한남3구역 관리처분인가 재시동

5월 29일, 서울행정법원 제7부는 26일 한남3구역 조합원 11인이 제기한 ‘총회결의 효력정지’에 대한 가처분 결정을 취소하고 신청을 기각한다고 판결했습니다.

 

3월 중순 관리처분인가를 목표로 전력투구를 하던 중, 느닷없이 ‘총회결의 효력정지’에 대한 가처분 결정이라는 날벼락을 맞아서 사업이 일시 정지된 이후로 근 3개월만에 가처분결정이 뒤집힌 것 입니다.

 

(이전 글, '한남3구역 관리처분인가 지연 사유 발생' 참조)

 

 

 

 

 

 

한남3구역의 향후 예상 행보

 

 '총회결의 효력정지'라는 악재가 사라졌기에, 한남3구역은 이제, 2월말에 중단되었던 후속 일정을 이어갈 수 있게 되었습니다.

 

그 후속 일정은 당연히 관리처분 인가이며, 2월말에 이미 한남3구역의 관리처분계획에 대한 검증 등의 절차가 완료되고 인가 일정을 조율하던 중으로, 당시의 예상으로는 관리처분 인가까지 채 한달을 남겨두지 않았던 상황이었습니다.

 

따라서, 새로운 가처분결정에 의해 다시 시동을 걸게 된 한남3구역의 관리처분 인가를 위한 행보는 길어도 6월을 넘기지 않을 것으로 예상됩니다.

 

6월중에 관리처분계획이 인가되면, 빠르면 가을부터는 이주 절차를 시작할 수 있게 됩니다.

 

 

 

본안 소송에 대한 예상 등

 

본안 소송은 기일이 오래 소요되므로, 사전에 빠르게 임시적 판결을 얻기 위한 목적으로 가처분소송을 하는데, 최종결과는 본안소송에서 결정이 되지만, 가처분 결정 또한 어쨌든 법원의 판단이기에 한 번 결정된 사항이 이어지는 본안 소송에도 영향을 미칠 수 밖에 없습니다.

 

이러한 이유로 인해, 지난 2월의 가처분결정에 한남3구역이 당혹스러웠던 것인데, 이번에 다시 그 결정이 뒤집힘으로써, 본안소송에서도 유리한 입장이 되었습니다.

 

더군다나, 한 번 내려졌던 가처분결정이 취소(번복)가 되었기에, 최초의 가처분결정이 잘못되었다고 가처분결정을 내린 법원이 스스로 인정한 셈이라서, 한남3구역에는 3개월을 손해본 대신 본안소송에서 승소할 확률이 훨씬 더 올라갔다고 할 수 있겠습니다.

 

본안 소송의 결과는 한남3구역의 관리처분계획 인가 후 한참 뒤에나 나올텐데, 설령, 본안소송에서 한남3구역이 패소하더라도 관리처분인가가 취소되는 일은 없을 겁니다.

 

2월에 나왔던 '일부 효력정지' 가처분 결정은 말 그대로 상가 부분에 대한 일부 효력정지 결정이었으며, 한남3구역의 관리처분계획 전체를 부정했던 것이 아니었습니다. 따라서, 본안 소송에서 같은 결과가 나오는 최악의 경우를 가정해 보아도, 이미 인가된 관리처분계획의 인가 자체가 취소되는 일은 없으며, 상가 부분에 대한 일부 계획을 수정하면 되는 것 입니다.

 

물론, 이게 그리 간단한 일은 아니지만 관리처분인가가 취소되는 것 보다는 나으니까, 향후 본안소송 결과에 따라서 한남3구역의 관리처분인가가 취소되지나 않을까 하는 걱정은 접어 두셔도 됩니다요^^

 

 

 

한남3구역 거래전망

 

3월 중순 경으로 관리처분 인가가 예상되고 있던 한달 전 쯤인 2월 중순 경, 약 일주일간에 걸쳐서 한남3구역에 대한 집중거래가 이루어 졌습니다.

