이 글은 2017.8.2일에 작성된 글 입니다.
82부동산 대책으로 재건축에는 두 가지 규제가 추가됩니다.
1. 초과이익 환수 유예 연장없이 2017년말로 종료(예정대로)
2. 조합설립인가 이후 조합원지위양도 금지(투기과열지구지정 효과)
초과이익 환수의 유예는 이미 기정사실로 받아들이고 있던 분위기라 별 다른 타격이 없겠지만, 투기과열지구 지정에 따른 조합원지위양도는 사실상의 거래중단 선고나 다름없습니다.
8월3일 부터는 서울시 전 지역이 투기과열지구로 지정되므로, 서울시에서 조합설립이 인가된 재건축아파트는 이제부터는 정상적인 매매계약을 체결할 수가 없게 되는 것입니다.
상식적인 선에서 생각해 볼 때에 누구라도 '위헌'의 소지가 있는게 아닌가 하는 의심을 가질 수 있는 이 규제는, 실제로 헌법소원이 제기된 바가 있습니다.
사건번호가 2004헌마155, 2004헌마237 등으로 되어 있는 걸로 보아 2004년도에 제기된 것으로 보이는데, 이 사안에 대한 헌법재판소의 심리는 2008.9.25일에야 기각, 각하 결정이 나면서 종국되었습니다. 무려 4년…^^
아래에 결정요지 첫 머리를 그대로 옮겨 둡니다.
【결정요지】
1. 토지재산권의 강한 공공성 등에 비추어 볼 때 재건축주택에 대한 투기수요를 차단하여 국민의 주거 안정을 확보하려는 입법목적은 정당하고, 투기과열지구 안의 재건축 조합원의 명의변경을 금지하는 것은 이러한 입법목적을 달성하는 데에 효과적인 방법이라고 볼 것이며, 나아가 법이 규제대상지역을 투기과열지구로 한정하고, 직장변경, 취학, 결혼 등의 사유로 세대원 전원이 타지역으로 이주할 경우에는 예외적으로 조합원 지위 양도를 허용하고 있으며, 이 법 시행 전에 재건축조합설립인가를 받은 조합원으로부터 토지 등을 양수한 자에 대하여는 이 법조항의 적용을 배제하고 있는 점 등을 감안하여 볼 때, 이 조항이 헌법상 재산권을 지나치게 제한하는 것으로 볼 수 없다.
이처럼 이미 합헌으로 결정나 있기에 더 이상 위헌 시비를 걸 수도 없습니다^^
그런데, 이러한 합헌의 결정배경에는 예외적인 조합원 지위 양도 허용이라고 하는 재산권의 행사가 가능한 일부 조항이 있었기 때문인데, 82대책에서는 이 예외조항을 강화하기 위한 [도정법]의 개정을 예고하고 있습니다.
82대책 상에 언급된 예외조항들은….
- 조합설립 후 2년내 사업시행인가 신청이 없고 2년이상 소유
- 조합설립 후 3년내 사업시행인가 신청이 없고 3년이상 소유
- 사업시행인가 후 2년내 착공하지 못하고 2년이상 소유
- 사업시행인가 후 3년내 착공하지 못하고 3년이상 소유
이상, 4가지의 사업지연 경우와,
투기과열지구 지정 전(8월 2일까지) 매매계약을 체결한 경우
질병, 직장이전 등으로 불가피하게 주택을 양도하는 경우
2003.12.31이전 조합이 설립되고 취득한 경우
들로 명시되어 있습니다.
예외조항을 강화한다고 특별히 명시하였기에 개정된 법에 어떠한 내용이 담길런지…
어쨌든, 지금부터 서울에서는 …..
조합설립인가를 받은 재건축아파트는, 정상적인 방법으로는 사고 팔 수가 없게 되었습니다...ㅠㅠ
8.2 부동산대책 : 서울 투기지역 지도
8.2 부동산대책 : 양도세비과세 거주요건
