도시 및 주거환경정비법(이하 "도정법")은 노후화된 기존의 도시를 정비,개량하기 위한 기능을 담고 있는 법률이며(제1조.목적), 제2조(정의)의 2항에 다음과 같은 6가지 3가지의 정비사업 종류가 규정되어 있습니다.
- 주거환경개선사업
주택재개발사업주택재건축사업도시환경정비사업주거환경관리사업가로주택정비사업
※ 2018.2.9일부터 시행된 도정법 14567호부터 3가지로 축소됨.
※ 가로주택정비사업은 2019.8.20공포/2019.11.21 시행된 '빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법'으로 소속을 바꿈^^
※ 2018.2.9일부터 시행된 도정법 14567호에는 없어진 '가로주택정비사업'에 대한 부칙이 삭제되지 않고 존재함(옥의티^^)
뭔가 좀 생소하지요?
(주택)재개발(사업), 뭐 이런 식으로 포장해 놓으니 확실히 좀 더 딱딱하고 어려워 보입니다 ^^
아무튼 이 6가지 중, 일반적인 부동산투자의 대상이 되는 종류는….
- 주택재개발사업
- 주택재건축사업
- 도시환경정비사업
이 세가지 입니다.(※ 아직은 예전 법령에 의한 위와 같은 분류가 더 익숙할 듯 하여 이렇게 분류하였습니다.)
도시환경정비사업
일상적으로 많이 들어 본 재개발, 재건축과는 달리, "도시환경정비사업"이란 명칭이 익숙하지 않은 분들도 계실 겁니다. 그렇다면 이 걸 "도심재개발"이라고 살짝 바꾸어 놓으면 어떤가요?
뭔가, 많이 들어본 듯 하기도 하고, 못 들어보았어도 고개가 끄덕여지거나 할 겁니다.
도시환경정비사업은 일반 주택가가 아니라 낙후된 도시 중심가에서 이루어지는 재개발입니다.
2017년에 입주한 용산역 앞의 "래미안"과 "푸르지오", 두 주상복합 단지가 도심재개발의 대표적인 사례라 할 수 있습니다. 한강로와 용산역 사이에 위치한 우수한 입지에도 불구하고 이 곳은, 불과 10년 전만 해도 좁은 골목길에 사창가와 허름한 상가들이 듬성듬성 했던 슬럼가였습니다. 마치 그 곳만 수 십 년의 세월이 멈춰선 것 처럼….
막바지 공사에 한창인 현장의 모습에서는 그런 과거의 흔적은 찾아볼 수가 없습니다.
아예 싹 밀어버린 것은 물론 땅 모양까지 네모 반듯하게 바꾸어 버렸거든요.
아마도 이 사례만으로도 "도시환경정비사업"이 어떤 것인지 충분히 가늠할 수 있을 겁니다.
조금 더 부연하자면…..
도심재개발이라는 또 다른 명칭에서 알 수 있듯이 재개발과는 매우 유사합니다.
일반적인 재개발과 다른 점은 대상지역의 특성이 주택가가 아닌 교통, 상업기능이 강한 도심가에서 이루어진다는 것. 이러한 대상지역의 차이로 인해 아파트 위주가 아니라 주거와 상업기능이 복합되어 건설되고 따라서 훨씬 높은 용적률 등이 적용된다는 것입니다.
투자의 관점에서 본다면 높은 용적률로 인해 기대수익률이 높아서 매력적일 듯 하지만, 토지의 단가가 비싸서 투자금 규모가 크다고 하는 반대급부도 당연히 뒤따르게 됩니다.
지금은 재개발사업으로 통합되었지만, 도시환경정비사업이었던 시절에는 어엿하게 법령에 명시된 정비사업방식의 하나였음에도 이 사업방식에 대한 세부규정은 법령에 명시된 바가 없었고, '도심재개발'이라는 예전의 명칭에서 알 수 있듯이 재개발과 유사한 방식이라서 별다른 법령상의 언급이 없음에도 (주택)재개발사업 방식을 규정한 법 조항들을 준용하였던 모순이 있었는데, 이제는 정식으로 재개발사업으로 통합됨으로써 예전과 같은 법규적용의 애매함은 대부분 사라진 상태입니다.
단독주택 재건축
도정법에 규정된 정비사업의 종류 중 재개발, 재건축, 도심재개발의 3가지를 제외한 나머지 종류들은 일반적인 부동산투자 관점에서는 거의 무시해도 무방합니다만…..
현행법에도 없는 "단독주택 재건축" 사업에 대해서는 알아둘 필요가 있습니다.
"단독주택 재건축"은 2012년 법령 개정을 통해 폐지되었는데, 법령의 개정 이 전에 이미 구역지정이 된 사업장은 계속해서 과거의 법령에 의한 사업을 진행할 수가 있는 것으로, 현재에도 비교적 많은 지역에서 해당 사업이 진행되고 있으며 투자 또한 많이 이루어지고 있습니다.
지난 해 말, 75대 1이라는 강북권 최대의 청약경쟁률을 기록했던 "신촌숲 아이파크"가 이러한 단독주택 재건축 사업의 결과물이며, 용산공원 북쪽에 위치한 대규모의 후암동 특별계획구역들에 적용되는 사업방식 또한 같은 방식입니다.
단독주택 재건축 사업은 그 명칭에서 알 수 있듯이…..
그 성격과 모습은 재개발과 동일하게 일반주택가인데, 사업의 절차는 재건축을 따라야 하는 모순을 안고 있습니다.
구역지정의 요건 등에서 재개발과는 다소 차별화를 두기 위한 시도였던 것인데, 법령에서 규정한 재건축 절차 등은 정확하게 아파트라는 형태를 겨냥하고 만들어진 것이다 보니, 단독주택 재건축 사업장의 현실과 맞지 않는 규정은 재개발에서 차용해 오는 등의 불합리한 점이 많았으며, 결국은 폐지되기에 이릅니다.
법령은 폐지되었지만 과거의 법령에 의한 해당 사업장은 아직도 많이 남아있고, 재개발, 재건축과 큰 줄기는 같지만, 재개발의 형태를 가진 재건축이라는 애매함과 과거의 법령 적용을 받는 다는 점 등으로 인해, 세부적으로는 재개발보다 더 복잡한 요소가 있습니다.
정리해 보겠습니다.
현행 도정법에 규정된 정비사업의 종류는 3가지가 있는데, 그 중 일반적인 투자의 대상으로 자주 거론되는 것은…
재개발, 재건축
과거의 법령에 의한 사업방식으로 분류하면,
(주택)재개발, 재건축, 도심재개발
+
(과거의 법령에 의한) 단독주택 재건축
뉴타운(도시재정비 촉진지구)에 대한 이해
재개발, 재건축의 사업방식에 대한 이해
