재개발에서 국민주택 규모의 건설비율은 건설하는 주택 전체 세대수의 80% 이상으로 알려져 있습니다.
이는 도정법(2020.3.24시행, 법률 17091호) 제10조(임대주택 및 주택규모별 건설비율)에 따라 국토부장관이 정하여 고시하도록 되어 있는 아래의 고시에 의해 정해져 있기 때문입니다.
정비사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율(2018.2.9시행, 국토교통부고시 제2018-102호)
제4조(재개발사업의 임대주택 및 주택규모별 건설비율) ① 재개발사업의 사업시행자는 건설하는 주택 전체 세대수의 80퍼센트 이상을 85제곱미터 이하 규모의 주택으로 건설하여야 한다.
그런데 도정법에 따르면, 이 규모별 건설비율은 국토부장관이 임의로 정하는 것이 아니라 도정법에서 정한 범위 이내에서 결정하도록 되어 있습니다.
도정법에서 정한 범위는 또 다시 100분의 90 이하에서 대통령령으로 정하는 범위로 그 범위를 위임하였으므로, 국토부 장관은 아래의 대통령령에서 정한 범위에서 규모별 건설비율을 정해야 합니다.
도정법시행령(2020.2.18시행, 대통령령 제30423호)
제9조(주택의 규모 및 건설비율) ① 법 제10조제1항제1호 및 제2호에서 "대통령령으로 정하는 범위"란 각각 다음 각 호의 범위를 말한다.
1. 주거환경개선사업의 경우~
2. 재개발사업(해당 정비구역이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제30조제2호에 따른 상업지역인 경우는 제외한다)의 경우 다음 각 목의 범위
가. 국민주택규모의 주택: 건설하는 주택 전체 세대수의 100분의 80 이하
어라?? 뭔가 이상합니다 !!!
도정법 : 90%이하
시행령 : 80%이하 ….. 인데 ???
국토부장관의 고시는 80% 이상입니다 ?????
상위법이 정한 범위를 국토부장관의 고시가 넘어서 버렸습니다.
혹시나 잘못봤나? 아님 해석을 잘못했나? 해서 수 차례 도정법, 시행령, 국토부장관 고시를 번갈아 훑어 보았습니다.
도정법(2020.3.24시행, 법률 17091호) 제10조(임대주택 및 주택규모별 건설비율) ① 정비계획의 입안권자는 주택수급의 안정과 저소득 주민의 입주기회 확대를 위하여 정비사업으로 건설하는 주택에 대하여 다음 각 호의 구분에 따른 범위에서 국토교통부장관이 정하여 고시하는 임대주택 및 주택규모별 건설비율 등을 정비계획에 반영하여야 한다.
1. 「주택법」 제2조제6호에 따른 국민주택규모의 주택이 전체 세대수의 100분의 90 이하에서 대통령령으로 정하는 범위
아무리 보아도 국토부장관이 정할 수 있는 범위는 90%이하가 아니라, 그 이내에서 대통령령으로 정하는 80% 이하의 범위가 맞습니다. (설령, 위 도정법 상의 문구를 '90%이하~시행령의 범위' 사이라고 억지로라도 확대해석할려면, 최소한 시행령에 명시되는 범위는 80%이하가 아니라 80%이상으로 되어 있어야 됩니다.)
도정법과 시행령, 국토부장관 고시의 시행일이 다른 점을 감안하여 국토부 고시 시행일인 2018.2.9일을 전후한 도정법과 시행령을 검토해 보았는데 현행 규정과 동일합니다.
검색 가능한 가장 오래된 국토부장관 고시는 2008.5.16일자 고시인데, 이 때의 내용도 동일합니다. 시행령은 80%이하, 국토부장관 고시는 80% 이상….
재건축의 주택규모별 건설비율도 동일합니다.
시행령에는 60%이하, 국토부장관고시는 60% 이상….
참으로 난감합니다.
시행령에서 80%이하(재개발), 60%이하(재건축)의 범위에서 정하라고 범위를 지정해 주었는데, 80%이상, 60%이상으로 정해버리다니....
도정법 제정 이후 17년간, 도정법 91회, 도정법시행령 64회, 도정법시행규칙 24회, 서울시조례 55회가 개정(제정 포함)되었으며 관련된 하위 규칙 등이나 '도시재정비촉진을 위한 특별법' 등을 더하면 재개발, 재건축과 관련하여서는 가히 수백차례의 법률 개정이 이루어졌습니다.
최초 시행된 2003년부터 2007년까지 5년간의 도정법 개정 횟수만 무려 27회.
지나치게 자주 바뀐데다 계속하여 수많은 경과규정들이 누적되면서 갈수록 해석이 복잡하고 어려워 졌던지라, 언젠가부터는 투자상담에 필요한 부분만 필요할 때 마다 찾아보고 검토하게 되었는데, 그러는 사이에 어느덧 10년이 넘는 기간 동안을 이 법령의 하극상을 모르고 지나와 버렸습니다.
지금껏 어떠한 이의제기도 접해본 바 없기에, 우연히 찾아낸 법령의 지위에 따른 이 모순에 대해 아직까지도….
'과연 모순인가?'
'혹시 자가당착에 빠져 잘못 해석한 것은 아닌가?'
하는 스스로에 대한 의심이 지워지지 않고 있습니다.
재개발 재건축 5년 재당첨금지, 실제로는 6년 이상?
한남뉴타운 내 사실상 주거용 사용중인 상가에 대한 입주권 여부
