재개발 입주권의 보유세
• 철거·멸실 전 까지는 주택(또는 기존 건축물 등)에 대한 재산세 부과
• 철거·멸실 후에는 토지에 대한 재산세만 부과
• 재개발 입주권에 대한 종부세는 없음
이하 내용은 굳이 읽지 않으셔도 됩니다~^^
재개발에서는 주택(또는 상가, 나대지 등)이 입주권으로 바뀌고 또 나중에는 아파트로 바뀌게 되는데, 이러한 변신에 따라서 보유세 납부 기준 또한 바뀌게 됩니다.
재개발 조합원 입주권의 재산세
재산세는 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박에 대해 부과하는 세금입니다.
따라서 청약에 당첨되어 분양권을 소유한 경우에는 아직은 주택법에서 정한 주택이 아니므로 재산세가 부과되지 않습니다.
그러나, 조합원 입주권은 기존의 건물을 철거한 토지를 기반으로 형성된 권리이므로 분양권과는 달리 토지에 대한 재산세를 납부해야 합니다. 토지 분에 대한 재산세가 9월에 부과됩니다.
재산세 부과하는 입주권 전환 기준
취득세와 동일하게, 재산세 부과를 위한 입주권 전환은 다음과 같이 기존 건축물의 멸실을 기준으로 하고 있습니다.(두 가지 세목 모두 지방세법의 세목임)
1. 주택이 사실상 철거·멸실된 날
2. 사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날
재개발 입주권 재산세 납부 주체
재개발 입주권에 부과되는 토지분의 재산세는 조합원이 납부합니다.
너무도 당연한 얘기인가요? ^^
조합에 명의신탁등기가 되어 있다면 조합원이 아니라 정비사업 조합에 재산세가 부과됩니다만, 이 경우에도 대외적으로만 그러할 뿐 실질적으로는 조합원이 부담합니다. 현금 청산자에 대한 재산세만 조합이 부담합니다.
관례적으로 재건축은 조합에 명의신탁을 하고 재개발의 경우에는 대부분 하지 않아 왔습니다.
재개발의 경우 수용권한이 있기 때문에 필요성을 덜 느꼈던 것인데, 신탁등기를 할 경우 법인세를 절감할 수 있는 등, 최근에는 재개발 조합에서도 신탁등기의 필요성이 증가하는 추세라 각 조합들의 사정과 운영방침에 따라 어떻게 할지를 지켜볼 일 입니다.
재개발 입주권과 종합부동산세
재개발 입주권은 종합부동산세 과세 대상이 아닙니다.
이 것이 일반적으로 알려진 사실인데, 입주권을 규정하는 법률 등에 따라 입주권의 성격이 조금 달라지므로 3단계로 구분해서 보면, 입주권으로 분류가 되었음에도 종부세가 부과 되었다가, 일시적으로 대폭 줄거나 거의 없어졌다가, 나중엔 아예 종부세가 없어지게 됩니다 ^^
도정법과 소득세법에서는 관리처분계획 인가일을 기준으로 하여 입주권으로 전환되는 것으로 봅니다. 그러나 여전히 건물이 존재하고 사용하는 상태, 그래서 취득세와 재산세를 규정하고 있는 지방세법에서는 입주권으로 전환되는 시기를 철거·멸실된 날을 기준으로 삼고 있습니다.
종부세는 재산세와 밀접한 관계가 있기에 , 도정법과 소득세법에서 관리처분인가일을 기준으로 입주권으로 전환된 것으로 규정함에도 불구하고, 철거·멸실 전 까지는 여전히 주택 등으로 보아 종부세 부과대상이 됩니다.
그런데….
지방세법 제106조(과세대상의 구분 등) ① 토지에 대한 재산세 과세대상은 다음 각 호에 따라 종합합산과세대상, 별도합산과세대상 및 분리과세대상으로 구분한다.
1. 종합합산과세대상
2. 별도합산과세대상: 과세기준일 현재 납세의무자가 소유하고 있는 토지 중 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 토지
다. 철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 부속토지로서 대통령령으로 정하는 부속토지
지방세법 시행령 제103조의2(철거ㆍ멸실된 건축물 또는 주택의 범위) 법 제106조제1항제2호다목에서 “대통령령으로 정하는 부속토지”란 과세기준일 현재 건축물 또는 주택이 사실상 철거ㆍ멸실된 날(사실상 철거ㆍ멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거ㆍ멸실된 날을 말한다)부터 6개월이 지나지 아니한 건축물 또는 주택의 부속토지를 말한다.
철거·멸실이 된 후에도 6개월 간은 별도합산과세대상 토지로 분류하여 놓고 있어서 여전히 종부세를 납부하는 혜택을 누릴 수도 있습니다^^
다만, 토지이기에 주택에 부과되는 종부세는 철거·멸실과 동시에 사라지게 되지요.
별도합산과세대상 기준은 공시가격 80억원 초과입니다. 일반 조합원들 중에서야 거의 '해당사항 없음'으로 사실상 종부세와는 작별을 고하게 되는 셈입니다. 6월 1일이 철거·멸실 후 6개월 이내에 포함되지 않는다면 곧바로 종부세와는 bye ~^^
6개월 뒤 부터는…
지방세법 제106조 제1항 3호 사목과 동법 시행령 제102조 제7항 7호에 의해서 분리과세대상 토지로 편입이 되면서 종부세 대상에서 완전히 벗어나게 됩니다.
종합부동산세법 제12조(납세의무자) ①과세기준일 현재 토지분 재산세의 납세의무자로서 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 자는 해당 토지에 대한 종합부동산세를 납부할 의무가 있다.
1. 종합합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 5억원을 초과하는 자
2. 별도합산과세대상인 경우에는 국내에 소재하는 해당 과세대상토지의 공시가격을 합한 금액이 80억원을 초과하는 자
이렇게 별도합산까지는 종부세 대상이 되지만 분리과세대상은 종부세 대상에서 제외가 됩니다.
굳이 왜 이렇게 철거·멸실 이후 6개월간 별도합산 과정을 거쳐 분리과세대상으로 바뀌게 만들어 두었는지는 모르겠습니다. 여기까지 법을 뒤져가며 확인한 과정만으로도 충분히 골치가 아파서 더 이상의 궁금증은 접기로 합니다 ^^
참고로 철거·멸실이 되어도 기존 토지에 대한 공시지가는 매년 발표됩니다. 종부세까진 아니더라도 재산세라는 세금을 매겨야 하거든요^^
완공된 다른 재개발 아파트의 과거 지번으로 직접 확인해 보았더니, 준공 직전까지 매년 꼬박꼬박 공시지가를 매겨 왔더군요^^
재개발 입주권의 양도소득세
재개발 입주권과 아파트의 취득세
