공공재개발은 LH공사, SH공사가 단독으로 시행하거나 조합과 공동으로 시행하는 두 가지 시행방법 중 하나를 선택할 수 있습니다.
그렇지만 한남1구역은 둘 중 하나를 선택할 수 없습니다.
한남1구역은 LH공사, SH공사 중 한 곳에 단독으로 시행을 맡기는 방식으로만 당장의 공공재개발 참여가 가능합니다.
5.6 공급대책에서 공공재개발이 언급되며 2020년내에 관련 법령을 정비하겠다고 예고하였는데, 사실, 공공재개발과 관련한 대부분의 기본적인 사항은 이미 현행 도정법에 명시가 되어 있는 사항들이며 실제로 적용사례가 많지 않을 뿐입니다.
공공의 단독시행과 조합과의 공동시행에 관한 사항 또한 그 세부적인 사항까지 이미 도정법에 명시되어 있습니다.
※ 참조할 법령과 조항
도시 및 주거환경 정비법 [법률 제17091호, 시행 2020. 3. 24.]
제8조(정비구역의 지정)
제25조(재개발사업ㆍ재건축사업의 시행자)
제26조(재개발사업ㆍ재건축사업의 공공시행자)
제27조(재개발사업ㆍ재건축사업의 지정개발자)
조합과 공공의 공동시행
정식으로 조합을 설립하여 공공과 공동시행을 하는 시행방식입니다. 법령에는 규정되어 있지만 사례가 없는 시행방식입니다.(※ 단독시행의 경우, SH공사가 답십리17구역을 단독 시행하여 2020.3월 관리처분인가 받은 사례가 있습니다.)
동의율 요건도 공공 단독시행보다 수월해서, 조합원 과반수의 동의만 충족하면 됩니다.
그런데, 조합이 설립되어 있지 않은 경우에는 먼저 75%의 동의를 받아서 조합부터 설립한 다음에 다시 조합원 과반수의 동의를 받아야 합니다.
한남1구역의 경우에는 먼저 정비구역 지정을 받고 추진위를 구성한 다음에야 조합설립을 위한 동의서를 받을 수 있는데, 보다 많은 절차와 기간이 소요되는 것을 둘째로 치더라도 첫 단계인 정비구역 지정부터가 아예 불가능합니다.
이는 정비예정구역에 조차 포함되지 않은 신규 재개발 희망 지역을 비롯한 모든 해제구역에 동일하게 적용되는 사항입니다.
현행 도정법에 의하면, 기본계획을 수립하거나 변경하지 않고 정비구역을 지정할 수 있는 경우 즉, 정비예정구역이 아닌 곳을 정비구역으로 지정할 수 있는 방법은, 공공 또는 신탁회사에 맡겨 시행하는 방법 밖에 없습니다.(도정법 제8조 2항)
즉, 한남1구역의 공공재개발 시행방식은 오로지 『공공의 단독시행』 한 가지 방법만 가능한 것 입니다.
공공의 단독시행
LH공사, SH공사 등을 단일 사업시행자로 지정하는 방식입니다.
필요한 동의율은 토지면적 2분의 1 이상의 토지소유자와 토지등소유자의 3분의 2 이상입니다.(두 가지 조건 모두 충족)
조합 대신 주민대표회의를 구성하여 LH공사 또는 SH공사와 협약을 체결하고, 공사는 단독으로 재개발 각 단계별 사업을 진행하며, 시공사선정 등 소유자들의 중대한 이해관계가 있는 사안들에 대해서는 주민대표회의를 통한 소유자들의 의견을 반영하여 결정합니다.
[공공 단독시행의 장점]
1. 빠른 의사결정과 사업추진
2. 전문성
3. 투명성
공공이 단독시행하는 경우에 해당하는 위와 같은 장점들은 고스란히 조합방식의 단점이기도 합니다.
조합방식의 재개발 사업의 문제점들
대부분의 재개발 사업이 순항하지 못하고 장기 표류하는 근본적인 원인은 조합이 시행하는 사업방식에 있습니다.
재산권을 보장하고 존중하는 차원에서는 소유자들이 시행하는 것이 맞지만, 수많은 소유자들의 이해관계가 얽혀 있기에 집단 의사결정 기구인 조합을 설립해서 사업을 진행하다 보니, 빠른 의사결정을 내릴 수가 없으며 자연스레 신속한 사업진행과는 거리가 멀어지게 됩니다.
당연히 전문성도 많이 부족합니다.
전문성의 부족은 빠른 의사결정을 저해하는 추가 요인이 되는 한 편, 비리가 개입하게 되는 중대한 빌미가 됩니다.
현행 재개발 제도는 조합의 부족한 전문성을 보완하기 위하여 정비사업 전문관리업체(속칭 '정비업체')를 비롯한 수많은 협력업체들을 선정하여 사업을 진행하는 구조로 되어 있습니다.
그 수많은 업체들이 100% 공정하게 경쟁하고, 100% 순수하게 정당한 비용만을 받고 최선을 다하여 조합의 사업진행을 도울 것이라고 믿는 사람은 한 사람도 없을 것 입니다.
협력업체의 선정과 운용 과정에서 크고 작은 많은 비리가 발생하고 심지어는 이들 협력업체들의 경쟁에 의해 조합 측의 사업진행이 정체되는 경우마저 발생하게 됩니다.
멀리 갈 것도 없이, 시공자들의 과당 경쟁으로 6개월 이상의 기간을 허비해버린 한남3구역의 사례가 있습니다.
맺음말
한남1구역은 공공재개발의 두 가지 사업시행 방식에 대한 선택의 여지가 없습니다.
오로지 공공의 단독시행 뿐.
따라서 토지등 소유자 3분의 2 이상, 토지면적의 2분의 1 이상이라는 동의율을 충족해야 하지만, 원활한 사업진행이 되기 위해서 실제로는 이 보다 훨씬 더 높은 동의율이 필요할 것 입니다.
만약에 선정이 된다면, 다른 한남뉴타운 구역들보다 현저하게 뒤쳐진 사업속도를 일시에 만회할 수 있을 것 입니다.
한남1구역, 시범사업지 선정과 공공재개발 확정 사이의 일부 오해들
한남1구역, 공공재개발 신규지역에 해당하는 이유와 의미
