감정평가 실무기준(2018년)에 명시된 재개발 감정평가 방법

 

730 도시정비평가

 

1 적용 및 정의

 

 ① 도시 및 주거환경정비법(이하 “도정법”이라 한다)에 따른 정비사업과 관련된 감정평가(이하 “도시정비평가”라 한다)를 수행할 때에는 감정평가관계법규에서 따로 정한 것을 제외하고는 이 절에서 정하는 바에 따르고, 이 절에서 정하지 않은 사항은 [100 총칙]부터 [600 물건별 감정평가]까지의 규정을 준용한다.

 ② 이 절에서 사용하는 용어의 뜻은 다음 각 호와 같다.

 1. “재개발사업등”이란 도정법 제2조제2호나목의 주택재개발사업 및 라목의 도시환경정비사업을 말한다.

 2. “재건축사업”이란 도정법 제2조제2호다목의 주택재건축사업을 말한다.

 3. “종전자산”이란 도정법 제48조제1항제4호에 규정된 종전의 토지나 건물을 말한다.

 4. “종후자산”이란 도정법 제48조제1항제3호에 규정된 분양예정인 대지나 건물을 말한다.

 5. “국·공유재산의 처분”이란 도정법 제66조제4항부터 제6항까지에 따른 정비사업을 목적으로 우선매각하는 국·공유재산의 처분을 말한다.

 6. “토지등의 수용등”이란 도정법 제38조에 따라 토지·물건이나 그 밖의 권리를 수용하거나 사용하는 것을 말한다.

 

2 도시정비평가의 대상

 

 도시정비평가의 대상은 사업시행자 등이 감정평가를 요청한 물건으로 한다.

 

3 도시정비평가의 기준 및 방법

 

 3.1 종전자산의 감정평가

 

 ① 종전자산의 감정평가는 사업시행인가고시가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하되, 다음 각 호의 사항을 준수하여야 한다.

 1. 종전자산의 감정평가는 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율 산정의 기준이 되므로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 하여야 한다.

 2. 해당 정비구역의 지정에 따른 공법상 제한을 받지 아니한 상태를 기준으로 감정평가한다.

 3. 해당 정비사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역이나 용도지구 등의 토지이용계획이 변경된 경우에는 변경되기 전의 용도지역이나 용도지구 등을 기준으로 감정평가한다.

 ② 비교표준지는 해당 정비구역 안에 있는 표준지 중에서 [610-1.5.2.1]의 비교표준지 선정기준에 적합한 표준지를 선정하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 해당 정비구역 안에 적절한 표준지가 없거나 해당 정비구역 안 표준지를 선정하는 것이 적절하지 아니한 경우에는 해당 정비구역 밖의 표준지를 선정할 수 있다.

 ③ 적용 공시지가의 선택은 해당 정비구역의 사업시행인가고시일 이전 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 사업시행인가고시일에 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가를 기준으로 한다.

 

 3.2 종후자산의 감정평가

 

 ① 종후자산의 감정평가는 분양신청기간 만료일이나 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 하며, 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 하여야 한다.

 ② 종후자산은 인근지역이나 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사물건의 분양사례·거래사례·평가선례 및 수요성, 총 사업비 원가 등을 고려하여 감정평가한다.

 

 3.3 국·공유재산의 처분을 위한 감정평가

 

 국·공유재산의 처분을 위한 감정평가는 사업시행인가고시가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하되, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그에 따를 수 있다.

 1. 재개발사업등의 사업구역 안에 있는 국·공유지를 사업시행자에게 매각하는 경우로서 도로 등의 지목을 “대”로 변경하여 감정평가를 의뢰한 경우에는 “대”를 기준으로 그 국·공유지의 위치·형상·환경 등 토지의 객관적 가치형성에 영향을 미치는 개별적인 요인을 고려한 가액으로 감정평가한다.

 2. 재건축사업구역 안에 있는 국·공유지는 공부상 지목에도 불구하고 “대”를 기준으로 그 국·공유지의 위치·형상·환경 등 토지의 객관적 가치형성에 영향을 미치는 개별적인 요인 등을 고려한 가액으로 감정평가한다.

 3. 도정법 제66조제6항 단서에 따라 사업시행인가고시가 있은 날부터 3년이 지난 후에 매매계약을 체결하기 위한 국·공유재산의 감정평가는 가격조사 완료일의 현황을 기준으로 감정평가한다.

 

 3.4 매도청구에 따른 감정평가

 

 재건축사업구역 안의 토지등에 대한 도정법 제39조의 매도청구에 따른 감정평가는 법원에서 제시하는 날을 기준으로 한다. 다만, 기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 개발이익이나 조합원의 비용부담을 전제로 한 개발이익은 배제하여 감정평가한다.

 

 3.5 토지등의 수용등에 따른 감정평가

 

 도시정비사업구역 안 토지등의 수용등에 따른 감정평가는 공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 [800 보상평가]에 따라 감정평가한다.