사업시행계획을 인가 받은 한남3구역은 이제 시공사선정과 관리처분이라는 절차를 남겨두고 있습니다.
관리처분에는 조합원들의 지대한 관심이 집중되고 있는 감정평가 절차가 포함되어 있는데, 아직도 많은 분들이 재개발 감정평가에 대해서 상당히 많은 부분을 잘못 알고 있습니다.
감정평가에 대한 오해는, 감정평가의 결과가 좋지 못할 경우에 문제를 야기시킬 수도 있습니다.
감정평가의 결과가 의외로 좋아서 추가분담금의 규모가 줄어든다면 오해를 했든 아니든 간에 큰 문제가 되지 않겠지만, 결과가 좋지 못해 갈등이 생길 경우에는 이 오해가 갈등을 키우는 요인으로 작용할 수도 있습니다.
재개발과 관련한 제도는 아직도 상당히 미흡하고 불합리한 부분이 많습니다. 툭하면 바뀌는 바람에 매우 복잡하고 어렵기까지 합니다.
감정평가는 특히나 모호하고 복잡하고 어렵습니다.
오해할 수 밖에 없는 여지가 많습니다.
재개발의 감정평가에 대한 대표적인 오해 몇 가지를 나열하고 진실을 알려 드릴까 합니다.
주택공시가격과 공시지가
주택공시가격은 재개발 감정평가에 전혀 반영되지 않습니다.
따라서, 낮을수록 좋습니다. 높으면 세금만 많이 나옵니다.
공시지가가 높으면 유리합니다. 감정평가에 반영됩니다. 100% 반영되는 것은 아닙니다.
전년대비 공시지가가 상승한 것은 그다지 좋을 게 없습니다. 내 것만 오른 게 아니기 때문입니다.
(종전자산)평가금액과 상대평가
"(평가금액이) 최소한 6억 이상은 나오지 않겠어?"
기대하는 그 심정이 이해는 가지만, 평가금액에만 집착하느라 보다 중요한 걸 놓치고 있습니다.
5억? 10억? 20억? … 종전자산의 평가금액 자체가 높고 낮음은 크게 중요하지 않습니다.
재개발 감정평가는 상대평가가 가장 중요합니다.
평가금액이 적다고 실망하고 많다고 좋아할 일이 아닙니다.
다른 조합원들이 평가받은 금액과 비교하여 차별되지 않고 공평하게 평가받는게 가장 중요합니다.
재개발 감정평가에 대한 기타 오해들
비례율이 높으면 사업성이 좋다? 꼭 그렇지는 않습니다만 오해해도 무방합니다.
재개발 감정평가에 대한 가장 위험한 오해는 다른 재개발 사업의 감정평가 사례를 대입하는 것 입니다.
평가시기, 구역규모, 지분분포 등의 여건이 상이한 관계로, 인접한 구역 간의 평가결과도 크게 다르게 나올 수 있는 것이 재개발 감정평가입니다.
운이 좋아 차용한 사례와 비슷할 수도 있지만, 전혀 동떨어진 결과가 나올 확률이 더 큽니다.
일반 조합원이나 예비 투자자들인 경우,
재개발의 감정평가에 대해서는 이 정도만 알아도 충분합니다.
많이 알고 깊이 있게 아는 것 보다도,
오해하지 않고 정확하게 아는 것이 훨씬 더 중요합니다.
이 정도로는 성이 차지 않아서 굳이 더 깊은 곳을 파헤쳐 보아야겠다 싶으신 분들은 [한남뉴타운PLUS > 재개발 A-to-Z] 메뉴에 등록된 다음 글들을 참고해 보세요.
위에서 증명 과정 없이 곧바로 결론만을 언급해버린 오해와 진실에 대한 근거들과 예시도 명시해 놓았습니다.
한남뉴타운 내 사실상 주거용 사용중인 상가에 대한 입주권 여부
재개발 감정평가, 권리가액 및 추가분담금의 산정
