지구단위계획과 특별계획구역은 무엇인가?

지구단위계획이란?

 

지구단위계획이란, 당해 지구단위계획구역의 토지이용을 합리화하고 그 기능을 증진시키며, 경관·미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하며, 체계적·계획적으로 개발·관리하기 위하여 건축물, 그 밖의 시설의 용도·종류 및 규모 등에 대한 제한을 완화하거나 건폐율 또는 용적률을 완화하여 수립하는 계획….이라고 정의되고 있습니다.

 

좀 어렵지요? ^^

 

약간 쉽게 풀어보면….

 

건물을 신축할 때는 건축법에 의한 건축허가를 받아야 되는데, 지구단위계획구역에서는 건축법 외에도 지구단위계획까지 같이 검토하여 설계를 해야만 합니다.

 

건축허가신청이 들어오면 담당공무원은 건축법에 적법한 경우라면 허가를 내 주어야만 합니다. 그러다보니 도로 여건이 개선되지 않거나, 토지형상이 이상하거나, 지역 특성에 어울리지 않는 중구난방식의 신축건물들이 난립하게 되는 경우들이 발생합니다.

 

이와 같은 난개발을 막고 지역 특성에 부합하는 용도의 건축물로 신축을 유도하기 위한 것이 지구단위계획입니다.

 

지구단위계획의 세부적인 내용을 몇 가지 예로 든다면, 과소필지의 경우 단독 신축이 금지되고 반드시 인근 필지와 공동 개발을 해야 하거나, 건축선이 후퇴하거나, 차량출입 구간이 제한되거나 하는 등의 세밀한 지침과 함께 권장용도와 불허용도까지 세밀하게 명시가 됩니다.

 

즉, 건축법에 의한 규제 위에 지구단위계획이라는 규제가 더해진 셈인데, 이중 규제에 의한 반대급부로 종 상향이나 용적률 상향 등의 인센티브가 주어집니다.

 

흔히들, 지구단위계획과 관련하여 많이들 착각하는 것이, 재개발이나 재건축과 같은 대형 개발이 곧바로 착수되는 것으로 여기는 경우들이 있는데, 그렇지가 않습니다.

 

위에서 설명했다시피, 지구단위계획은 난개발을 막고 개발방향을 유도하기 위한 이중규제에 지나지 않습니다. 그리고 토지소유자가 개발(건축)의 주체가 됩니다. 이태원 지구단위계획 구역과 같은 대부분의 지구단위계획 구역들은 중소규모의 수많은 개별토지들로 구성되어 있어서 대형 개발이 발생하기가 쉽지 않습니다.

 

 

 

 

 

위 지구단위 계획 도면은 이태원역 인근의 계획입니다. 이태원역 인근의 경우 해밀턴 호텔을 제외하면 가장 큰 토지가 200평을 상회하는 정도입니다. 물론 각 토지의 소유자가 다르므로 1천평 규모의 개발이 이루어지는 것도 거의 불가능합니다.

 

지구단위계획구역에서 대형 개발이 이루어지는 경우는, 지구단위계획 상, 특별계획구역으로 지정된 경우에만 가능해 집니다.

 

 

 

특별계획구역이란?

 

지구단위계획구역 중 창의적 개발안이 적용되거나 개발안을 작성하는 데 시간이 필요한 지역을 지구단위계획으로 수용·결정하는 구역이라고 정의되고 있는데, 역시나 어렵습니다^^

 

그냥 쉽게, 통으로 크게, 대형개발(만)을 할 수 있도록 지정한 구역으로 알면 됩니다. 특별계획구역에서는 토지 소유자가 다수이더라도 일반 지구단위계획구역에서와 같이 개별 건축을 할 수가 없습니다. 무조건 한 개의 특별계획구역은 단일 사업으로 개발해야만 합니다.

 

물론 특별계획구역 내 토지소유자가 많을수록 개발이 많이 지연되겠지요.

 

 

 

 

위 계획 도면은 한남오거리 일대의 특별계획구역 도면입니다.

 

한남오거리 남측 블록의 '한남아이파크'나 '브라이튼한남' 같은 경우가 특별계획구역 내 다수의 토지 소유자들로부터 토지를 매입하여 개발한 경우입니다.

 

통상적으로 서울시내 역세권의 도심재개발이나 지구단위계획 구역에 들어서는 주상복합 등은  특별계획구역인 경우가 대부분입니다.

 

 

 

재개발과 지구단위계획

 

지구단위계획구역의 지정 대상은 용도지구, 도시개발구역, 정비구역, 택지개발지구 등 다양하며, 도시에서 이루어지는 모든 대형 개발 사업에는 필수적으로 수반되는 것 입니다.

 

그런데 다만, 재개발 등의 정비사업의 경우 정비구역 지정과 정비계획 수립이 지구단위계획 구역의 지정과 계획의 수립을 대신할 수 있도록 되어 있어서 굳이 지구단위계획이 언급되지 않을 뿐 입니다. 다른 대형개발사업의 경우들도 지구단위계획을 의제할 수 있는 법규들이 있습니다.

 

 

 

정리를 해 보면,

 

• 재개발 등 도시에서 이루어지는 모든 규모있는 개발행위에는 지구단위계획이 필수적으로 수반되며, 각 각의 개발사업을 규정한 법률에서 이에 대한 의제 처리 규정이 있지만, 일반적으로는 이들 개발사업지들을 굳이 지구단위계획구역으로 지칭하지는 않는다.

 

• 일반적으로는, 특정 개발사업이 시작되지 않은 곳에서, 난개발을 막고 개발방향을 유도하기 위해 선제적으로 지정하는 지구단위계획구역을 지칭한다.

 

• 선제적으로 지정된 지구단위계획구역 중 특별계획구역은 통개발만 할 수 있다. 특별계획구역이 아닌 곳에서는 대형 개발이 거의 불가능하다.

 

이 정도로 정리하면 될 것 같습니다.