 

이 당시는, 전반적인 부동산시장은 매우 약세를 보이고 있었으며, 특히나 아파트 물량이 많은 강남과 송파(특히 잠실) 지역의 낙폭이 매우 컸던 시점이었습니다.

 

분양신청 이 후, 평형대를 가리지 않고 10억 이상의 프리미엄이 형성되어 있던 한남3구역의 경우에는 강남 지역의 아파트들과 비교해서는 상대적으로 낙폭이 크지 않았지만, 대신에 웬만해서는 거래 자체가 발생하지 않던 상황이었기에, 관리처분 인가 이 전에 매도해야하는 사정이 있는 매도인들에 의해 프리미엄이 6억 이하로 떨어진 매물이 출현하기에 이르렀습니다.

 

이러한 급매물이 한참 동안 거래가 되지 않고 있던 시기였는데, 어느 순간 빠르게 소진되어 급매물이 없어지며 급매물 대비 1~2억 이상 오른 가격에 대한 추격매수까지 이루어진 기간이 겨우 일주일 정도에 불과했습니다. 이게 2월 중순경에 발생했던 거래의 양상이었습니다.

 

이 때에도 다른 지역 부동산시장은 극심한 거래침체 상태에 놓여 있었으며, 오로지 한남3구역만 특수한 재료로 인해 일주일이라는 짧은 기간 동안에 반짝 거래가 발생했었던 것 입니다.

 

지금부터 관리처분 인가가 나오는 시점까지 발생할 한남3구역의 거래 양상은 그 때와는 닮은 듯 하면서도 사뭇 다른 형태를 보이게 될 것으로 예상됩니다.

 

가처분 결정으로 관리처분 인가 일정이 밀리면서 여유를 갖게된 매도인들에 의해 호가가 다시 오르면서 거래가 소강 상태에 접어들었으나, 이 후 전반적인 부동산시장이 침체를 벗어나면서 한남3구역의 거래 또한 2월 중순의 추격매수대 가격 언저리에서 간간이 이어져 왔으며, 이 번의 가처분결정 번복 발표가 있기 전까지 약 3개월간에 걸쳐서 꽤나 많은 매물이 거래 되었습니다.

 

즉, 급매물 가능성이 있던 매물들이 상당부분 소진 되었다는 것 입니다.

 

지금부터 한남3구역에서 이루어지는 거래는, 관리처분 인가가 나오기 전까지 잔금을 치루고 등기를 마쳐야 하므로, 자금이 준비되어 있지 않은 투자자는 투자를 실행하기 어려울 것입니다. 2월 중순에 처분하지 못한 매도인 들 중에서는 그 이 후, 3개월 동안 처분한 경우가 많아서 급매물이 나올 만한 잔량이 많지 않을 것 입니다.

 

2월의 경우, 이미 수 개월 전부터 3월경 관리처분 인가가 나올 것으로 얘기가 돌던 시점이라 매도, 매수의 입장들에서 다소 시간적으로 눈치보기할 여유가 많았으며, 그 결과가 2월 중순의 반짝 거래로 이어졌던 것인데, 현재의 상황은 갑자기 터져나온 뉴스로 인해 짧은 기간에 결정과 거래, 잔금 등이 모두 이루어져야 하므로 조건이 수월하지 않으며, 급매물이 출현할 여지도 적습니다.

 

매도, 매수 모두 여건이 좋지 못한 것 입니다.

 

따라서 충분히 눈치보기할 여건이 되지 못하므로, 조금 많이 배짱을 부리다가는 많지 않은 거래의 기회를 놓치게 되기가 쉽상이라서 많지 않은 기회 속에서 빠르게 결정을 내려야 하므로, 한달이라는 기간 안에서도 다소 편차가 있는 거래 사례들이 발생할 것으로 예상되며, 전체 거래량은 의외로 많지는 않을 것으로 보입니다. 관리처분 인가가 임박하여서는 의외의 깜짝 거래가 발생할 가능성도 아예 없지는 않습니다.