지난 1월 15일에 서울시 1차 공공재개발 시범지역이 선정되면서, 3월말로 예고된 2차 대상지역들에서는 1차로 선정된 지역들에 대한 선정배경에 관심이 몰리고 있습니다.
1차 시범지역은 기존에 정비계획이 수립된 지역을 대상으로 하기에 2차 후보지들과는 다른 여건이지만, 그 선정원칙이 다르지는 않을 것이기에 1차 시범지역의 선정과정과 요건 등을 검토해보면 2차 선정 가능성을 조금이라도 엿볼 수는 있을 것이기 때문입니다.
1차 시범지역 선정 절차
1차 시범지역은, 『국토부‧서울시 합동 공공재개발 시범사업 후보지 선정위원회』 를 열어서 선정하였다고 밝히고 있습니다.
선정위원회에는 도시계획위원회 의원, 도시재정비위원회 의원, 시의원 등 다양한 주체가 포함되었다고만 간략히 밝히고 있습니다. 여기에 관련 공무원들이 포함되었겠지요.
1월 14일에 선정위원회의가 열리고 1월 15일에 발표하였습니다.
3월말의 어느 날엔가 다시 회의가 열리고 그 다음날 발표가 있겠지요.
1차 시범지역 선정 요건
선정요건은, 정비 시급성(노후도 등), 사업의 공공성(기반시설 연계성, 주택 공급효과 등), 사업 실현 가능성, 자치구별 안배 등을 종합적으로 고려해 신중하게 이루어졌다' 고 설명되고 있습니다.
이러한 요건들의 언급에 앞서,
'금회 선정된 구역은 모두 역세권 주변에 위치한 기존 정비구역으로, 사업성 부족, 주민 간 갈등 등으로 정비구역 지정 이후 평균 10년 이상 사업이 정체되고 있는 곳으로, 공공재개발을 통해 사업추진을 저해하는 장애요인을 해소하면 역세권에 실수요자가 원하는 양질의 주택을 공급할 수 있는 잠재력이 큰 곳들이다.'
이렇게 선정 취지를 밝히고 있습니다.
이 걸 좀 더 적나라한 표현으로 바꾸어 보면 다음과 같을 것 입니다.
1. (가시적인 효과가 큰) 역세권 구역 중에서
2. (용적률 상향 등의 당근을 덥썩 받아들일) 동의율 높은 곳을 고르되
3. 노후도와 자치구별 안배가 적절히 뒤섞인 것으로 보여야 한다.
정비 시급성
정비 시급성이라는 그럴듯한 표현의 명분을 내걸었지만 그 표현이 부족하기에 '노후도'를 별도로 부언하였습니다.
그런데, 숫자 상의 노후도만 가지고 정비 시급성을 제대로 파악하기는 어렵습니다. 현장에서 직접 체험을 해 보거나 최소한 구역 내부를 샅샅이 탐방이라도 해 보아야 시급성을 체감할 수 있을 것인데, 선정위원들이 후보지들을 일일이 찾아다니면서 비교해 보았을 리는 없을 것 같습니다.
게다가 이미 노후도가 충족되어 이미 구역지정이 되어 있는 곳 들을 대상으로 하는 선정이었으니 그저 명분 중의 하나로 제시되었을 뿐인데, 오히려 후보지가 많은 2차 선정시에는 이 요건이 중대한 변수가 될 수 있을 듯 합니다.
자치구별 안배
8곳 중 영등포구 2곳, 동대문구 2곳 이라는 1차 선정 결과를 놓고 보면 특정 지역에 편향된 듯이 보일 수도 있는데, 총 후보지 자체가 12곳 밖에 되지 않은데다가 그 중 8곳의 높은 선정 비율이라는 결과가 나왔기에 『자치구별 안배』라는 요인이 1차 선정결과의 중대한 이슈가 되기는 어렵습니다.
이 역시 '정비 시급성'과 함께 다소 요식적이고 원론적인 언급이었을 것인데, 2차 시범지역 선정시에는 그저 무시해 버릴 수 만은 없는 미묘한 요건이 될 듯 합니다.
