세부적인 재개발 감정평가의 방법을 언급하기 전에 먼저 그 평가의 방법을 규정한 기준의 변천과정과 법적지위에 대해 언급합니다.
꽤 어려운 내용이라서 먼저 간단하게 결론 만을 요약해 두고 상세설명을 이어 가겠습니다.
재개발의 감정평가를 상세하게 언급한 규정은 법적 지위가 모호합니다. 아니, 법적인 구속력이 거의 없다는 쪽에 가깝다 할 수 있습니다.
국민 누구나가 찾아볼 수 있으며 명백한 법적 구속력을 가지고 있는, 세부적인 감정평가 방법을 명시한 문서는 아예 없습니다.
이런 상황에서 수십년 간 재개발의 감정평가가 이루어 졌으며, 이제 한남3구역도 이렇듯 법적 근거가 모호한 규정에 의해서 감정평가를 받아야 합니다.
(※ 이는 비단 재개발에만 국한된 것이 아니라, 모든 감정평가가 그러합니다. 감정평가를 직접적으로 규정한 몇 가지 법률 어디에도 상세한 평가방법은 없습니다.)
이제 시작합니다.
골치 아프면 읽다가 말아도 괜찮습니다. 위에 언급한 결론만 알면 다 아는 것이니까요. ^^
감정평가 실무기준의 제정
놀라지 마세요.
2014년 이전까지는 세부적인 감정평가 방법이 명시된, 법적 근거가 티끌 만큼이라도 있는 문서가 아예 없었습니다.
(지금도 없는 거나 마찬가지입니다. 끝까지 읽으시면 알게 됩니다. ^^)
오로지, 감정평가협회 내규로 정해진 지침에 의존하여 모든 감정평가가 이루어 졌습니다.
당연히 많은 문제들이 발생했겠지요? ^^
그래서 나온 것이, '감정평가 실무기준' 입니다.(국토부 고시)
그래서, 재개발 감정평가 지침이 보다 명확해지고 법적인 근거까지 확보 되었을까요?
천만에요…^^
2013년 처음 제정된 '감정평가 실무기준'에 포함된 재개발 감정평가 방법은, 감정평가협회 내규를 그대로 긁어서 베껴 놓은 것에 불과 했습니다.(전형적인 행정기관의 홍보책자 같은…)
'감정평가 실무기준'이 나오기 전, 예고 상태에서 기고된 감정평가사의 글 하나를 인용합니다.
[전략] ... 실무자는 천군만마를 얻는 것 같은 상쾌함을 맛 볼 것이다. 감정평가협회 내규로 정한 각종 지침의 도움을 받아 세부적인 사항을 해결해 오고 있었지만 평가서 내부에 이런 지침을 근거로 평가했다는 언급을 생략하는 게 관행이었다. 자체적으로 정한 평가 규정은 법규성과 강제력이 없으니 이를 일반 국민에게 감정평가 결과의 합리적인 근거로 제시하는 건 위험부담을 떠안는 일이기 때문이다. 그런데 국토교통부의 ‘고시’에 따른 것이라면 위험부담은 실무자에서 담당부서로 이전된다.
인용한 글을 요약 정리해 봅니다.
- 감정평가협회 내규로 정한 각종 지침으로 세부적인 평가를 해왔다
- 이런 지침을 근거로 평가했다는 언급을 생략하는게 관행이었다
- 감정평가협회의 자체적인 평가규정은 법규성과 강제력이 없다
- 법적 근거가 없기에 감정평가결과의 합리적인 근거 제시에 위험부담을 떠 안았다(감정평가 실무자의 입장에서)
- 위험부담이 감정평가 실무자에게서 국토부의 담당부서로 이전된다
읽다 보니, 이 쯤 되면, 국민의 편의를 위해 제정한 기준이 아니라, 감정평가협회의 책임을 덜어주고, 감정평가단체에 대한 특혜시비 등을 벗어나기 위해 제정한 기준인 것 처럼 보이네요. ^^
게다가 겨우, 감정평가협회의 낡은 내규를 그대로 베껴온 수준의 감정평가 실무기준은 법적인 지위조차도 없는 거나 마찬가지입니다.
