수도권 주택공급 기반 강화 방안에 대한 간략한 고찰

2020.5.6일, 12.16 대책의 후속조치의 일환으로 새로운 주택공급 대책이 발표되었습니다.

 

이른 바, "수도권 주택공급 기반 강화방안"

 

명칭부터가 복잡하고 어렵습니다.

 

발표된 내용 또한 당연히….

광범위하고 신선(??? ^^)합니다.

변함없는 공공성 강화(사익 내지는 시장논리의 배제 : 아닌 듯 포장하였지만...), 어김없이 등장하는 새로운 기획….

 

 

이 정부의 부동산대책 발표가 있을 때 마다 느끼곤 하는 것이지만, 너무도 복잡하고 광범위합니다. 그리고….

 

너무도 어렵습니다 ㅠㅠ

 

과연 다 실행하고 지켜질 수 있을 런지, 이 복잡하고 어려운 정책을 수행해야 하는 일선의 담당자들은 또 얼마나 머리를 싸 매어야 할지… 그럼에도 불구하고 의도했던 효과는 얼마나 있을런지….

 

 

언젠가부터 부동산대책에 대한 분석 작업을 꼼꼼히 하지 않게 되어 버렸습니다. 이 번 대책 또한 마찬가지입니다.

 

대신 가볍게 서너 차례 훑어 보며 뇌리에 강하게 각인되었던 몇 가지 항목에 대한 견해만을 언급해 볼까 합니다.

 

그 전에 먼저 무려 5년간 지속되어 온 부동산가격 상승, 특히 동조화 및 풍선효과 등을 유발하여 서울지역 주택시장의 상승을 실질적으로 견인하고 있는 아파트가격 양극화의 원인 몇 가지를 간략히 밝혀 둡니다.

 

1. 지속적인 양적완화로 인한 화폐가치 하락과 넘쳐나는 유동성

2. 라이프스타일의 빠른 전파 및 높아진 소득 수준으로 인한 주거 욕구 상승

3. 고품질 주택의 절대적인 부족

4. 기타 등등 여러가지 복합적인 요인들

 

 

 

가용한 모든 부지를 쥐어 짜내 주택을 짓겠다?

 

공공재개발, 소규모정비사업, 역세권 한시(?)확대, 준공업지역활용, 공실 오피스 및 상가매입 용도변경, 국공유지와 공공기관 소유부지 활용, 공공기관 복합개발하여 공공주택건설 등등….

 

일반 재개발과 재건축을 제외하고 가용한 모든 부지를 다 쥐어 짜 내겠다는 발상. 말로는 공급이 부족하지 않다, 선제적 대응 차원이라고 하면서도 내심 신축아파트의 부족(단순공급량이 아니라 늘어난 수요 대비)을 주택가격 상승의 원인으로 인지하고 있기에 나온 발상일 것 입니다. 그런데…

 

이렇게 가용 부지를 죄다 주택으로만 채워 버린다면 나중에 필요해 질 다른 시설들은 어떻게 할려나요?

 

그야말로 '미래는 없다' 입니다.

 

문제는 이렇게 하고도 문제가 해결될 것 같지는 않다는 것 입니다.

 

재건축과 재개발을 고립시키는 고집을 관철하는 바람에 실질적인 양도 충분하지 못한데다가

보다 근본적인 욕구인 '고품질주택'에 대한 해결방안이 없기 때문입니다.

 

고품질주택은 '주거공간'만 새 것으로 만드는 것으로는 부족합니다.

 

지역 및 인근 기반시설, 단지 내 커뮤니티의 고 품질화 등 새로운 주거공간을 둘러싼 '주거환경' 또한 한층 높은 단계로 동반 개선되어야만 하는 것 입니다.

 

오히려 '주거공간' 자체의 개량(신축)보다는 '주거환경'의 질이 훨씬 더 중요합니다. 재건축을 해야할 정도로 낡았지만 언제 하게될 지 모르는 압구정동 아파트가 비싼 이유입니다.

