한남3구역 시공사 선정과 대안설계

 

현재, 한남3구역에서는 도급순위 10위권 이내의 7개 건설사가 사전 홍보 중인데, 일부 건설사들은 벌써부터 한남3구역의 '대안설계'를 홍보의 무기로 사용하려는 움직임들을 보이고 있습니다.

 

'대안설계' 또는 '특화설계'란….

 

모 건설사가 한남3구역의 시공자로 선정이 되면, 이미 인가받은 사업시행계획 상의 건축에 대한 '기본설계'를 변경하여, 더 멋지게, 화려하게, 좋게… 바꾸겠다고 하는 제안입니다.

 

 

 

 

 

 

 

많은 재건축, 재개발 사업장에서 종종 써먹어 왔던 방법인데….

 

그 화려한 유혹 뒤에는 당연하게도 '비용의 증가'라고 하는 함정이 숨어 있기 마련.

 

그로 인해, 조합 총회에서 시공사를 선정해 놓고도 대안설계에 따른 비용증가의 이견 차이를 좁히지 못해, 도급계약을 체결하지 못하고 표류하는 사업장들이 간간이 있어 왔습니다.

 

 

 

시공사 선정기준과 계약 등에 대해 규정하고 있는 국토부와 서울시의 고시 등에 따르면(한남3구역 시공사 선정을 규정하고 있는 고시들 참조), 선정된 시공자가 정당한 이유없이 3월 이내에 계약을 체결하지 아니하는 경우에는 시공사 선정을 무효로 할 수 있는 규정이 있지만,

 

조합 측의 특화설계 요구나 내장재 옵션 등의 상향 요구 등에 따른 비용증가의 이견 차이가 있을 경우, 정당한 이유가 없다고 볼 수가 없어 법적다툼의 소지가 있으며, 시공사 선정을 무효로 할려고 해도 총회 또는 대의원회의 의결을 거쳐야 하는데, 총회의 요건은 과반수 참석이라서 많은 시간과 비용이 낭비됩니다.

(※ 가장 최근 제정된 국토부의 '계약업무처리기준'에만 대의원회가 포함될 뿐, 서울시의 기준은 '총회'에 의한 무효 결정만 명시되어 있어, 조합정관의 검토 등이 필요합니다.)

 

 

 

한남3구역의 경우 한 가지 다행스러운 점은, 2018.12.6일에 행정예고된 서울시의 '공공지원 시공자 선정기준'을 따르게 되면,

 

• 사업시행계획의 경미한 변경의 범위에서만 대안설계를 제안할 수 있으며
• 건설업자가 제안한 대안설계에 따라 후속절차가 이행되는 과정에서 기간연장, 공사비증액으로 추가 발생하는 비용은 건설업자 등이 부담하여야 한다

 

이렇듯 예전의 모호한 상황보다는 훨씬 명확해진 규정의 도움을 받을 수 있게 됩니다.

 

다만, 이 개정안은 예고된 지 4개월이 지났건만, 아직 정식 고시가 되지 않았습니다.

 

그렇지만, 시공사 홍보요원들에 따르면 한남3구역에서는 이미 이 규정에 준하여 입찰계획을 세우고 있다고 하더군요.

 

 

 

여기서 한 가지 강조할 사항이 있습니다.

 

'사업시행계획의 경미한 변경 범위에서만 대안설계를 제안할 수 있다는 점'

 

 

 

그 말은 곧, 경미한 변경 범위를 벗어나는 대안설계는….. 사업시행인가를 다시 받아야 한다는 걸 뜻합니다.

 

7차례의 건축심의 시도 끝에 '사업중지' 라는 참혹한 통지를 받았던 2015년의 사건, 기억 하시지요?

 

그 악랄한 서울시의 행정 갑질에 굴복한 결과로 얻어낸 것이 현재의 사업시행계획 입니다. 그 것을 대폭 뒤집은 새로운 설계를 내세워서 사업시행계획을 다시 인가 받는다?

 

재인가의 가능성 여부는 논외로 하더라도 최소한 3~4년은 개발시계를 뒤로 돌려야 하는데, 아뿔사! 이미 시공사를 선정하여 돈을 받아 쓰기 시작했는데, 그로부터 발생하는 금융비용 등은…?

 

 

 

터무니 없는 대안설계를 제시하는 건설사를 경계해야 하는 이유입니다.