투기과열지구의 정비사업에서 5년간 재당첨금지를 규정한 법 조항은 상당히 단순하여 해석에 어려움이 없을 것 같지만, 함축적인 표현들이 사용되어 자칫 오인할 수 있는 의외의 함정들이 숨어 있습니다.
게다가 거래가 되어 권리가 변동되거나 관리처분계획이 변경되는 등, 실제로 발생할 수 있는 상황에 따른 다양한 경우들에 대한 세부규정이나 예외규정 등이 아예 없는데다가 시행연한이 짧아 참조할 수 있는 사례가 거의 없고, 애매하게 의심이 되는 경우에도 5년 재당첨제한에 해당되는지의 여부를 사전에 미리 확인할 수 있는 제도적 장치가 전무하여 상당한 혼란을 야기시키고 있습니다.
그렇다면, 5년 재당첨제한 여부는 과연 어떠한 방법과 절차를 통하여 검증이 되는 걸까요?
정비사업장의 5년 재당첨제한 검증 절차
5년 재당첨제한을 직접 검증하는 기관은 한국부동산원입니다. 그리고 한국부동산원의 검증은 인가권자인 구청의 요청에 의해서 이루어 집니다.
그리고 인가권자의 요청은…
관리처분계획에 대한 인가신청이 접수된 이후에나 할 수가 있습니다.
조합원 분양신청이 끝나면 이 분양신청 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여 인가를 신청하고, 인가신청을 받은 인가권자는 관리처분계획상의 분양대상자 중 5년 재당첨제한 대상이 있는지를 검증해 달라고 한국부동산원에 요청을 하는 것이지요.
검증 절차가 매우 심플하죠? (^^)
현재 분양신청을 받고 있는 한남3구역의 경우, 연말쯤에 관리처분총회가 개최되고 내년 상반기에 관리처분계획 인가를 신청하고 나면 신청하고 나서 한 달이나 두 달쯤 뒤에 검증 결과가 나오게 된다는 것 입니다.
5년 재당첨제한 여부 사전검증 또는 조회 장치 전무
위에 설명한 절차 이 외에 조합원 개인은 물론, 사업시행자인 조합 측에서도 5년 재당첨제한 여부를 사전에 미리 확인할 수 있는 방법은 전무합니다.
심지어는 인가권자인 일선 구청 등에서도 인가 신청을 받아서 인가 업무에 돌입하기 전에는 조회해줄 수 있는 방법이 전혀 없습니다.
국토부와 용산구청 등에 수차례 문의하여 확인한 사실입니다.
제도와 규정 자체가 없기에, 일선 공무원들이 할 수 있는 방법이란 없습니다.
5년 재당첨제한 사전조회 시스템 부재로 인한 폐단
혹시라도 5년 재당첨제한에 해당할 지도 모르는 잠재적인 대상자일 수 있는 일반 조합원들이 도정법 상의 단순 조항을 완벽히 해석해서 본인의 해당 여부를 판단하는 것은 불가능에 가깝습니다.
그래서 시도해보는 방법이 조합이나 구청에 문의를 해 보지만, 위에 언급한 바와 같이 조합이나 구청이라고 특별한 수가 있을리 만무, 통상적으로는 중개사무소에 문의하는 경우가 가장 많을텐데 중개사무소마다 전문성의 차이가 클 뿐 더러 단순 문의에 대한 답변의 책임이 없기에 신뢰도가 낮아서 불안감을 해소하는데 큰 도움이 되지 않는 경우가 다반사일 겁니다.
일부는 각종 기관들에 문의해 보지만, 아주 단순한 사례를 제외하고는 그 어느 곳에서도 명확한 답변을 듣기가 어려운 경우가 대부분입니다.
조합원분양신청 이후 관리처분계획 인가까지는 짧아도 1년 가까이, 경우에 따라서는 수 년간이 소요됩니다.
따라서, 정작 금지가 되는 것은 분양신청 행위인데, 재당첨 제한 대상으로 판명이 되는 것은 한참 뒤인 관리처분계획의 인가 신청 이후 단계가 되다 보니 금지대상일거라고는 전혀 의심하지 못했다가 뒤늦게 분양신청이 취소되는 날벼력을 맞기도 하고, 설령 혹시나 금지대상이 아닐까하는 미심쩍은 마음을 가지고 있었더라도 1년 이상의 오랜 기간동안 불안감을 안고 가야 하는 등 해당이 되는 개별 조합원에게는 매우 큰 고통이 됩니다.
조합원 개인에게 해당되는 폐단을 차치하고라도, 행정당국에 쏟아지는 수많은 문의들로 인한 행정력의 낭비, 5년 재당첨 제한자가 포함되어 있을 수도 있는 관리처분계획을 수립해야 하고 총회까지 마친 다음 인가 신청을 한 이후 조마조마한 시간을 보내다가 뒤늦게 통보를 받고 관리처분계획을 수정해서 다시 인가를 신청하는 등, 불필요한 조합의 업무 가중 및 사업지연 등의 폐단 등은 검증의 시기만 앞당겨지면 충분히 피할 수 있는 것 들입니다.
개선방안
현재로서는 전무합니다.
부당하다고 생각된다면 제도 개선을 강력히 요구하는 방법 이 외에는 없을 듯 합니다.
국민신문고에 이와 관련한 제도적 장치 구비를 요청하는 국민제안을 하나 올려두었습니다.
해당 글에 직접 링크가 걸리지 않아서 해당 메뉴만 링크를 걸어 두겠습니다.
중앙행정기관 > 국토교통부로 기관을 선택하신 다음 마지막 날짜를 2021.6.9일로 선택해서 검색 버튼을 누르면 위에서부터 5번째 글입니다.
제도 개선을 원하시는 분은 위 글 참조하셔서 나름대로의 의견들 피력해 보시기 바랍니다.
최종 분양신청자가 5년 재당첨금지 대상
