한남4구역, 한남5구역 기본계획공람(안) 개요

한남4구역, 한남5구역 기본계획 동시 공람

 

햇수로 5년만입니다, 2016년 서울시의 가이드라인이 나온 때로부터…

 

한남4구역과 한남5구역의 기본계획이 2021.2.10~24일 사이, 동시에 공람을 끝마쳤습니다.

 

한남4구역의 기본계획안이 한남3구역과 갈등을 빚어내며 후폭풍이 일고 있는데, 이에 대한 사항은 다른 지면을 통해 알려드리기로 하며 이 글에서는 한남4,5구역의 기본계획공람(안)에 담긴 건축계획 만을 살펴 보겠습니다.

 

 

건출물 높이와 최고 층수

 

건축물 최고 높이 73m로 한남3, 4, 5구역이 동일합니다. 그리고 이는 모두 해발 90m이하 범위 내 적용 결과입니다.

 

이로 인해 최고층수 또한 각 구역 공히 23층이 됩니다.

 

29층에서 줄어든 한남4구역이야 앞선 한남3구역의 사례와 별반 차이가 없지만, 5구역은 50층, 35층 등의 기존계획에서 대폭 줄어들었을 뿐만 아니라 비교적 저지대가 많은데도 불구하고 23층 블록이 하나, 나머지는 15층, 12층 이하라서 예전 기본계획 상의 건축계획에서 많이 후퇴한 듯이 여겨집니다.

 

 

용적률

 

최대용적률은 220% 안팍으로 비슷한 수준이지만 한남4구역은 10%넘게 상향된 반면 5구역은 소폭 낮아졌습니다. 최고 층수가 대폭 깍인 것과 무관하지 않으며 이는 세대수에도 반영이 되고 있습니다.

 

 

세대수와 임대주택

 

세대수는 기존계획보다 늘어났는데 특히나 한남4구역은 1,965세대에서 2,413세대로 20% 이상 크게 늘어났습니다. 한남5구역은 2,359세대에서 2,613세대로 증가한 반면 반면 대형평형 비율이 6% 감소, 20평형대 대폭 감소되면서 초소형평형만 잔뜩 늘려서 만들어진 세대수의 증가이다 보니 세대수의 증가가 큰 메리트로 느껴지기는 어려울 듯 합니다.

 

한남4구역과 한남5구역의 규모별 건설비율 변화표를 아래에 첨부합니다.

 

 

대형평형 세대수를 줄이면서 전제 세대수를 늘리는 이와 같은 패턴은 한남3구역에서 이미 한 번 겪었던 바 입니다.

 

우려했던 임대주택 비율은 15.46%(한남4), 15%(한남5)로 공히 15%대로 2, 3구역과 형평성에서 어긋나지 않게 되었습니다.

 

일단, 공람을 시작한 기본계회상의 임대주택 비율이 이렇게 결정되었으니, 이 계획이 그대로 확정되지 못하고 변경되더라도 이 후부터는 임대주택 비율이 크게 늘어날 걱정은 없어졌습니다.

 

걱정하지 않아도 되는 이유가 궁금하신 분은 예전에 빙고부동산 카페에 올렸던 글, <한남2구역, 4-5구역의 임대주택 비율은 어떻게 될까?> 를 참조하세요.

 

 

한남4구역과 한남5구역 건축계획 개요에 대한 소회

 

해발고도 90m이내의 건축물 높이를 맞추기 위해 최고 층수를 낮추고, 용적률을 소폭 올려주고(5구역은 반대로 하향), 세대수를 늘려주면서 대형평형은 줄이고, 임대아파트 비율을 소폭 낮추어서 다른 불만을 무마하려는 계획…

 

한남3구역 기본계획 상의 건축개요와 흡사합니다.(한남2구역은 다소 상이함)

 

절차상으로는 어디까지나, 용산구청이 계획을 작성하여 서울시의 위원회에 상정하는 형식을 취하기는 하지만, 이 계획의 기본적인 구상이 한남4구역 또는 한남5구역 등의 조합이나 용산구청이 주체가 되어 원하던 구상이 아니라는 것 쯤은 이젠 누구나 알고 있는 사실입니다.

 

애초에 서울시의 가이드라인이라는 틀 안에서 또 다시 수년간을 서울시와 의견 조율을 해 가며 만들어진 계획안입니다. 말이 좋아 의견조율이지 퇴짜를 피해가려면 울며겨자먹기로 받아들일 수 밖에 없는 상황에 처한 끝에 나온 결과물입니다.

 

그렇지 않아도 낮은 비율이었던 한남4구역의 대형평형 비율은 14.5%(350세대)로 한남뉴타운에서 가장 낮은 비율입니다.

 

일부 다른 의견을 가지고 있는 조합원들도 있겠지만, 대체적으로는 고급화를 추구하여 사업비가 다소 증가하더라도 희소가치를 높이고자 하는 희망이 큰 한남뉴타운인데, 전형적인 강북 재개발 지역에 적용되는 중소형 평형 위주의 평형 비율을 적용함으로써 공급량을 조금이라도 더 늘리고, 이에 대해 불거질 수 있는 불만을 일반분양물량의 증가로 인한 수익성 제고와 임대아파트 비율 축소로 달래고자 하는 의도가 엿보이는 계획안입니다.

 

한남4구역과 한남5구역 기본계획 상 건축계획에 대한 각 구역별 세부사항들과 향후 절차 등은 다른 지면을 통하여 계속 이어가겠습니다.