 

위에 나열된 요소들 대부분은 '주거환경'의 품질향상과는 상당한 거리가 있습니다. 아래에 몇 가지 요소에 대한 설명을 추가해 보겠습니다.

 

 

소규모 정비사업

 

이번 정부는 유달리 소규모 정비사업에 집착합니다. 공약이었기 때문일까요?

 

가로주택정비사업 등을 도정법에서 떼어 내어 새로운 법을 만들기까지 했습니다.

 

가로주택정비사업, 소규모재건축 사업으로 짓겠다는 신축주택이 1.2만호입니다. 대다수가 선호하는 대단지가 아닌데다가 새 집이 만들어져도 '주거환경'이 크게 상향되지는 않는 사업입니다. 게다가 주차장설치의무까지 완화 하겠다니 주거환경의 품질 개선에 대한 기대치는 더 낮아지게 됩니다.

 

 

준공업지역활용

 

여러 행정당국이 자주 우려 먹었던 '준공업지역'에는 이미 좋지 않은 사례들이 나와 있습니다.

 

서울 지역 곳곳에는8~9층짜리 원룸건물들이 모텔들 처럼 빼곡히 줄지어 있는 곳들이 있습니다. 일부 준공업지역에도 예전의 규제완화 덕에 이러한 원룸촌들이 형성되어 있는 곳 들이 있습니다. 무늬(건축물대장)를 고시원으로 포장한 원룸건물들….

 

그 원룸촌을 몇 걸음 벗어나면 낡은 소규모 아파트와 다세대 주택들, 그리고 고물상, 공장들….

 

그러한 주거환경 속에 있는 일부 원룸건물들의 내부 밀폐된 주거공간이야 이태원의 옥탑방이나 한남동의 지하 셋방과는 비교할 수 없이 깔끔하겠지요. 그 열악한 주거환경 속의 깨끗한 원룸 하나를 빌려 우리네 젊은이들이 거주하고 있습니다.

 

이러한 결과들이 나와 있는 준공업지역을 또 다시 활용하겠다는 군요.

 

 

공실 오피스 및 상가매입 용도변경

 

위의 준공업지역 원룸건물들보다 하등 나을게 없습니다.

 

더군다나, 용도변경에 필요한 주차장규제완화로 인한 주차난 가중 우려에 대해 내놓은 답변이라는 것이, 차량을 소유 운행하지 않는  사람만 입주할 수 있도록 입주자요건을 개정할 예정이라니….

 

차 없는 뚜벅이 젊은이들만 입주시키겠다는 답변에 서글퍼 집니다.

 

역세권 등 교통이 편리한 지역을 중심으로 공급하여 자차 소유에 대한 필요성을 최소화 하겠다는 답변, 한 가지만 내어 놓았더라면 좋았을 것을….

 

거주공간을 제외한 주거환경의 품질이 썩 좋을 리가 없습니다.

 

 

국공유지와 공공기관 소유부지 활용(공공기관 복합개발)

 

8천호를 계획한 용산정비창 부지를 제외하면 1천호 안팍 두 곳, 500호 가량이 세 곳입니다. 언 발에 오줌누기 수준입니다.

 

동사무소를 고밀도로 복합 개발하여 다른 시설들과 함께 208호의 공공주택을 건설하겠다는 계획 등이 나쁜 것은 아니지만, 이런 식으로 티끌 모아 과연 '태산'이라는 효과를 만들어 낼지는 의문입니다.

 

'국제업무지구'가 무산된 용산정비창 부지를 이렇게 주택단지로 만드는 것이 더 타당한 일인지에 대한 논의는 다른 주제로 미루어 둡니다.

 

 

다른 요인들

 

이처럼 단순 양만을 조금씩 모아서 늘리는, 이들 요소들에 의한 실질적인 공급효과는(아니, 공급의 증가로 인한 수요 갈증을 줄이는 효과는) 미미할 것으로 보입니다.

 

주거환경의 개선이 아니라 단순히 신축 거주공간의 양만을 늘리는 이러한 정책은….