감정평가 실무기준의 법적지위
감정평가 실무기준은 국토부장관이 고시한 위임행정규칙입니다.
상위법에서 위임한 바에 의해 국토부의 장관이 행정규칙으로 고시하였다는 뜻입니다.
그 상위법은 '감정평가에 관한 규칙' 인데, 감정평가 실무기준이라는 걸 고시하기 위해 2013.3.23일에 다음과 같이 개정하였습니다.
감정평가에 관한 규칙
제28조(그 밖의 감정평가 기준) 이 규칙에서 규정하는 사항 외에 감정평가업자가 감정평가를 할 때 지켜야 할 세부적인 기준은 국토교통부장관이 정하여 고시한다. <개정 2013.3.23.>
이 조항에 명시된 바(위임)에 따라, 국토부장관이 세부적인 기준인 '감정평가 실무기준'을 정하여 고시한 것 입니다. 그렇다면 법적인 지위를 확보한 것도 같은데…..
감정평가에 관한 규칙에 따른 「감정평가 실무기준」(2013. 10. 22. 국토교통부 고시 제 2013-620호)은 감정평가의 구체적 기준을 정함으로써 감정평가업자가 감정평가를 수행할 때 이 기준을 준수하도록 권장하여 감정평가의 공정성과 신뢰성을 제고하는 것을 목적으로 하는 것이고，한국감정평가업협회가 제정한 '토지보상평가지침’ 은 단지 한국감정평가업협회가 내부적으로 기준을 정한 것에 불과하여 어느 것도 일반 국민이나 법원을 기속하는 것이 아니다(대법원 2014.6.12 선고 2013두4620 판결)
불과 6개월만에 떠~억 하니 이와 같은 대법원 판례가 뒤를 이었습니다. ^^
'권장' 기준이고, 감정평가의 공정성과 신뢰성의 제고를 목적으로 하기에 '기속력'(법적인 구속력)이 없다는 게 대법원의 판단인 것 입니다.
이 '권장'과 관련하여 위에서 인용했던 감정평가사의 기고문을 다시 인용하겠습니다.
법률의 형태든 고시의 형태든 규정의 신분과 위상을 드러내는 조항은 예외 없이 제 1조에 자리 잡은 이 규정의 ‘목적’에 있다. 알려진 바로는 감정평가실무기준이 원안에 있던 제 1조의 문구를 살짝 바꾸면서 이 규정의 강제력을 완화시켰다고 한다. ‘감정평가업자가 감정평가를 수행함에 있어 준수하여야 할 구체적 기준을 정함~’에서 ‘감정평가업자가 감정평가를 수행할 때 이 기준을 준수하도록 권장하여~’로 수정한 것이다. 양자 모두 실무자에게 가이드라인 역할을 하는 건 동일한데 위상은 ‘규제’에서 ‘권장사항’으로 한 단계 내려간 것이다. 내부적으로 이 규정의 운영을 강행규정수준으로 한다면 규제로 정의되든 권장사항으로 분류되든 감정평가사에게 미치는 강제력은 동일하다. 다만 규제의 형태를 띠고 있지 않아 총리실 규제심사대상에서 빠지는 혜택은 볼 것이다.
'권장'과 '목적'이 왜 '기속력' 여부를 판단하는 기준이 되는지를 명백히 드러내고 있습니다. 규제의 형태가 아니므로 규제심사대상에서 제외되는 꼼수를 부린 탓에 강제력이 없어져서 '기속력'이 없다고 본 대법원의 판결, 여러분은 어떻게 생각하시나요?
그런데, 감정평가사 시험의 수험서에는 '감정평가 실무기준의 대외적 구속력'에 대해 다음과 같이 규정하고 있습니다.
"판례는 감정평가실무기준은 법원이나 국민을 구속하는 힘은 없다고 한다. 하지만 감정평가실무기준은 법령보충적 행정규칙인바, 대외적 구속력을 인정하는 것이 타당하다."
아전인수가 지나쳐 독재국가의 교과서를 보는 듯 해서 씁쓸합니다.
초기에 다소 논란이 있었던 법적 구속력 여부는, 대법원 판결에 의해 정확하게 규정되었으나, 그 이후 해당사안에 대해서는 평가단체만이 홀로 아전인수격인 자의적인 해석을 수험서에 기준으로 표시하여 놓았을 뿐, 시비를 가리고자 하는 논쟁이 없기에 이슈가 되지 않았을 따름입니다.
