서울에 1주택, 지방에 농가주택을 보유한 경우에, 서울의 1주택을 처분해도 농가주택을 주택수에 산입하지 않고 양도소득세 비과세를 적용받을 수 있는 특례가 있습니다.
오랜 기간 동안 이러한 특례가 존재하다 보니 간혹, 농가주택은 무조건 주택수에서 제외된다고 막연하게 알고 계시는 분들이 있습니다.
의외로 많은 분들이 이렇게 단순 착각하여 세금폭탄을 맞게 되는 경우가 발생합니다.
안심하고 있다가 뒤늦게 얻어맞는 폭탄이라 그 충격은 매우 큽니다. 이런 사례들 중에는 소명이 가능하여 번거로운 절차를 통해 구제받아 가슴을 쓸어 내리는 경우가 있는가 하면, 실제로 고액의 세금을 내야하는 경우도 있어서 각별한 주의를 요합니다.
양도소득세의 비과세 여부는 본인의 부동산 보유내역(재산상태)와 관련이 있는 사항이라, 공인중개사가 정확한 사실관계를 파악할 수 없기 때문에 중개대상 확인설명 사항에도 포함되지 않아서 공인중개사에게 중개 책임을 물을 수도 없습니다.
공인중개사에게 법적인 책임이 없다고 해서, 도의적인 책임까지 사라지는 것은 아니므로 유능한 중개사라면 미리 이 정도는 점검해 두어야 겠지요^^
이번 글에서는 양도소득세 비과세로 착각하기 쉬운 몇 가지 사례 중 농가주택을 보유하고 있는 경우의 주의사항에 대해 알아보기로 합니다.
오래 전부터 고향에 시골집을 보유하고 있는 사례
수도권과 광역시를 제외한 농가주택을 포함하여 1가구 2주택을 3년 이상 보유할 경우, 농가주택을 제외한 다른 주택 처분시 양도소득세를 비과세 적용하는 특례조항이 있습니다.(조세특례제한법 제99의4조)
이 조항의 취지는, 주5일 근무제에 따른 도시인의 여가선용과 농촌으로의 인구유입을 장려하여(투자를 장려하여^^) 농어촌을 활성화시키고자 하는 것입니다.
이 특례조항의 취지와 내용을 정확히 알고 농가주택을 매입하신 분들이야 큰 문제가 없겠지만, 이 조항을 그저 막연하게 알고 계시는 분들이 매우 많습니다.
특히나 오래 전 부터 고향에 시골집을 보유하고 계신 분들에게서 그러한 경향이 많은데, 농가주택과 관련한 비과세 특례는 2003.8.1 ~ 2017.12.31일 사이에 농가주택을 취득해야 하고, 도시의 일반주택보다 농가주택을 늦게 취득하는 경우에만 해당됩니다.
당연히 오래 전부터 고향에 시골집을 보유하신 분들은 비과세 혜택을 받을 수가 없습니다. 특히나 시골집의 경우 무허가건축물인 경우가 많아서 막연하게 2주택에 해당하지 않을 거라고 굳게 믿고 계시는 경우가 많은데, 무허가라 하더라도 양도소득세 산정 시에는 주택으로 보기 때문에 주의하셔야 합니다.
이 경우, 해결방법은 도시의 주택을 처분하기 전에 농가주택을 먼저 철거하고 재산세과세대장을 멸실하는 절차가 선행되어야 합니다. 사후에는 해결 방법이 없으므로 반드시 사전에 점검해야 합니다.
용도지역이 "도시지역"인 읍,면 지역의 주택
행정구역 상으로는 읍이나 면 지역이지만 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 에 의한 용도지역이 '도시지역'인 경우에는 비과세 특례가 적용되지 않습니다.
농가주택의 비과세특례를 언급한 수 많은 인터넷상의 정보들에서, 어려운 법 조항을 쉽게 해석해 놓는다는 것이, 정작 법 조항에는 없는 '읍면지역의 농가주택' 을 대상으로 표기해 놓아서 이런 오해를 유발시킨 듯 합니다.
토지이용계획 상 용도지역이 '도시지역' 인 곳의 주택은, 행정구역상 읍이나 면지역이라도 농가주택 비과세특례 대상이 아니므로, 해결 방법은 없습니다^^
농가주택이 있음에도 서울에 보유한 주택을 그저 막연히 비과세 대상으로 생각하고 계셨던 분이라면 한 번 점검해 보세요. 그리고….
이런 사실을 누구보다도 잘 알고 계실 현직 공인중개사 분들께서도, 필히 매도인에게 이런 사실을 알려드리고, 계약 전에 반드시 농가주택 보유 사실을 확인해 보시길 바랍니다. 의외로 간혹 있더라구요^^
양도소득세에서 주택이란?
