2019.11.13일 기어코 분양가상한제 대상 지역이 지정되었습니다.
이른 바 동단위의 핀셋 지정으로 서울시의 행정동 424개 중 27개동을 분양가상한제 적용지역으로 지정하였는데, 이 중에 한남뉴타운에 속한 보광동과 한남동이 포함되었습니다.
이로써 한남2,3,4구역은 분양가상한제 대상이 되었으며, 동빙고동과 주성동이 빠져서 한남5구역은 제외되긴 했지만 이로 인한 논란은 있되 큰 의미는 없어 보입니다.
일부 언론에서는 분양가상한제로 인한 초기단계의 재개발, 재건축 구역에서의 사업지연에 대한 우려를 언급하고 있는데, 이는 남의 다리 긁는 것 처럼 생뚱 맞지 않을 수 없습니다. 원칙이 무언지를 알기 어려운 분양가상한제 대상지역 지정만큼이나 엉뚱합니다.
분양가상한제 지정과 그에 대한 논란들이 잘 정리된 기사 하나를 링크해 둡니다.
'핀셋'이라더니…한 동네여도 분양가 상한제 적용은 다르다?
이 기사에서는 위에 언급한 동빙고동과 주성동이 빠진 사실과 실효성이 의문시되는 압구정동과 여의도 등지에 대한 상징적인 지정 등, 무원칙한 지정 행위를 잘 지적하고 있습니다.
이번에 지정되지 않은 지역 중에서도 향후 추가 지정될 가능성은 열려 있지만, 상징적 의미가 강한 최초의 지정 행위 자체가 이렇듯, 실효적인 위력을 다소나마 발휘할 수 있는 흑석동이나 노량진, 과천, 광명 등의 지역은 비켜가고, 실효성은 미미하지만 상징성이 강한 압구정동 등 강남 일대에 대거 집중 지정함으로써, 단순 엄포용 정책임을 스스로 드러내어 버렸으며, 가뜩이나 신뢰가 무너진 정책에 대한 불신감을 더 늘리고 말았습니다.
정책에 대한 이런 불신감은 차후 새로운 지역을 추가 지정 할 경우에도 많은 불만을 야기시킬 수 밖에 없습니다. 또한, 임시방편 틀어막기, 상징적인 엄포용 지정 등 모호한 지정 원칙 탓에, 이 번에 지정될 것으로 예상되었지만 제외되었던 지역들은 오히려 노심초사할 수 밖에 없게 되었으며, 지정에서 제외는 되었지만 향후 지정될 가능성까지 대비하여 계획을 수립하고 사업을 추진해야 하는 복잡한 입장에 놓여 버리게 되었습니다.
분양가 상한제 지정 지역의 예상 여파
이 번 지정으로 가장 큰 타격을 받게 된 곳은, 이미 관리처분인가를 받았으나 분양가상한제가 유예되는 내년 4월말까지 일반분양을 할 수 없는 사업장들입니다.
분양가상한제 적용으로 인한 손실이야 마찬가지이지만, 잘 하면 피할 수도 있었을 것을 간발의 차이로 걸려드는 억울함이 더해지는데 그치지 않고, 기존의 관리처분계획을 변경해야 하는데 이 변경계획이 기존에 비해 손해를 보는 계획이 될 터인지라 그 변경작업이 원활할 수가 없으며, 이로 인한 추가 사업지연 등의 실질적인 피해가 가중될 확률이 농후합니다.
내년 4월까지 간신히 물리적 시한을 맞출 수 있는 사업장들도 HUG의 통제를 받아야 하므로 딱히 좋은 상황은 아닙니다.
울며겨자먹기로 HUG의 통제에 따라 낮은 분양가로 일반분양을 하게 될 경우, 이거야 말로 진짜 로또가 될 가능성이 큽니다. 이 글 보시는 분들은 청약통장 대기시켜 두세요^^
공개적인 지면을 빌어 이런 표현을 사용하기가 좀 그렇지만, 분양가상한제가 영구히 존속하리라고 생각하는 사람은 한 명도 없습니다. 문제는 존속기간입니다.
이 전의 분양가상한제는 2007.9월에 지정되어 2014.12월에 폐지되었습니다. 만 7년이 살짝 넘는 기간입니다.
어차피 내년 4월의 유예기간과는 거리가 먼 사업장들 중 수 년 내로 일반분양이 가능할 정도로 많은 진척이 이루어진 사업장의 경우에는 곤혹스럽지 않을 수 없습니다. 언제가 될지 모르는 분양가상한제의 폐지를 마냥 기대하며 시간을 끌 수는 없는 노릇이라 분양가상한제의 직격탄을 맞을 수 밖에 없습니다.
조합설립인가 단계 이전에 머물러 있는 정비사업장들의 경우는 분양가상한제의 지정 전에 쏟아진 규제들로 인해, 이미 빠른 사업진행에 대한 기대를 접은 곳 들 이라서 굳이 서두를 이유가 없으며 실질적인 타격을 체감하기도 어렵습니다. 이런 곳들이 이 번에 많이 지정되었기에 정책 불신을 가중시키는 엄포용 행정이 되어 버린 것 입니다.
사업시행계획 인가 단계를 넘어선 정비사업장의 경우가 좀 애매한 상황으로, 사업속도를 올렸다가는 자칫 분양가상한제에 걸릴 위험도가 높습니다. 분양가상한제가 언제까지 존속하게 될지 예측할 수 없는 상황에서 일부러 사업을 지연할 수도 없는 노릇….
한남3구역 같은 경우가 이에 해당됩니다.
한남뉴타운에서의 분양가 상한제
한남3구역에서는 아주 빨리 진행될 경우 2022년 말 ~ 2023년 초에는 일반분양이 가능해 질 것으로 보입니다. 빠르면 3년 뒤에는 일반분양이 가능해 지는 것인데, 이 경우 분양가상한제의 규제를 받게 될 확률이 매우 높습니다.
이럴 경우라면, 후분양으로 전환하여 분양시기를 2년 이상 늦추는 방법을 고려해 볼 만 합니다. 물론 이에 따르는 시공사들의 자금 협력이 수반되어야 가능하겠지요.
아주 빠른 경우를 가정 했던 지라, 현실적으로는 후 분양을 할 경우에는 지금부터 6~7년 뒤가 될 것으로 보입니다. 그럼에도 불구하고 한남3구역의 분양가상한제 적용 가능성을 배제할 수는 없지만, 당장 노심초사한다고 해서 뚜렷한 대책을 찾을 수 있는 것도 아니고… 일단은 당면한 과제부터 착실하게 풀어가다 보면 시일이 지나면서 무언가 변화가 있을 것으로 기대합니다.
단순하고 막연한 기대가 아니라 현행 법률과 제도들이 모두 어거지가 강하고 정책의 일관성이 부족하며 시장의 왜곡을 가중시켜 나가는 폐단이 막대하기 때문입니다. 언젠가는 터질 수 밖에 없는 당위성이 있기에 기대하는 겁니다. 다만, 그 언젠가를 정확히 알 수 없을 뿐….
한남2구역과 4,5구역은 한남3구역의 행보를 지켜보며 대응책을 마련해 나가면 될 것입니다. 분양가상한제라는 한 가지 이슈에 대해서만큼은 아직은 좀 자유로우니 지금 당장에 미리서부터 걱정을 앞세울 필요는 없을 듯 합니다.
분양가상한제 관련하여 사족 하나를 남깁니다.
마치 투자하라고 콕 집어준 것 같습니다 ^^
