2019. 7월초 한남뉴타운 거래동향' 에서 이어지는 글입니다.
지난 5월초에 '4월까지의 한남뉴타운 실거래 데이터' 를 올린 적이 있습니다.
이번 글에서는 지난 글에 올린 표를 다시 가져와 비교해 보겠습니다.
*** 이 표들에서 사용된 집계는 주택(단독,다가구,상가주택,분할,원빌라)의
숫자이며 상가와 나대지(도로부지)는 포함하지 않았습니다 ***
3월 29일 한남3구역의 사업시행인가 고시 이후, 4월의 최종 거래량이 3월보다도 오히려 적습니다. 그리고 아직 거래량이 모두 집계된 것은 아니지만 시간이 흐를수록 거래량이 줄어드는 모습입니다. 개발관련 이벤트에 대한 선제적인 투자 실행 추세가 고스란히 드러나고 있습니다.
위 표의 비교에서 보듯이 5월초에 집계한 자료에 포함되지 않았다가 추가 집계된 4월의 거래 건수는 5건에 불과합니다.
확연하게 분위기가 달라졌던 6월은 모르겠지만, 5월의 추가집계량은 아주 많지는 않을 것으로 보입니다.
단독건물과 집합(분할,원빌라)의 거래량 집계는 다음과 같습니다.
단독22, 집합12. 집합은 대부분 한남3구역에서 발생한 거래입니다.
집계에 사용하지는 않았지만 집합 또는 단독 상가건물이 몇 건 거래 되었으며, 나대지, 특히 도로부지가 유달리 많이 거래되었습니다. 면적과 거래가격이 천차만별이라 통계의 의미가 없어서 집계하지 않았습니다.
전체 거래량이 많지 않다 보니 시세의 변동은 거의 없어서 시세에 대한 언급은 따로 하지 않습니다. 시세는 이전 글 '한남뉴타운 실거래 집계(2019. 4월까지)' 하단 부분을 참조하세요.
미니 신도시급의 거대한 한남뉴타운이 개발되면 주변 지역에까지 막대한 파급효과가 발생하는 것은 불문가지.
따라서, 지난 16년간 한남뉴타운은 이태원, 동빙고, 보광동, 한남동 일원의 부동산시장을 이끌어가는 대표적인 부동산상품 이었습니다.
그런데, 이제는 '거래' 라는 사실 하나 만을 기준으로 했을 때에는 한남뉴타운이 더 이상 선도적인 지위를 유지하고 있다고 보기가 어렵습니다.
상가와 나대지를 제외한 집계이긴 하지만, 같은 기간, 거래 가능한 전체 매물의 개수가 현저하게 적은 한남동의 아파트 거래 74건은 물론, 일개 단지인 '한남더힐' 45건에도 못 미치는 거래량입니다. ('2019 전반기 한남더힐 및 용산구 아파트 실거래 통계' 참조)
별도로 표를 만들거나 하지는 않았지만, 이태원,한남동의 일반 빌라와 단독 건물 등의 거래량이 한남뉴타운보다 월등하게 많았습니다.
속단 일런지도 모르겠으나, 한남뉴타운은 향후에도 여전히 많은 관심과 이슈거리를 만들어내는 선도적인 지위를 유지하겠지만, '거래' 만큼은 그다지 활발하지 못한 지금과 같은 상태가 이어질 가능성이 매우 높다고 사료됩니다.
아직까지는 대규모의 현금을 동원한 투자가 거의 없으며 여전히 높은 미래가치를 기대하는 한남뉴타운 드림에 의존한 투자가 주를 이루는 상황에서, 한 단계 성큼 높아진 거래금액과 대출규제 등으로 진입장벽은 높아져 버렸는데, 매도자들의 눈높이는 여전히 작년의 고점 또는 그 이상에 머물러 있습니다.
매도, 매수 양자간의 괴리가 매우 심한 탓에 거래의 발생이 많지 않은 것 입니다.
이러한 상황은 한남3구역의 감정평가 결과가 나와서 새로운 가격이 형성될 때 까지는 계속 이어질 수 밖에 없을 듯 합니다.
작년 여름에 고점을 찍은 이후, 이태원 한남동 일원에서 시세가 하락한 부동산은 한남뉴타운 밖에 없습니다. 아직 미완성이기 때문에 남은 리스크가 얼마가 될지를 알 수 없기 때문이지요.
한남뉴타운 주변의 일반 주택이나 아파트, 빌라, 상가 등은 거래의 위축이라는 과정은 동일하게 겪었지만 시세는 큰 변동이 없이 굳건하며, 거래가 활기를 되찾기 시작하자 거래량도 눈에 띄게 증가하는 결과를 보여주고 있습니다.
2019년 한남뉴타운의 위상
2019.7월초 한남뉴타운 거래동향
