한남2구역 사업계획분석3. 사업비

 

 

한남2구역의 사업비 관련 계획중 대중적인 관심이 많을 듯한 부분만 발췌하였습니다.

 

 

 

사업계획은…..

 

1. 일단은 계획이라서 세부적인 모든 항목이 전부 다 정확할 수는 없습니다.

 

2. 정비사업은 특히 변수가 많다보니 사업계획의 일부 요소들을 형식적으로 수립하는 경향이 있습니다. 특히, 사업비관련 계획들이 그렇습니다.

 

그러다보니 사업계획에 포함된 세부 계획들 간에 충돌하거나 어긋나는 부분들도 발생합니다. 그 규모가 방대한지라 계획을 입안하는 측이나 검증하는 측에서 찾아내지 못한 엉터리 계획이 인가되어 발표되는 경우도 있습니다.

 

멀리 갈 것도 없이 한남3구역의 사업계획에서도 그러한 사례가 있었지요.(철거완료 후 이주한다는 일정계획^^)

 

미래에 발생할 변수들을 예측하여 수립하는 계획인데다가 워낙에 그 변수가 다양하여 특정 패턴이 형성되지 못하는 정비사업인데, 절차상 사업계획의 인가를 강제적으로 요구받다 보니 근본적으로 이 같은 형식적인 요인들이 남발될 수 밖에 없는 불가피함은 있지만, 그렇다고 해서 사업계획이 무작정 엉터리가 될 수는 없습니다.

 

'조합운영비 9.44억 X 14년'과 같이 다소 형식적인 요인들이 많이 포함될 수 밖에 없는 사업비 관련 계획이지만, 가장 중요한 사업손익과 직결되는 자금관련 계획이다 보니, 형식적인 요인이 많이 포함될 수 밖에 없음에도 불구하고 결과가 크게 어긋나지 않도록 정밀하게 수립할 것이 요구되는 모순을 안고 있습니다.

 

특히나 이 부분은 법률로도 강제되고 있으니, 사업비가 10%이상 늘어나는 경우에는 조합원 3분의 2이상의 찬성을 필요로 하게 됩니다. 총회를 열어야 하는 것 입니다.

 

사업계획의 형식적인 부분과 모순점들을 이렇게 장황하게 늘어 놓는 이유는, 한남2구역의 공사비 때문입니다.

 

 

 

한남2구역의 건축공사비

 

한남2구역의 건축공사비는 5,316억(평당 520만원)입니다.

 

한남2구역의 경우 가산건축비 계획도 없습니다.(분양가 상한제 등의 이유로 추정됨)

 

한남3구역의 경우에는 평당500만원(+가산공사비15%=575만원) 이었으며 시공사입찰 공고상 예정가격은 평당 595만원 이었습니다. 사업계획 대비 (가산공사비 포함한 공사비의) 3.47% 인상된 예정가격으로 시공사입찰을 진행하였습니다.

 

사업시행계획 인가를 받고 나면 곧바로 시공사선정 작업에 들어갈 한남2구역의 경우 평당 520만원의 +10% 한도 이내에서 입찰을 받아야 합니다. 최고 570만원 이내. 그렇지만 최고 한도를 사용하기는 어려울 것 입니다. 사업비에는 건축공사비만 있는게 아니니까요.

 

공사비 검증도 받아야 하므로 사업시행계획 인가 후 수개월 후에 진행되는 시공자 입찰공고에서 대폭 상향된 예정가격을 내놓을 수는 없는 노릇입니다.

 

그렇다면 이 정도 공사비로 과연, 최소한 한남3구역과는 동등한 정도의 품질을 얻어낼 수 있을까요??? 현대건설에 뒤지지 않는 메이저 시공사의 입찰을 기대할 수 있을까요????

 

이런 의문이 생길 수 있습니다.

 

 

 

그래서 몇 가지 항목들을 따져 보니, 비록 전문적인 정밀 계산은 불가능하지만, 일반 상식으로 유추하기에도 한남2구역의 건축공사비가 한남3구역보다 적게 들어갈만한 요인들이 몇 개 보입니다.

 

첫 째, 층수 입니다.

 

층수가 높을수록 더 많은 건축비가 소요된다는 것은 익히들 주지하고 계시는 사실입니다. 한남2구역의 비교적 낮은 층수는 공사비 절감요인이 됩니다.

 

둘 째, 동 개수입니다.

 

한남3구역은 한남2구역 대비, 구역면적은 3.37배가 넓은데, 동 개수는 6.35배가 더 많습니다. 외벽의 개수와 면적이 크게 늘면서 공사비 상승요인의 한 자리를 크게 차지하고 있습니다. 한남2구역의 공사비가 상대적으로 줄어들 수 있는 요인입니다.

 

셋 째, 지하층 연면적 비율입니다.

 

 

 

 

사업계획표 상의 5,316억이라는 건축공사비는 지하층과 지상층을 합친 총 연면적에 해당하는 공사비용입니다.

