상에서 제외된 초소형 지분이 허가대상인 큰 지분보다 더 비싸게 거래되는 가격역전현상까지 벌어졌었지요.
최근 한남뉴타운에서는 대출규제에서 비교적 자유로운 상가주택의 몸값이 높아지는 현상들이 발생하고 있는데, 그 이면에는 대출이라는 이유 외에도 다소 막연하게 잘못 알려진 정보가 하나 깔려 있습니다.
상가주택은 평가를 높게 받는다?
어떠한 경로로 이렇게 왜곡된 정보가 유통되고 있는지는 알 수가 없지만, 이는 잘못된 정보입니다.
통상적으로 상가주택이라고 하면…
도로 여건이 좋고, 상업기능이 활성화 되어 있어 공시지가도 높고, 토지와 건축물의 이용 상황 또한 일반적인 주택보다 훨씬 효율적인 모습을 상상하기 쉽상입니다.
이러한 상가주택이라면 당연히 높은 평가를 받게 되겠지요.
단순히 상가주택이라서가 아니라 토지와 건물이 훨씬 더 효율적으로 이용되고 있는 상황 등이 반영되기 때문입니다.
그런데, 재개발 지역에는 이러한 상가주택만이 있는 것이 아닙니다.
구역에 따라서는, 상업적인 기능을 전혀 수행할 수 없는 외진 곳에 위치한 무늬만 상가주택들(서류상으로만 상가주택)도 그 숫자가 꽤 되는데, 특히나 한남2구역과 한남3구역에 그처럼 무늬만 상가주택인 건물들이 꽤 많습니다.
어떻게 잘못 와전이 되었는지, 이러한 상가주택들(무늬만)도 높게 평가받는다는 왜곡된 정보가 떠돌고 있습니다.
작년말과 최근의 거래 활성기에 이같은 무늬만 상가주택인 매물 몇 개가 경악스러운 수준의 가격에 거래가 되었습니다.
이들 거래의 주체 등의 실체를 정확히 알지 못하기에 단언할 수는 없지만, 아마도 잘못된 속설이나 정보에 기인한 판단의 착오로 인한 거래일 것으로 추측됩니다.
다시 한 번 언급하지만, 단순히 서류 상의 상가주택이라는 이유만으로 감정평가 결과가 높아지지는 않습니다.
상업기능이 활성화 되어 있어서 토지와 건물의 효율적인 이용상황이 좋은 경우에만 해당 상황들이 반영되어 평가결과가 높아질 수 있는 것 입니다.
상가주택의 경우, 일반 주택보다 대출 규제에서 비교적 자유로운 편이라서, 이 점만으로도 이미 상당한 추가 프리미엄이 형성되어 있습니다.
대출을 활용할 목적으로 상가주택에 대한 투자를 염두에 두고 계신 분이라면 이 점 명심하시고 무늬만 상가주택인 매물을 터무니 없이 높은 가격에 매수하는 일이 없도록 각별히 유의하세요.
재개발 지역에서는 토지의 위치와 면적, 형상 등이 상이한데서 오는 가치의 차이를 분석하기가 쉽지 않습니다.
이러한 이유로…
비단 상가주택 뿐만이 아니라 일반 주택들 중에서도 가끔씩은, 있어서는 안되는 거래 사례가 보이고 있습니다.
단순히 면적과 매매가, 공시지가 등 만을 비교해 보고서는 저렴하다고 판단해서 그런 거래가 발생하는 듯 한데, 사업 초기에는 추가 상승여력이 있어서 손해가 덜할 수 있지만, 감정평가 결과의 공개가 임박한 시점에서 이런 투자를 한다면 막대한 손실이 불가피합니다.
한남3구역의 감정평가 공개 시점이 점점 다가오고 있습니다.
이러한 시점에서는 시장상황만을 보고 투자를 실행할 것이 아니라 보다 신중하게 매물들의 내재가치를 비교해보는 분석이 필요합니다.
한남3구역 감정평가결과 공개와 한남뉴타운 투자
