한남3구역 사업시행계획 시리즈
한남3구역 사업시행계획 요약(2) 아파트 평형별 건립계획
한남3구역 사업시행계획 요약(5) 사업비용(이번 글, 마지막)
한남3구역 사업시행계획 요약 마지막 편, 사업비용에 대한 요약입니다.
아래 표는 수많은 항목들 중, 일반 대중의 관심이 높을 것으로 여겨지는 일부 항목들 만을 발췌해서 편집했습니다.
표만 찬찬이 훑어보면 알 수 있는 항목들에 대해서는 굳이 부연설명하지 않겠습니다.
일단 총 사업비가 무려 3조원에 육박합니다.
그 중 순수 건축공사비(기본 공사비)가 절반이 넘는 1조 6천억원 수준.
건축공사비 평당500만원은 최근의 강남 재건축단지의 수준들과 비교해보면 다소 적은 금액입니다. 시공자 선정을 위한 예정가격이 어떻게 산출될지 궁금해 집니다.
이자비용 합계 3,600억원은 총 사업비용의 12%입니다.
사업지연에 따른 비용의 증가폭이 다른 비용들과는 비교가 되지 않는 초 고위험비용입니다.
이 이자비용들의 결과값을 추산방법에 따라 역산을 해 보면, 대여금이자의 원금은 8천억원, 종전자산금액은 2조 2,330억이 됩니다.
자금조달계획상 대여금은 1조 1,085억인데, 대여금이자의 추산에 사용된 8천억원은 어디서 나온 금액인지를 모르겠습니다.(제한된 자료로 분석하는 지라 한계가 있습니다^^)
종전자산금액 추정액인 2조 2,330억을 한남3구역 전체면적으로 나누어보면 평당 1,900만원이라는 금액이 나옵니다. 사업대지면적으로 나누면 평당 2,580만원 정도.
정확한 조합원보유 총면적 데이터가 없어서 이렇게 해 보았으며, 실제 값은 위 두 값의 사이 값 일텐데, 아직 감정평가를 하지 않은 상태에서의 추정 종전자산금액이라 큰 의미는 없습니다.(그저 단순 궁금증 해소 차원입니다.^^)
그렇다고 해서, 이들 사업비용 항목들이 결코 엉터리가 될 수는 없는 것이, 사업시행계획 상의 총사업비(대략3조원)가 관리처분계획에서 10%이상 증가할 경우에는 조합원 3분의 2 이상의 동의를 다시 받아야만 하기 때문입니다.(손실보상비와 생산자물가상승률 분을 제외한 사업비 증가 비율이 10%이상일 경우)
그 추산방법의 불확실함으로 인해 큰 폭으로 변동되는 항목도 있겠지만, 큰 이변이 없다면 관리처분시기에 총사업비의 증가로 인해 조합원들의 동의를 다시 받아야 하는 상황까지는 가지 않을 것으로 보입니다.
*** 사족 하나 첨부합니다 ^^
한남3구역의 분양물량 4.940호를 조합원, 일반분양 구분없이 평당 3천만원 정도에 분양한다면 대략 5조원에 약간 못 미치는 수입이 들어옵니다. 평균 분양가가 평당 4천만원이 되면 수입은 6조 5천억원…
상가 등을 제외한 아파트 분양 수입만 그렇습니다.
이 수치를 제 멋대로 해석해서 아전인수 방식으로 추가분담금 계산하지는 말아 주세요. ^^
2019.1~3월 한남뉴타운 실거래통계
한남3구역 사업시행계획 요약(4) 이주 및 철거