언젠가 또 다시 감정평가와 관련한 비리 등의 이슈가 떠 오르게 되면, 이 논쟁이 다시 한 번 점화될지도 모르는 일이구요.
어쨌든 현실은, 이렇듯 법적 지위가 모호한데도 별다른 시비가 발생하지 않는다는 것이지요.
어찌 보면, 감정평가협회 내규에만 의존한 채로도 수십년 동안 큰 시비가 일어나지 않았었는데, 이제는 그나마 국토부장관의 고시에 의해 이루어지는 것이다 보니 더 그럴 수도 있겠다는 생각도 듭니다.
그런데, 정작 감정평가의 실무는 이 '감정평가 실무기준'이 아니라 감정평가협회에서 발간한 '감정평가 실무기준 해설서'라는 것에 의존하고 있습니다.
'감정평가 실무기준'이 예고된 상태에서 기고 되었던, 위에 언급한 감정평가사의 기고문 한 부분을 또 인용해 보겠습니다.
감정평가실무기준의 고시가 있은 뒤에는 실무기준해설서의 발간이 예정되어 있다. 감정평가 기준에 대한 국토교통부령(시행규칙)과 수임규정인 ‘감정평가실무기준’ 그리고 실무자를 위한 해설서까지 등장하게 되면 평가원칙과 기준이 감정평가사뿐만 아니라 모든 국민에게 명확하게 보여 질 것이다. 그리고 평가 결과에 대한 이의신청, 의견조회 문서에는 ‘실무기준안 몇 조, 해설서 몇 페이지’ 이런 식으로 빈번히 인용될 것이다.
이 언급대로 몇 달 뒤에 '실무기준 해설서' 가 출현했습니다.
결과적으로는, 국토부장관의 고시에 의한 '기준'이 제정되기 전에 의존했던 '감정평가협회의 내규에 의한 지침'이, 대법원이 그 기속력을 부정한 국토부장관의 고시를 매개로 해서 '감정평가 실무기준 해설'로 명찰만 바꿔 달은 겁니다.
이런 걸, '조삼모사' 라고 하던가요?
1천 페이지가 넘는 '감정평가 실무기준 해설'중 재개발 감정평가 부분은 30페이지 정도, 그 중에서 재개발 투자자나 조합원들의 관심이 많은 '종전자산평가'에 대한 부분은 4페이지인데, 요약에 한 페이지, '감정평가 실무기준'을 살짝 늘려서 해설한 부분이 두 페이지, 몇 줄이 넘어가서 여백이 4분의 3인 마지막 페이지…
마치 70년대의 '전과'를 연상케 합니다. ^^
아마도 아시는 분은 아실 겁니다. 교과서를 그대로 베껴 쓴 다음, 조금 예쁘게 바꾸어 놓고, 설명할 것도 없는 내용을 주저리 주저리 다른 표현을 사용해서, 요약도 넣고 참고도 넣고 하면서, 양만 늘려 놓았던 추억의 'OO전과'와 'XX전과'
정리해 보겠습니다.
이렇게 법적 지위를 확보한 것으로 위장하여 이름표만 바꾼 채로 여전히 실력행사중인 감정평가협회 내규입니다. ^^
한남3구역은 결과적으로는, 여전히 '감정평가협회의 내규'에 의해 감정평가를 받게 된다는 얘기를 이렇게 장황하게 했습니다. ^^
※ 행정기관의 수장이 고시하는 모든 규정이 반드시 전 국민에 대해 기속력을 갖는 것은 아닙니다. 일반 국민들과는 아무 상관없이 해당 기관에 속하는 하위기관들을 포함한 행정부 내부에서만 기속력을 갖는 고시들도 꽤 많습니다.
※ 최신 2018 감정평가 실무기준 중 '재개발 관련 감정평가 기준'과 2008 감정평가협회의 '재개발평가 지침' 등의 자료는 '부동산법률' 게시판에 올려 두었습니다.
재개발 감정평가에서 상대평가의 중요성
감정평가 실무기준(2018년)에 명시된 재개발 감정평가 방법