 

한남2구역의 지하층 연면적은 지상층 연면적보다 더 큽니다. 공사단가가 더 저렴한 지하층에 사용되는 공사비의 비중이 전체 공사비의 반이 넘는다는 얘기입니다.

 

지상층이 지하의 2배에 육박하는 한남3구역과 비교하여, 지상층보다 더 큰 면적의 지하층이 포함된 한남2구역 건축공사비의 평당단가는 더 낮아질 수 밖에 없습니다.

 

 

 

이렇듯, 한남2구역은 한남3구역에 비해 공사비를 절감할 수 있는 요인들이 많이 있으며 그로 인해 평당 520만원이라는 상대적으로 낮은 공사단가가 책정된 것 이지요.

 

물론, 이 공사비가 적절한지에 대한 정밀 검증 능력은 없습니다만, 이 정도만으로도 한남3구역과 대비하여 터무니 없이 낮은 공사비가 아니라는 것 정도는 충분히 유추해 볼 수 있습니다.

 

 

 

분양수입금

 

위 표의 자금조달계획에 명시된 분양수입금 8,790억원은 총 분양수입(예상)금액이 아닙니다. 총액 중에서 비용으로 사용할 일부 금액을 나타낸 것 이지요.

 

조합원 분양, 일반분양 구분 없이 일괄적으로 모든 아파트를 평당 4천만원에 분양한다고 가정하면, 한남2구역의 아파트 총 분양수익은 1조 7천억원이 됩니다. 상가 등의 분양수익을 더하면 분양수익은 더 늘어나게 됩니다.

 

상가 등을 포함한 총 분양수입이 2조 5천억원이라 가정하면, 비례율이 100%일때 한남2구역의 종전자산 평가액 평균은 평당 4,300만원을 살짝 웃도는 수준이 됩니다. 감정평가 결과가 공개된 한남3구역의 경우 평당 평균 4,454만원이라는 놀라운 결과가 나온바 있습니다.

 

한남2구역의 총 분양수입이 크게 늘어날 경우에는 한남3구역의 종전 기록을 넘어설 가능성마저 다분합니다.

 

 

 

기타 항목들

 

사업비와 관련한 여타의 항목들 중, 한남3구역과 비교하였을 때에 특히 눈에 뜨이는 항목들이 있습니다.

 

기반시설 공사비와 감정평가 수수료.

 

한남3구역의 면적은 한남2구역의 3.37배, 그런데 한남2구역의 기반시설 공사비는 한남3구역의 두 배가 넘고, 감정평가 수수료는 크게 차이가 나지 않습니다.

 

고개를 갸우뚱거리게 만듭니다.

 

그저 그렇다는 사실 정도만 지적하고 사업비와 관련한 분석은 여기에서 마칩니다.

 

 

 

한남2구역 사업계획에 대한 총평

 

훌륭합니다~!!!

 

지극히 정상적이고 매우 현실적인 계획입니다.

 

그 간의 관행들이 정상적이지 못한 경우가 대다수였기에, 정상적인 계획이라는 점 하나만으로도 칭찬받아 마땅합니다.

 

대부분의 정비사업계획들이, 신속한 추진에만 목을 매달면서 일단 대충대충 인가를 받은 다음에 시공사가 내어 놓는 대안설계로 사업계획을 변경해 오던 기존의 관행들을 따르지 않고, 한 방에 착공까지 직행할 수 있는 현실적인 계획이면서도, 외관 및 단지구성, 공사비절감 등 제반요인들이 트렌드에서도 앞서있는 계획으로 생각됩니다.

 

이로 인해 낭비되지 않는 비용이 상당할 것 입니다.

 

허황된 현란함과 화려함은 없지만 그렇다고 마냥 수수하기만 한 계획은 또 아닙니다. 최근의 트렌드에 뒤처짐이 없는 것은 물론 일부분 앞서있는 부분마저 있습니다.

 

사소한 변경 하나 없이 100% 이 계획만으로 착공할 수는 없겠지만, 시공사선정 이 후 소소한 몇 부분만 수정하여도 상당한 고품질의 주거단지가 나올 수 있는 계획이면서도 신속한 추진이 가능한 계획이기도 합니다.

 

십여차례에 걸쳐 다양한 계획을 선 보인 끝에 간신히 기본계획 변경에 성공하고 의외로 사업계획인가까지 오랜 시간을 흘려 보냈지만, 이 번에 공람한 사업계획이 인가를 받는다면 지금껏 흘려보낸 그 시간들이 결코 헛되지 않을 계획이 나왔습니다.

 

아주 큰 장애물을 만나지만 않는다면 2027년이면 입주가 가능할 듯도 합니다. 사업계획의 현실성과 완성도가 그 가능성을 매우 높게 만들어 주었습니다.

 

이 사업계획이 빠른 시일내에 무난하게 인가를 받고 시공사선정 등의 이 후 절차들을 평탄하게 마무리하여 빠른 입주까지 이어지기를 기대하면서 한남2구역 사업계획에 대한 분석을 마칩니다.