현금청산 대상에 대한 감정평가

현금청산은 그 규모에 따라서는 재개발 전체의 사업성을 크게 좌우할 수도 있는 중대한 변수가 됩니다.

 

이 중대한 현금청산을 위한 감정평가에 대해서는, 구체적으로 규정한 법률이 미흡하여 일정부분 판례에 의존하는 등 실무전문가들도 명확하게 규정하여 언급하기 쉽지 않은 부분들이 많습니다.

 

아마도 재개발과 관련한 감정평가 중 가장 난해한 항목이 아닐까 합니다.

 

이제 조만간 한남뉴타운에서도 현금청산 감정평가에 대한 관심이 있을 수도 있어 이 난해한 주제를 다루기는 하지만, 여기에서는 일반적으로 알려진 사항들 만을 가볍게 정리하는 정도까지만 언급하기로 하겠습니다.

 

 

 

청산금액의 산정

 

청산금액의 산정은 관리처분인가 고시 익일부터 90일 이내 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정하는 것이 법에 규정된 제1원칙입니다.

 

협의 불 성립시 수용재결 - 이의재결 - 행정소송 절차로 이어집니다.

 

이러한 절차들에서 적정한 가격 산정을 위해 감정평가를 하며 각각의 절차마다 감정평가사의 선정 방법 등이 달라집니다.

 

 

 

현금청산 감정평가 방법 및 평가원칙

 

권리가액, 추가분담금 등을 결정하기 위한 종전자산 감정평가와 현금청산의 감정평가는 그 목적부터가 각각 배분과 보상이라는 극명하게 다른 목적을 지향하고 있습니다.

 

종전자산 평가의 목적은 조합원 간 분배의 기준이 되는 권리가액을 산정하는것 이므로, 절대적인 가격보다 상대적인 가격, 즉 조합원간의 형평성과 적정한 가격균형 유지가 무엇보다도 중요합니다.

 

반면, 현금청산 감정평가는 보상가액을 정하기 위한 것 이라서 절대적인 평가금액 만이 중요합니다.

 

두 가지 감정평가의 평가기준과 방법은 상이할 수 밖에 없습니다.

 

재개발 현금청산 감정평가의 대원칙은 개발이익을 배제하여 평가하는 것 입니다.

 

시세가 아니라 개발이익을 배제한 평가이다 보니 시세와는 차이가 날 수 밖에 없으며, 평가의 기준 시점과 관점에 따라서는 시세와 매우 큰 괴리가 벌어질 여지가 농후합니다.

 

 

 

현금청산 대상자

 

도정법으로 정한 현금청산 대상자는 다음과 같은 4가지 경우입니다.

 

1. 분양신청을 하지 아니한 자

2. 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자

3. 제72조제6항 본문에 따라 분양신청을 할 수 없는 자(5년 재당첨 금지)

4. 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자

 

1과 2는 자발적으로 현금청산을 선택한 경우이고, 3은 5년 재당첨 금지 조항에 의해, 4는 분양신청을 하고 조합의 관리처분계획에는 포함되었으나 인가 과정에서 자격을 박탈당한 경우입니다.

 

 

 

현금청산 감정평가 시점

 

부동산의 시세는 단기간에 급변할 수도 있기에, 감정평가의 시점은 매우 중요한 키 포인트가 됩니다.

 

그런데, 현행 법령에는 현금청산 시점을 적시한 규정이 없어서 판례를 주로 따르는데, 판례들에서는 일관되게 '현금청산 사유가 발생한 시기'를 현금청산을 위한 평가기준일로 보고 있습니다.

 

이러한 판례들에 의하면,

 

• 분양신청을 하지 않거나 철회한 경우 : 분양신청기간 만료일 다음날

• 관리처분인가에 따라 분양대상에서 제외된 경우 : 분양계약체결기간 종료일 다음날

 

이렇게 현금청산 감정평가 기준일을 규정하고 있습니다.

 

5년 재당첨금지의 경우 사례가 없지만, 분양신청 행위가 금지되는 것 이므로 분양신청기간 만료일이 기준이 될 것으로 보입니다.

 

 

 

현금청산 감정평가 절차

 

 

 

현금청산을 위한 감정평가는 위와 같이 4단계로 진행이 됩니다.

 

평가에 소요되는 비용은 소송 전 까지는 전액 시행자(조합)가 부담하며, 행정소송 단계에서는 개별 부담합니다.

 

소유자(현금청산 대상자)가 감정평가사를 추천할 수 있는 기회는 최초의 협의보상 시점이 유일합니다.

 

선임조건은 현금청산 대상자의 2분의 1 이상동의 + 수용면적의 2분의 1 이상 동의, 두 가지를 동시 만족해야 합니다.

 

협의보상이 결렬되면 곧바로 수용 절차로 돌입하면서 수용재결에 따른 2차 평가, 이의재결에 따른 3차 평가 등을 하게 되며, 어느 단계에서든 타결이 되면 다음 절차는 없겠지요.

 

 

 

필자가 언급할 수 있는 현금청산 감정평가에 대한 내용은 이 정도가 전부입니다.

 

막상 당사자가 되어 실무 지식이 필요한 경우라면 이 정도로는 어림이 없을 것 입니다만, 어느 재개발 사업장에서든, 관리처분을 전후하여 필연적으로 겪을 수 밖에 없는 이 단계를 수박 겉핥기 정도라도 정리해 둘 필요는 있을 듯 하여 이 어려운 주제에 감히 손을 대어 보았습니다.