9월 17일 발표된 공공재개발 시범사업 후보지 공모에 의하면, 후보지들을 기존구역과 신규지역으로 나누어 각각 2020.12월과 2021.3월에 선정하는 2단계의 일정을 계획하고 있습니다.
해제 이력이 있는 한남1구역은, 『신규지역』에 해당합니다.
해제된 구역이라서 기존의 구역지정 효력이 없어졌으며, 구역의 경계와 노후불량도 등의 여건이 과거와는 상이하므로 신규 구역지정을 필요로 하는 『신규지역』에 해당되는 것이 타당하지만, 애당초, 기존구역과 신규지역으로 구분하여 2단계의 일정으로 계획할 필요가 있었을까요?
당연히 있었을 것 입니다.
『신규지역』에서는 필수적으로 수반되어야 하는 노후도와 같은 재개발 여건 등에 대한 검토과정이 기존구역의 경우에는 필요가 없기 때문입니다.
당연히 『신규지역』에 대한 검토와 분석에 더 많은 기간이 소요될 수 밖에 없습니다.
그렇다 하더라도 기존구역들에 대한 선정 일정을 신규지역에 맞춰서 조금 늦추어도 될 터인데, 굳이 2단계로 일정을 분리한 이유에 대해서는 두 가지의 추정이 가능합니다.
하나는, 신규지역과는 다소간의 차별을 둠으로써 기존 구역들에 대한 형평성을 보장해 주기 위함입니다.
새로운 검토가 필요없는 기존구역들에게, 신규지역에 필요한 검토기간만큼 같이 기다려서 동일한 조건으로 경쟁하라는 것은, 그렇지 않아도 오랫동안 사업진행이 원활하지 않아 이미 고통을 받고 있는 기존의 구역들로 하여금 형평성에 대한 불만을 야기시킬 수 있습니다.
여기까지는 지극히 상식에 가까운 부분이라 굳이 추정이라고 할 필요까지도 없을 듯 합니다만….
또 다른 한 가지 추정은, 빠른 시일 내에 가시적인 성과를 보여주어야 하는 행정당국의 다급한 입장이 반영된 일정이라는 것 입니다.
5.6대책으로 첫 선을 보이고, 8.4대책으로 해제구역의 공공재개발 편입이 결정되고, 국토부, 서울시, 감정원, LH, SH 등 많은 사공으로 구성된 공공정비 통합지원센터의 출범, 시범사업지 공모까지 짧은 기간동안 관련 일정들이 일사천리로 진행된 것 같지만….
관련 법도 정비되지 않은 상태에서 정책 결정에만 의존하여 집행되고 있는 무리한 일정과 일정의 변경, 공모 발표 직전까지도 수 차례 방향성에 혼선을 빚고 있었던 점, 각 기관들 간의 엇박자 등을 보면, 가시적 성과라는 목적을 조기에 달성하기 위해 서두르고 있음이 역력히 보이고 있습니다.
공공재개발에 대한 기대감으로 일부 지역들이 들썩이고 있는 점도 이러한 조급함에 부채질을 한 요인 중 하나가 되었을 것 입니다.
단기 가시적 성과에 유리한 구역
5.6 공급대책에서 홍보되고 있는 『공공재개발』의 장점 중 하나는 빠른 사업진행 속도입니다. 그리고, 재개발의 여러 사업단계들 중에서도 행정당국이 개입하여 기간을 크게 단축시킬 수 있는 단계는 사업시행계획인가 단계입니다.
재개발 사업의 완성에 많은 시간이 걸리는 이유는 크게 두 가지, 조합원들의 적극적인 사업의지(동의율)과 각종 인허가입니다.
조합원들 스스로가 사업을 지연시키는 단계는 조합설립과정(+관리처분 과정)의 두가지 단계이며, 인허가가 발목을 잡아 지연되는 단계는 정비계획 수립 및 구역지정과 사업시행계획인가(건축심의와 각종 영향평가 포함) 단계입니다.
따라서 행정당국이, 단기에 가시적 성과를 올리기에 가장 유리한 구역은 당연히 조합설립이 완료된 기존의 구역입니다.
조합이 설립되었다는 것은 이미 충분한 동의가 확보되어 있다는 것이고, 여기에 공공재개발에 찬성한다는 동의만 첨부된다면 순식간에 사업시행계획인가라는 가시적 성과를 보여줄 수도 있는 것 이지요.
이러한 이유 때문에, 다만 몇 개월이라도 먼저 기존의 구역들에 대한 선정을 끝내야 하는 급박함이야 말로, 선정 일정을 2단계로 나누어서 계획한 보다 근본적인 이유일 것으로 추정합니다.
한남1구역 등 신규지역의 선정 가능성
선정 일정을 2단계로 분리한 이유가 기존 구역들에 대한 형평성 하나 뿐 이라면, 「시.범.」이라는 명목 상 기존구역과 신규지역을 반반의 비율로 안분하여 선정할 가능성이 크지만, 「단기의 가시적 성과」가 더 큰 이유라면 기존구역에서 대부분 선정하고 신규지역에서는 형식적으로 소수를 선정할 가능성이 농후합니다.
시범사업지의 선정 갯수조차 명확하지 않습니다.
5.6대책에서는 2곳이라고 정확히 명시했었지만 8.4대책부터는 시범사업지의 확대만이 언급되었을 뿐이며, 시범사업지 공모 공고에서 조차 목표 숫자는 명시되어 있지 않습니다.
가시적 성과에 대한 행정당국의 집착이 강하다면 대부분의 시범사업지는 기존 구역에서 선정될 가능성이 높으며, 신규지역의 경우 극소수 또는 전무할 수도 있습니다.
특히나 신규지역 중 정비예정구역에도 없는 전혀 새로운 지역이 선정될 가능성은 거의 제로에 가까울 듯 합니다.
이미 한 번 추진했던 전력이 있는 해제구역들의 가능성이 높겠지요.
확률이 크지 않을 신규지역의 시범사업지 선정은, 그렇기에 오로지, 『단독시행』 + 높은 동의율이 선정의 『키』가 될 것으로 보입니다.
《구역지정 - 추진위설립 - 조합설립 - 사업시행계획인가》 로 이어지는 사업진행 과정에서,
구역지정과 사업시행 단계는 인허가권자인 행정당국에 의해 많은 기간이 단축될 수 있으며, LH나 SH에 단독시행을 맡겨버리게 되면 추진위설립과 조합설립 단계의 잡음과 소요시간까지 대폭 줄일 수 있기 때문입니다.
공동시행을 원할 경우, 먼저 75% 이상의 동의를 확보하여 조합설립을 한 다음, 다시 조합원 과반의 동의를 받아서 공동시행을 추진해야하는 여러 단계의 절차를 거쳐야 하기에, 신규지역에서 공동시행을 희망한다면 선정될 가능성이 거의 희박할 것으로 예상됩니다.
한남1구역, 해제 이후 공공재개발 추진까지