사업의 공공성
기반시설 연계, 주택공급 효과 등의 그럴싸한 용어로 포장되고 있는 이 요건은 역.세.권. 을 지칭하고 있습니다.
선정취지 자체에서는 아예 '역세권에 실수요자가 원하는 양질의 주택을 공급...' 과 같이 노골적인 표현을 사용 하였지요.
역세권이야 말로 시범지역 선정의 최우선 조건이라는 것이 결과발표문 곳곳에 은근히 숨겨져 있거나 노골적으로 드러나 있습니다.
최종 선정된 8곳 모두 구역의 외곽 경계까지도 지하철역에서 300m를 벗어나지 않는 초역세권 구역들입니다.
사업실현 가능성
동의율의 다른 표현입니다.
선정취지에서는 장애요인(10년 이상 사업 정체)을 해소할 수 있는 곳으로 표현되고 있습니다.
즉, 용적률 상향 등의 당근을 제시했을 때 받아들여질 가능성(=동의율)이 높은 곳을 의미합니다.
2차 공공재개발 시범지역에 대한 선정요건의 적용 예상
위에서 살펴본 바와 같이, 2차 선정 또한, 역세권 응모지역 중 동의율이 높은 곳이 최우선 고려 대상이 될 것 입니다.
만약, 역세권이라 부르기 애매한 지역이 하나라도 선정된다면, 그에 상응할 만한 다른 조건들이 따르겠지요. 동의율이 매우 높다거나 용적률을 크게 상향해서 공급량을 대폭 늘릴 수 있다거나 하는 등의…..
그렇지만, 거의 대부분 혹은 전부가 1차 때와 마찬가지로 역세권 지역이 될 것임에는 이견의 여지가 없습니다.
역세권이면서 동의율이 높은 지역.
이 점이야말로 선정의 가장 중요한 요건이 될 것 입니다.
그런데 2차 대상후보지는 그 개수가 좀 많습니다.
1차 대상 12곳의 4배입니다.
그렇다고 1차 선정된 8곳의 4배인 32곳 정도가 선정될 것으로 생각되지는 않으며, 그 보다는 훨씬 적은 숫자의 선정결과가 나올 것으로 보입니다.
여기에서 잠깐, 애초에 1차와 2차로 대상이 나뉜 이유부터 짚어볼 필요가 있습니다.
2차 대상 후보지역들은 정비계획이 수립되지 아니한 지역으로, 우선 정비구역 지정 요건에 부합되는지 그 해당 여부부터 점검해 보아야 합니다. 구역지정 요건에 해당되지 않는다면 구청에서 서울시에 요청하는 최종 후보에서 제외될 수도 있는 것 입니다.
이미 몇 개의 응모지역이 노후도를 충족하지 못하여 후보에서 탈락한 것으로 알려지고 있습니다.
1차 선정요건으로 제시되기는 했지만 큰 역할은 아니었을 정비시급성(노후도)는, 2차 선정과정에서는 이렇듯이 후보 탈락에 영향을 미치는 중요한 변수가 됩니다.
대상 후보가 많고 대부분의 자치구가 고르게 후보지역들을 응모했기에 2차지역의 최종적인 선정에는, 자치구별 안배라는 요건 또한 무시하지는 못할 작용을 할 수 있습니다. 2차에서는 이 요건으로 인해 다소 애매하게 탈락하거나 선정되는 지역이 나올 여지도 다분합니다.
결론적으로, 역세권이면서 동의율이 높아야 한다는 선제 조건을 필수적으로 갖춘 지역이 우선적인 선정대상이 될 것이라는 점은 1차 때와 다름이 없으나, 노후도와 자치구별 안배라는 요인이 2차 선정에서는 좀 더 비중있게 반영될 것이라는 얘기를 이렇게 장황하게 늘어 놓았습니다^^
1차 공공재개발 시범지역 8곳 선정
