다들 알고 있는 것 처럼, 5년 재당첨이 금지되는 기산일은 첫 번째 관리처분계획 인가일 부터 입니다. 법 조문에 "~분양대상자 선정일(=최초 관리처분계획 인가일)" 이라고 정확히 명시가 되어 있습니다.
이렇게 명시가 되어 있기에, 분양신청을 하고 나서 관리처분이 인가되기 전에 매매한 경우에는 매수인이 5년 재당첨금지 대상자가 되는 것으로 오인하기 쉬운데 그렇지가 않습니다.
분양신청 종료일 당일의 최종 분양신청자가 5년 재당첨금지의 대상이 됩니다.
도정법에 규정된 5년 재당첨 금지 대상
도정법 제72조(분양공고 및 분양신청) ⑥ 제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호 또는 제1항제4호가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다. <신설 2017. 10. 24.>
최초 관리처분계획 인가일부터 5년간 금지가 되는 것은 맞는데, 그 금지의 대상은 관리처분계획에 따른 분양대상자(+세대원)이 된다고 명시되어 있습니다.
그렇다면, 분양신청 이후, 관리처분계획의 인가 전에 양도한 경우에는 매도인과 매수인 중 누가 관리처분계획상의 분양대상자가 되느냐 하는 쟁점이 남는데, 도정법 상에 이를 짐작할 수 있는 조항이 있습니다.
도정법 제74조(관리처분계획의 인가 등) ① 사업시행자는 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 하며~
분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립해야 한다고 명시되어 있습니다.
그렇다는 것은, 분양신청 종료 이 후 매매에 의한 소유권변동 유무와 관계없이, 최종 분양신청자가 관리처분계획상의 분양대상자가 된다고 하는 결론이 나옵니다.
그리고 이러한 사실은 서울시의 조례에서 더 명백하게 구체적으로 규정되어 있습니다.
서울시 조례에 따른 관리처분계획상의 분양대상자
서울시 조례 제36조(재개발사업의 분양대상 등) ① 영 제63조제1항제3호에 따라 재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지등소유자로 한다.
서울시 조례 제2조(정의)
3. "관리처분계획기준일"이란 「도시 및 주거환경정비법」(이하 "법"이라 한다) 제72조제1항제3호에 따른 분양신청기간의 종료일을 말한다.
정확하게 분양신청기간 종료일 당시의 분양대상자(신청자)를 관리처분계획상의 분양대상자로 규정해 놓고 있습니다.
결론 : 5년 재당첨금지 대상자는 최종 분양신청자
분양신청이 끝난 후부터는, 조합원지위의 양도 여부에 관계없이 최종 분양신청자가 관리처분계획상의 분양대상자가 됩니다.
이는 곧,
최종 분양신청자 = 5년 재당첨금지 대상자
이런 결론이 됩니다.
분양신청 직 후에 팔았는데, 관리처분계획의 인가에 의한 실제 분양자는 다른 사람(매수인)인데, 분양신청을 했다는 사실만으로 5년 재당첨이 금지된다고?
억울하다, 불합리하다고 생각될 수 있을 겁니다만, 법규에 대한 해석이 그러하고 실제로도 이렇게 적용이 되고 있습니다.
분양신청을 한 것 만으로 5년 재당첨금지 대상자로 결정이 되어 버리는 것인데도, 그 5년의 시작은 분양신청 이 후 한참 뒤인 관리처분계획 인가일부터가 되는 점도 합리성이 결여되어 보입니다.
중간에 발생한 거래에 의해서, 분양을 신청한 자와 실제 분양을 받은 사람이 달라지는 현실적인 문제가 있음에도, 이를 시정할 수 있는 방법은 현재로선 전무합니다.
관리처분계획기준일(분양신청기간 종료일) 현재의 분양대상자(=신청자)가 관리처분계획상의 분양대상자가 된다고 하는 규정 외의 별도의 예외규정이 없기 때문입니다.(여러 기관에 문의하여 확인한 결과 역시 동일합니다.)
재당첨금지 규정을 사전에 정확히 숙지하고 거기에 맞춰 계획을 세울 수 밖에 없습니다.
특히나, 대체주택으로 다른 (투기과열지구의) 재개발, 재건축 구역의 주택을 구입하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.
맺음말
5년 재당첨금지 규정은 비교적 단순한 조항으로 현실적으로 발생할 수 있는 여러 경우들, 특히 언제든지 거래가 될 수 있어 이로 인해 다양한 문제들이 파생될 수 있다는 점이 고려되지 않은 규정입니다. 물론, 이는 도정법상의 대부분 규정들도 마찬가지 이지만…
5년 재당첨금지 규정은 그 시행연한마저 짧아서 앞선 사례들로 배울 수 있는 기회도 적습니다.
그렇기에 자칫 방심하다가는 큰 코 다칠 수도 있는 규정이기도 합니다.
본인이 5년 재당첨제한에 해당하는지의 여부를 사전에 정확하게 확인해 볼 수 있는 시스템이 없어서 불확실한 상태에서 분양신청 등의 의사결정을 해야 하는 점도 큰 문제입니다. 이 부분은 다음 주제로 다루어 볼까 합니다.
5년 재당첨 금지 검증 절차
한남3구역, 대체주택의 취득세 중과 여부
