재개발 사업은 다음과 같은 절차로 진행이 됩니다.
위 그림은 굵직한 주요 절차만을 표시한 것이며, 각 주요 단계별로 하위에는 많은 세부절차들이 있지만 거기까지는 관심두지 않아도 좋습니다.
재건축과 도심재개발도 주요 절차는 재개발과 동일합니다.
구역지정 이전 단계에서는, 일반 재개발의 경우는 정비기본계획 수립, 뉴타운의 경우는 도시재정비촉진지구 지정이라는 행정절차가 있으며, 뉴타운에 속한 재개발구역의 경우에는 별도로 구역지정을 하지 않고 재정비촉진계획이 확정되면 구역지정이 되는 걸로 봅니다.
구역지정이 되면 사업을 시행할 주체인 "조합"을 결성하기 위한 준비단계로 추진위원회를 구성하고 행정당국의 승인을 받는 중간절차가 있습니다.
"조합"을 설립하고 인가를 받으면 본격적으로 사업에 착수해서 건축계획을 포함한 제반 사업계획을 작성하여 인가를 신청합니다.
이 사업시행 단계에 이르러서야 드디어….
투자자와 조합원을 오랫동안 궁금하게 만들었던 아파트 배치와 평형 등의 구체적인 건축에 대한 사항이 결정되고 알려지게 되어서 중요한 갈증이 하나 해결됩니다.
*** 조합원이 우선 분양을 받을 수 있는 특성으로 인해 이 전 단계에서 투자하는 분들의 이 부분에 대한 관심들이 매우 지대합니다. 인지상정 이겠지요^^
사업시행인가를 받고 나면….
재개발, 재건축 만의 고유한 특성에 따른 관리처분이라고 하는 중요 절차를 만나게 됩니다.
재개발, 재건축 사업의 특성, 기억나시나요?
조합원의 현물출자 & 분양대상 아파트를 우선적으로 분양 받을 권리
현물출자라고 하는 특성 때문에 알 수가 없었던 각 조합원들의 출자지분(감정평가에 의한 권리가액)과 분양평형, 분양가, 추가분담금 등이 결정되는 단계가 바로 이 관리처분 단계인 것입니다. 추가분담금 등의 결정은 잠정적인 것으로 확정이 아닙니다.(준공 이후 별도의 "청산" 절차가 있음)
모든 단계가 다 중요하겠지만, 대부분의 재개발 사업의 발목을 잡는 가장 큰 관문이 사업시행인가와 관리처분이라고 하는 마지막의 두 단계입니다.
모든 개발사업에서 사업에 소요되는 기간은 해당 사업의 성패를 좌우하는 중요 요소인데, 재개발 사업의 경우는 전체 사업기간이 매우 길어지는 경우가 많고 그 주된 원인은, 이 두 단계 중 한 단계 이상에서 발목이 잡히게 되는 경우인 사례가 많습니다.
특히나 조합설립 이후 단계에서 지연되는 기간은 그 이전단계에서 보다 훨씬 더 많은 비용을 소모하게 됩니다.
관리처분계획까지 인가를 받고 나면, 주요 단계는 사실상 모두 끝난 셈으로 이주, 철거, 착공 등으로 이어지는 시공단계에 진입하며 이 때에 일반분양과 조합원 동,호수 추첨 등이 이루어지고, 일정 공사기간이 지나면 드디어 입주…… 그리고 "청산"을 하게 됩니다.
관리처분 단계에서 결정된 추가분담금 등은 이 후의 과정에서 예기치 못했던 변수들이 발생하며 변동될 수 있는데, 이러한 변동 분을 감안하여 최종적으로 정산을 하고 재개발사업을 완료하는 단계가 "청산"입니다.
물론, 관리처분 당시에 소규모 변동에 대비하기 위한 예비비를 책정해 놓지만, 이주 기간이 매우 길어져 버린다거나(이주 개시 이 후에는 대규모 금융비용의 발생으로 이전 단계보다 기간당 소모비용이 훨씬 많아집니다), 부동산경기가 큰 폭으로 움직이는 등, 예상범위를 많이 벗어나는 경우도 발생할 수는 있습니다. 요즘은 발생빈도가 많이 줄어들었지만 불과 10여년전만 해도, 조합임원들의 대규모 횡령으로 인해 입주시에 조합원들의 추가분담금이 큰 폭으로 증가했던, 있어서는 안 되는 사례가 발생 하기도 했구요….
재개발의 사업절차에 관해서는 일단은 이 정도만 숙지하셔도 충분합니다.
각 단계마다 추가적으로 설명할 사항들이 있기는 한데, 워낙 방대하고 상세한지라 이 곳에 끼워 넣기는 적절치가 않구요, 향후에 한남뉴타운 사업이 새로운 단계에 진입할 때 마다, 그 시기에 맞춰서 해당 정보들을 공개하도록 하겠습니다.
건축법에 의한 주택의 종류
뉴타운(도시재정비 촉진지구)에 대한 이해
