뉴타운이란?
만약에 한남뉴타운이 아래 그림처럼 개발된다면….
뉴타운의 개념이 도입되기 전이라면 아마도 이런 식으로 개발될 수도 있었을 겁니다. 이 것은, 실제로 이와 유사한 지역들이 서울시 곳곳에 꽤 많이 산재해 있는 전형적인 난개발의 유형 중 하나입니다.
완벽한 제도는 없는 법….
현행 재개발 방식도 많은 문제점을 안고 있는데 그 중 하나가 위 그림처럼, 재개발로 완성되는 새 아파트 단지의 주변환경은 여전히 낙후된 상태 그대로 남게 된다는 것 입니다.
그리고, 개별적인 재개발 등의 이러한 단점을 해결해 보려는 시도의 산물이 바로 "뉴타운"입니다.
아래에 첨부한 한남뉴타운의 (구)토지이용계획도면을 한 번 볼까요.
도면에서 보듯이 상당히 넓은 한남뉴타운 전체 지역을 빈 곳이 없이 모두 개발하는 계획으로, 주택가와 기반시설이 모두 깔끔하게 구획정리가 되어 마치 꼬마신도시와도 같은 계획도시의 면모를 보여줍니다.
이렇게 개발된다면 아파트만 새 것이 아니라, 신축될 아파트를 둘러싼 주변환경과 기반시설이 모두 새로이 설치되어 주거환경과 도시미관이 크게 개선되겠지요.
이렇게 인접한 재개발 구역 등을 여러 개 묶어서 비교적 넓은 지역을 한꺼번에 개발하되, 각 구역들 사이의 낙후된 공간을 남기지 않고 주변환경까지 동시에 개선하여, 무분별한 난개발을 방지하고 쾌적한 주거환경과 도시미관을 구현하고자 하는 개발방식이 "뉴타운"입니다.
이러한 취지로 시도되어 15년이 지난 현재의 뉴타운 제도는 초기와는 꽤 많은 부분이 달라져 있습니다.
뉴타운의 역사와 법률적 지위
뉴타운은 2002년 이명박 서울시장이 최초로 시도했던 정책입니다.
서울에서만 1차(시범) 3곳, 2차 12곳, 3차 10곳의 뉴타운이 지정되었으며, 이어 수도권 일대에 수많은 뉴타운들이 생겨나고, 서울지역에 수 십 개의 4차뉴타운이 계획되는 등, 광풍이 일었었지요.
2008년 글로벌 금융위기 사태 이 후에는, 전반적인 부동산경기가 침체되기 시작하면서 뉴타운 열기도 한 풀 꺽이더니, 신규뉴타운 지정이 중단되고 급기야는 뉴타운 해제가 사회문제로 대두되기도 하는 등의 부침을 겪어왔습니다.
부동산 경기가 살아난 최근에는 진척이 느렸던 기존의 뉴타운들이 사업완료를 향해 박차를 가하고 있는 상황으로 바뀌어 있구요…
2002년 뉴타운이라는 명칭으로 시작된 이 제도는 기존의 여러 가지 사업방식들을 짜집기한 서울시의 독자적인 정책이었을 뿐으로, 초기에는 서울시장의 정치적 홍보물로써의 성격이 강하다고 인식되어 제대로 된 법률적 지원을 받지 못했었습니다.
이 후, 많은 수의 뉴타운이 2차, 3차로 추가 지정되고 구도심 개발의 대안으로 급부상 하게되면서, 가칭 "뉴타운특별법" 제정 논의가 정치권에서 일어나더니 2015년, "도시재정비촉진특별법"이라는 명칭의 법률이 제정되었고, 뉴타운의 명칭도 "도시재정비촉진지구"라고 규정됩니다.
그런데, 이 법률에 규정된 명칭이 길어서 "도촉지구"라고 줄여서 부르기도 했지만, 여전히 "뉴타운"이라는 명칭이 압도적으로 많이 사용되고 있지요^^
어쨌든 이로서 뉴타운은 단순 짜집기가 아닌 직접적인 법률적 근거를 갖추게 되며, 여기까지는 최초 뉴타운의 형태가 고스란히 유지됩니다.
이 후 부동산 경기 침체기에 뉴타운 출구전략이 나오면서 뉴타운 내의 일부 구역들이 해제(또는 예정)되어, 인접한 개발지역 사이의 낙후된 공간지역을 없애고 충분한 도시기반시설을 확보한다는 애초의 취지는 많이 퇴색되었습니다.
변형의 정도는 각 뉴타운 별로 차이가 심하여, 해제되는 구역의 뉴타운 내 위치 및 규모에 따라 큰 영향이 없는 곳과 타격이 큰 곳 등, 상이한 결과가 나타나고 있습니다.
뉴타운이 재개발 일색인 까닭은?
뉴타운과 재개발은 거의 동일하게 인식되는 경향이 매우 강합니다.
이 글의 서두에서도 "재개발구역 여러 개"를 예를 들어 인용하여서 뉴타운의 개념을 설명하였는데, 실제로도 대부분의 뉴타운을 구성하는 개별 구역들을 보면 재개발이 압도적으로 많습니다.
이러한 현실을 놓고 보면, 뉴타운을, 재개발구역 여러 개를 한데 묶어서 개선된 기반시설을 공유하는, 좀 더 우수한, 재개발의 업그레이드 버전으로 보는 것도 사실 큰 무리는 없다 할 것입니다^^
그렇지만, 뉴타운은 재개발 외에도 여러 가지 사업방식에 의한 구역들을 포함하여 구성될 수 있습니다. 비단 가능성만 있는 것이 아니라, 드물기는 하지만 도시개발사업으로 구성된 은평뉴타운 같은 사례도 실제로 있습니다.
그렇다면 왜, 뉴타운은 재개발의 확장이라는 인식이 형성될 만큼 재개발이 압도적으로 많을까요?
답은….
뉴타운을 구성하기 위한 여건을 갖춘 지역들의 개발 여건이, 재개발 대상에 해당하는 경우가 압도적으로 많기 때문일 것 입니다.
뉴타운을 구성할 수 있는 다른 사업방식들의 경우, 도시개발사업은 기존 도시지역에는 적용하기 어렵고, 아파트를 대상으로 하는 재건축은 이미 기반시설이 정비된 경우가 많아 뉴타운을 적용할 의미가 없는 경우가 대다수입니다. 도시환경정비사업(도심재개발)은 재개발과 똑같은 것으로 치부해 버리는게 예사구요….
동일한 이유로 인해 서울지역에서는 유독 많은 뉴타운과 재개발이 강북지역에 집중되어 있습니다. 도심 개발이 이루어진 시기가 늦을수록 보다 체계화된 계획아래 도시가 형성되었으며, 그런 지역이 한강 이남지역에 많다 보니 상대적으로 강북의 낙후 정도와 재개발 해당 지역의 비중이 클 수 밖에 없는 것입니다.
이러한 이유들로 뉴타운과 재개발이 동일시되는 경우가 많은 것이며, 특히나 부동산투자를 염두에 두는 시각으로 볼 경우에 그러한 경향이 더 두드러지게 됩니다.
재개발 사업의 주요 절차
도시정비사업의 종류
