한남2구역 사업계획분석1. 건축개요

한남2구역이 사업시행계획을 공람(9.10~24일)하며 인가 절차에 들어갔습니다.

 

공람(안)중 일반 투자자들의 관심이 많을만한 항목들을 요약, 분석해 보았습니다.

 

이해를 돕기 위해, 앞선 한남3구역의 사업계획과 비교하여 요약 정리하였으며, 한남2구역 사업계획분석은 총 3편으로 나누어 게시할 예정입니다.

 

1. 건축개요

2. 규모별 건설비율과 분양타입(평형)

3. 사업비

 

먼저 건축개요부터 살펴보겠습니다.

 

 

 

 

건축개요와 관련하여 가장 관심이 많을듯한 부분들은 강조하여 표시하였습니다.

 

 

 

대지비율

 

한남3구역의 사업계획 분석시에 언급한 바 있듯이 한남3구역의 대지비율은 매우 높은 편입니다.

 

한남3구역보다는 소폭 낮지만 한남2구역의 대지비율 또한 매우 높습니다.

 

 

 

건폐율

 

말 많고 탈 많은 한남3구역에 비하면 매우 쾌적해 보이는 건폐율입니다. 한남3구역 대비 10%나 줄어든 32%대의 건폐율.

 

물론, 단순 수치만을 놓고 보아서, 강남 일대 신축아파트 단지들의 20% 안팍의 건폐율과 비교하면 여전히 매우 높은 건폐율로 보입니다. 그런데….

 

건폐율이 낮아서 쾌적할 듯한 강남 아파트들은 20층, 30층을 넘기는 고층 아파트단지들인 경우가 대부분입니다. 반면, 한남2구역의 최고층수는 14층, 그 것도 달랑 2개동만 최고층수가 14층이며 나머지는 대부분 10~11층이 최고층수입니다.

 

30층에서 체감하는 20%의 건폐율과, 10층에서 체감하는 32%의 건폐율….. 어느 쪽이 더 답답하고 더 쾌적할까요?

 

한남2구역의 건폐율은 층수에 비해 결코 높지 않은 건폐율입니다.

 

 

 

지하층 연면적

 

한남3구역은, 거의 구역면적에 육박하는 지하층 연면적을 받아냄으로써 다소 양에 차지 않은 용적률에 대한 보상을 받았습니다.

 

한남3구역의 지하층 연면적 규모도 유래가 없는 것 이었는데, 한남2구역은 한술 더 떠서 구역면적의 155%에 달하는 어마어마한 지하층 연면적을 얻어 냈습니다.

 

한남3구역에 비해 지대가 높은 관계로 최고층수는 물론, 용적률에서 크게 손해보는 부분을 지하층 연면적으로 보상해 준 듯 합니다.

 

 

 

용적률

 

195%라는 수치상의 용적률은 서울 시내 다른 재개발 구역들과의 형평성을 고려해 볼 때 지나치게 낮은 수치로 보입니다.

 

수치 자체가 낮다보니 지상층 연면적을 대지면적이 아닌 구역면적으로 백분율을 구해 보아도 141% 밖에 되지 않습니다. 용적률이 254.69%였던 흑석9구역의 구역면적대비 백분율은 155.8%(대지비율 61.18%), 용적률 232.47%인 한남3구역은 대지비율이 높아서 구역면적 대비 백분율은 172%로 흑석9구역을 앞선 결과가 나온 바 있습니다.

 

한남2구역 조합원들로서는 다소 볼멘소리를 낼 법 한데, 지하층 연면적을 포함한 백분율을 구해보면 의외의 결과가 나옵니다.

 

구역면적 대비 총 연면적의 비율은, 한남3구역 271%, 한남2구역 296%로 한남2구역이 한남3구역을 훌쩍 뛰어넘게 됩니다.

 

위에서도 언급 했듯이 낮은 층고와 낮은 용적률을 거대 규모의 지하층 연면적으로 보상해준 느낌이 강합니다.

 

 

 

주차대수

 

세대당 1.6대는 한남3구역의 1.26대에 비하면 확실히 양호한 숫자입니다.

 

거대한 지하층 연면적의 덕을 톡톡히 보는 듯 합니다. 그래도 여전히 지하층 규모에 비해서는 주차대수가 부족한 듯하게 여겨지는 것은, 지하층이 전부 주차장으로만 계획되어 있는 것이 아니라 판매시설 등의 각종 다른 시설이 들어가기 때문입니다.

 

어쨌든 현재의 라이프 스타일로 볼 때에는 1.6대도 충분한 양은 아니지만, 최소한 주차대수의 부족을 이유로 차후에 사업시행계획을 변경할 필요까지는 없어 보입니다.  

 

 

 

건축규모

 

이태원 역세권의 1,537세대 아파트.

 

워낙 거대한 규모인 한남3구역과 비교되는 바람에 간혹, 작은 단지라는 착각을 불러 일으키지만, 한남2구역은 오히려 대규모라고 불리우기에 손색이 없는 규모의 아파트 입니다.

 

그 것도 대부분 동들의 최고층수가 10~12층에 불과하고 용적률을 195%밖에 적용받지 못한데다가 중대형 비율이 60%에 육박하는 단지입니다. 중대형비율은 한남3구역보다도 한참 높은 비율입니다.

 

한남3구역과 비교하여 특기할 만한 사항은 동 개수가 31개에 불과한 점 입니다.

 

기존에 익히 보아오던 정상적인 패턴인데 197개동으로 쪼개어 버린 한남3구역의 경우가 워낙 특이하였기에 대비가 됩니다.

 

한남2구역은 총 4개의 블록으로 구성되는데, 이슬람사원을 마주보는 2-4블럭은 주거시설 없이 상업용시설로만 계획되어 있으며, 나머지 3개의 블록은 그 위치와 지형에 따라 적절한 규모들을 이루고 있어 전반적으로 매우 우수한 블록 배치라 여겨집니다.

 

 

 

 

 

한남2구역의 건축개요 정리

 

총 4개블럭 중 상업시설 전용의 소규모블럭을 제외한 나머지 3개블럭에 주거시설이 집중 배치되며, 최고층수는 14층이지만, 대부분은 10~12층 규모, 31개동으로 규모에 비해 적절한 동 개수, 32%라는 다소 높은 건폐율이지만 최고층수가 높지 않아 체감하는 건폐율은 수치보다 훨씬 더 쾌적할 수 있는 수준…..

 

 

낮은 층고와 용적률에 대한 반대급부로, 높은 대지비율과 지하층 연면적을 보상받아서 크게 억울하지 않은 건축계획, 30평형대 이상의 중대형 평형 비율이 60%에 육박하는 1,537세대의 대규모 역세권 아파트, 넉넉하지는 않겠지만 크게 부족하다고도 할 수 없는 1.6대의 주차대수….

 

계획만을 놓고보면 아쉬움도 있지만, 이 정도면….

 

5년간의 대장정 끝에 자린고비보다 더 인색한 서울시를 상대하여 얻어낸 결과물로서는 가히 최상에 가깝다 할 수 있겠습니다.

 

한강조망권이 없는 아쉬움은 입지 상 어쩔 수 없는 부분….

 

한남2구역의 사업계획이 조만간 인가를 받고, 이어지는 차후 일정들, 신속하게 탄탄대로만을 밟아 나가길 기원하면서 한남2구역 사업계획 중 건축개요에 대한 분석을 마칩니다.