 

위에 언급하지 않은 다른 요인들, 공공재개발이나 역세권의 한시적 확대 등은 계.획.대.로. 잘만 운영된다면 다소의 효과가 있을 수도 있는 요인들이기는 합니다만…

 

 

 

공공개발과 사적개발의 형평성, 정책의 표리부동, 기타 불균형

 

공공재개발 5년(구역지정부터 착공까지)을 명시하며 내세운, '일부 재개발 장기 정체중, 조합 내외부 갈등이 원인' 이라는 문구는 헛웃음을 불러 일으킵니다 ^^

 

그래 놓고도, '주택공급활성화지구' 라는 것을 신설하여 건축규제를 완화하고 신속한 인허가를 지원하겠다고 합니다. 공공재개발 하면 조합 내외부 갈등이 없을텐데 왜 법을 바꾸어 새로운 것을 신설해 가면서까지 규제를 완화하고 인허가를 신속히 처리하겠다고 하는 것 일까요?

 

기존 재개발구역에 이러한 혜택을 주었다면 굳이 공공재개발을 하지 않아도 5년 내에 착공하였을 사업장들 많았을 겁니다.

 

공공개발과 사적개발의 형평성, 일관성 없는 잣대, 무차별적인 법률 개정…. 이러한 것들이 진정 순수하게 공익 만을 위한 것이고 또 그런 결과가 기대된다고 하면 백안시할 일이 없습니다.

 

재건축을 제외하는 이유에 대한 답변은, 재개발 구역은 재건축 단지에 비해 주거환경이 열악하고 기반시설이 부족하므로, 공공이 관심을 가지고 주거환경을 개선할 필요가 있다는 이유였습니다.

 

그런데 왜 지금까지는 그렇게 적극적으로 관심을 가지지 않았는지 모르겠습니다. 아니 오히려 수많은 심의와 인허가를 빌미로 재개발 사업의 발목을 잡아왔던 주체가 누구였던지???

 

공공이 개입은 하되 재개발이라는 방식을 이용할려다 보니 투기라는 역풍이 우려되었던지, 조합정관에 “조합정관 변경일 이 후에취득한 조합원 입주권에 대해서는 주변 시세 수준으로 분양” 등을 명시한다든지 하는 단서를 달아 놓고도 부족해서 "토지거래허가" 까지 꺼내 들었습니다 ^^

 

아마도 선정 전의 후보지 단계에서의 선제적인 토지거래허가 지정이 아니고서는 조합설립 전 까지의 무차별적인 투기를 막을 수단은 전무할 것입니다.

 

철저하게 강북, 재개발에 치중하면서도 공공이 아닌 다른 재개발이나 양극화의 거대 진원지인 재건축을 철저히 배제한 점은 중저품질의 주택 양산(?)을 예고하고 있으며, 이는 주거품질의 향상을 통한 양극화의 해결이라는, 보다 근원적인 문제 해결을 비켜간 결과를 초래함으로써 먼 훗날의 또 다른 역풍을 예고하고 있는 셈 입니다.

 

기존 정비사업 조합들의 반발로 인한 사회적 갈등은 당연히 따라가는 부록이 되겠지요.

 

국비를 지원하여 사업지 인근에 공공 임대상가 등 대체 영업지 조성하는 등, 각종 공적자금의 낭비도 우려되는 점 입니다.

 

 

대책에 대한 총평

 

시야가 좁아도 너무 좁습니다.

 

국가의 대계, 서울과 수도권의 국제적 경쟁력, 보다 장기적인 안목에 의한 미래의 구상 등은 철저히 외면하고 오로지 신축 주택의 공급 숫자에만 집착하는 대책입니다.

 

정략적인 다른 불순한 의도가 없다면, 지금까지의 부동산대책에 대한 당위성을 합리화시키려는 고집으로 밖에 보이지 않으며, 그럼에도 불구하고, 아니 오히려 그렇기에, 주장하는 효과를 거두기 어려운 알맹이가 없는 대책으로 그치고 난 후, 또 다른 대책을 만들어 낼 빌미를 주는 대책이 될 가능성이 농후합니다.