이 글은 2018.9.14일에 작성된 글 입니다.
부동산의 거래는, 한남뉴타운 뿐 아니라 그 어떠한 호재가 잠복해 있는 지역 또는 상품이라 할지라도 일단은 전반적인 시장의 분위기에 크게 영향을 받게 됩니다.
특정 지역이나 상품에의 적용은 그 다음 문제입니다.
그래서,
여기에서 다루게 될 913대책의 한남뉴타운에 대한 예상 파급효과는, 서울지역의 주요 부동산시장 움직임에 대한 예측은 일단 배제한 상태의 의견임을 미리 밝힙니다.
'2018. 9월 중순 한남뉴타운의 거래동향'에서 언급했듯이 913대책 이전 한남뉴타운에서는 거래를 성사시키기가 매우 어려운 상태에 놓여있었습니다.
이러한 상황이 초래된 근저에는,
지나치게 높아진 호가에다 시세에 근접한 유효매물의 고갈에 더하여 매도인들의 잦은 번복, 호가상승을 따라잡지 못하는 투자자들의 자금여력 등과 같은 원인들이 깔려 있습니다.
한남뉴타운에서는 대출의존도가 매우 높습니다.
그 이면에는, 빨라도 7년 정도 걸릴 것으로 예상되는 실 입주기간, 장기투자에 따르는 막연한 불안감이 깔려있기 때문이며, 역설적으로 그렇기 때문에 한남뉴타운의 투자여력은 아직도 충분하다는 견해를 '한남뉴타운 거래에서 대출의존도' 글을 통해 밝힌 바 있습니다.
이러한 상황에 놓여있던 차 인지라, 913대책은 한남뉴타운에는 꽤나 강력한 대책이 되어 버렸습니다.
9억 이상 1주택에 대한 장기보유특별공제에 2년 거주요건을 추가하는 조항으로 1주택자의 양도세 부담이 큰 폭으로 늘어나게 됩니다.
근래에 급등한 부동산가격의 주 원인이, 양도세 중과 및 임대사업으로의 대거 전환으로 인해 압도적인 매물부족 현상이 발생 한데서 기인한 것으로 드러났듯이, 이러한 양도세 부담 가중조치는, 장기적으로는 부족한 매물을 더욱 고갈시켜버리게 됩니다.
한남뉴타운에는 장기 보유한 외부투자자들이 꽤나 많습니다. 주거여건이 다소 미흡 한지라 거주요건을 채운 경우는 거의 없습니다. 양도세부담이 높아지면 팔 수가 없게 됩니다.
2019년 말까지 유예기간이 있다지만 이제서야 사업이 본격화되어 막바지로 치닫는 입장에서 투자이익이 극대화되는 시점을 향해 다가가고 있는데 성급하게 처분에 나설 외부투자자는 그리 많지 않을 겁니다.
이 조항에서 자유로울 수 있는 원주민들은 이제는 그 숫자가 많지 않은데, 남아 있는 원주민들의 기대감은 상상을 초월합니다. 시세를 큰 폭으로 뛰어넘는 호가의 매물들은 거의 다 원주민들이 내어 놓은 것입니다 ^^
매물부족이 심화된다고 해서 매도우위가 강해지거나 시세가 크게 오를 것 같지도 않습니다.(다른 요인에 대한 고려없이, 913대책, 한가지 만에 대한 견해입니다.)
언급했다시피, 한남뉴타운의 거래들은 대출의존도가 매우 높습니다.
이미 현재에도 부족한 자금을 이리저리 끌어 모아 빠듯하게 투자에 임하는 경우가 대다수이며, 그 와중에 자금여력이 부족하여 투자를 포기하는 숫자가 상당한데, 그동안 크게 의존해왔던 임대사업자 대출한도 축소 및 임대사업자 혜택 축소, 대출금지에 가까운 일반담보대출 규제는 한남뉴타운에 대한 매수규모를 현저하게 줄여 버리게 됩니다.
매물도 부족해 지는데 투자여력도 줄어드는, 일반적으로는 양립하기 어려운 상반된 조건 형성을 가능하게 만드는 913대책입니다 ^^
이러한 현상은, 그 어떤 지역보다도 한남뉴타운에서 더 두드러질 것으로 예측됩니다.
미래에는 부촌1번지로 거듭날 것으로 예상되지만 아직은 완성의 시기가 명확하지 않기 때문입니다.
물론 이러한 현상은 일시적인 것이고, 시간이 지나면 시장은 어떠한 방향으로든 움직일 터인데, 이 향방의 키를 쥐고 있는 것은 서두에 언급한 전반적인 부동산시장의 상황입니다.
이제 갓 913대책에 대한 시장의 눈치보기가 시작되었습니다.
이 눈치보기가 끝나고 난 후,
아직은 조금 더,
한남뉴타운은…
강남 부동산시장의 눈치를 보아야 할 것 같습니다 ^^
뒷북, 조급, 시대착오적인 921공급대책
913 부동산대책 시리즈2. 총평
