지역주택조합 사업이란?

지역주택조합 사업은 명칭 그대로 '조합'이 사업의 주체가 되며, 조합원들에게 사업 운영 전반에 관한 책임과 권리가 따르는 사업입니다.

 

그런데 통상적으로는, 시행사(대행사)가 사업계획을 수립하고 토지매입 및 조합설립 등을 추진하는 형태로 사업이 이루어지고 있으며, 이 과정에서 일반적인 아파트분양과 유사한 형태로 조합원을 모집하는 경우가 비일비재하여, 일반분양과 지역주택의 차이점을 제대로 인식하지 못한 채, 조합원으로서의 책임은 간과하고 조합원이 되었다가 피해를 보는 사례들이 많이 발생하고 있습니다.

 

그럼에도 불구하고 초기 사업장의 경우 비교적 저렴한 금액으로 신축아파트를 마련할 수 있다는 미끼로 많은 투자자들을 현혹하고 있으며, 실제로 큰 난관없이 성공만 한다면 저렴하게 신축아파트를 장만할 수 있는 기회가 되기도 합니다.

 

그렇지만 리스크가 큰만큼 제대로 알고 의사결정을 하여야 할 필요가 있어서, 지역주택조합에 대한 개요 및 투자시 유의사항들을 정리하여 올려둡니다.

 

 

 

| 지역주택조합 사업이란?

 

서울특별시, 인천광역시 및 경기도에 거주하는 무주택자 또는 85㎡이하 주택 소유자가 주택법에 의거 조합을 설립하고 특정지역의 토지를 확보＊하여 주택(아파트)을 건립하는 사업입니다.

 

조합설립인가 시 80%이상 토지사용승낙서 제출 및 사업계획승인 시 95%이상 소유권 확보

 

 

| 조합원 자격은?

 

 

「주택법 시행령」제21조제1항제1호에 따라 지역주택조합의 조합원이 될 수 있는 사람은

 

▷ 조합설립인가 신청일(투기과열지구에 해당하는 서울시는 조합설립인가 신청일 1년 전의 날)부터 해당 조합주택의 입주가능일까지

 

- 세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함)전원이 주택을 소유(「주택공급에 관한 규칙」제2조제7호에 따른 당첨자(당첨자의 지위를 승계한 자를 포함)의 지위를 포함)​하고 있지 아니한 세대의 세대주이거나,

 

​ -세대주를 포함한 세대원(세대주와 동일한 세대별 주민등록표에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자 및 그 배우자와 동일한 세대를 이루고 있는 사람을 포함) 중 1명에 한정하여 주거전용면적 85제곱미터 이하의 주택 1채를 소유한 세대의 세대주로서,

 

​▷조합설립인가 신청일 현재 서울, 인천, 경기도 지역에 6개월 이상 계속하여 거주하여 온 사람으로 한정하고 있습니다.

 

 

| 지역주택조합 사업추진절차

 

 

| 주요 피해사례

 

• 확정되지 않은 사실에 근거한 허위·과장 광고

• 불확실한 사업계획과 사업비 등을 근거로 동·호수 지정, 확정 분양가 제시

• 대형 건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보

• 토지매입 완료는 실제 토지매입 계약금만 지급 후 토지매입 완료된 것처럼 과장하여 홍보

• 애초에 사업이 불가능한 상태에서 조합원 모집

• 해당 위치에 이미 인가받은 조합이 있는데도 불구하고 조합원 모집(중복 조합설립 불가)

• 매입 불가한 국공유지, 정비구역 등 지정된 토지를 선정해 조합원을 모집

• 사업장기화에 따른 조합원 피해 다수 발생(실제사례)

• 장기간 표류했던 ‘○○○지역주택조합’

• ○○지역주택조합은 부지 매입 후 사업장기화로 부지매입관련 대출금을 만기일에 상환하지 못하여 실체가 없는 조합이 되었고, 조합장의 횡령 등 불투명한 조합운영으로 결국 조합원들의 정신적, 금전적으로 큰 피해 발생

• 과도한 추가분담금으로 조합원분양가가 일반분양가보다 더 비싸 조합원이 입주하지 못한 ‘○○지역주택조합’

• ○지역주택조합은 사업장기화 및 일반분양 성과 저조로 조합원들의 과도한 추가 분담금(평균 3억)발생으로 입주 하지 못하는 조합원이 200여명이 발생했고, 결국 조합은 파산되고 그 피해는 고스란히 조합원에게 돌아감

 

 

| 유의사항

 

• 조합원 모집 시 홍보하는 내용은 사업계획(안)이지 확정된 사항이 절대 아닙니다.

• 동·호수 지정 및 분양가격은 주택건설사업계획승인과 분양승인을 받아야만 알 수 있어 조합원 모집 시에는 절대로 확정될 수 없습니다.

• 가입계약서 및 조합규약 등 조합원에게 불리한 사항은 없는지 반드시 살펴보세요. (조합비 및 추진사업비에 대한 반환조건 반드시 확인)

• 사업추진과정(토지매입, 공사비, 건축규모변경 등)에서 추가 분담금 발생요인이 상당히 많습니다.

• 사업 장기화에 따른 추가 분담금 상승 및 조합 내부 분쟁 등으로 인한 정신적·금전적 피해는 고스란히 조합원들에게 돌아가므로 조합 가입에 매우 신중을 기하여 주시기 바랍니다.

 

 

| 주택조합 이것을 주의하십시오.

 

• 00주택조합사업은 조합설립단계에서 토지확보가 이루어지지 않아 향후 토지사용권 및 소유권을 확보하는 것이 어려울 경우 사업추진이 원활하지 못할 수 있습니다.

• 00주택조합사업은 조합원이 사업진행 전반에 관한 책임을 지는 사업이며, 한번 가입하면 탈퇴가 쉽지 않습니다.

• 00주택조합사업은 토지확보 및 조합원의 동의 절차에 따라 사업이 지연될 수 있으며, 그에 따른 사업비의 증가 등 조합원의 부담이 매우 큰 사업입니다.

• 조합원 모집단계에서는 토지 소유권이 대부분 미확보된 상태이며, 조합설립시 토지사용권(80%이상) 및 주택건설사업계획 승인시 토지소유권(95%이상)을 확보하여야 하는 사업입니다.

• 조합원 가입시 업무대행사의 업무능력, 토지이용 동의상황 등을 충분히 검토해 보셔야 합니다.

• 아파트 동호수 지정과 분양가격, 아파트 배치 및 구조 등은 주택건설사업승인과 분양승인을 받아야만 확정될 수 있습니다.

• 사업대상부지의 여건에따라 도로·학교 등 기반시설을 확보해야 하거나 개발규제(층수, 문화재 등)에 따라 사업의 규모 및 사업계획(예상층수, 예상세대수)이 변경될 수 있으며, 이에 따라 분담금 및 분양가격이 달라지거나 사업기간이 늘어날 수 있습니다.

• 업무대행사의 운영비와 사업기간의 연장 등에 따라 조합원 부담금이 증가되어 분양가격이 높아질 수 있습니다.

• 조합원 모집단계에서 대형건설사를 내세워 시공사가 확정된 것처럼 홍보를 하고 있으나 시공사 선정은 조합이 설립되어 총회를 거쳐야 결정됩니다.

• 일부 사업의 경우 조합원 모집 신고하여 조합원 모집 중이나, 행정청에서 당해 사업추진을 담보하는 것은 아님을 주의​

 

 

| 관련 법령

 

• 주택법 제11조, 제12조, 제32조

• 주택법 시행령 제20조, 제21조, 제25조, 제38조

• 주택볍 시행규칙 제18조