재개발 지역의 매물 종류(=지분의 유형)를 이해하기 위해서는 먼저 건축법에 따른 주택의 종류에 대해 알아둘 필요가 있습니다.
법적인 주택의 종류입니다. 외견 상의 종류가 아닙니다.
흔히들 주택의 종류를 논할 때에 단독주택, 빌라, 아파트 등과 같은 명칭으로 구별하곤 하는데, 이 중, "빌라"는 건축법에 명시된 주택의 종류가 아닙니다.
또한, 부동산에 대한 관심이 부족한 분들은 흔히 다세대주택과 다가구주택을 혼동하고는 합니다.
백문이 불여일견, 건축법 상 주택의 종류를 일단 표로 살펴볼까요.
(***연면적 : 건물 각 층의 바닥면적을 모두 합친 면적)
'빌라'라고 하는 명칭은 주택의 외견 등을 기준으로 편의상 통칭하는 것이며, 표에서 보시는 것 처럼 건축법에서 정한 주택의 종류는 아닙니다.
건축법에서는 주택의 종류를 1차적으로 단독주택과 공동주택으로 분류하는데,
이렇게 분류하는 기준은 외형적인 요소가 아니라 하나의 건물에 부여하는 소유권의 개수입니다.
건물 하나에 대한 소유권이 하나이면 단독주택, 하나의 건물에 호수 별로 여러 개의 소유권이 있으면 공동주택으로 분류합니다.
공동주택의 경우 하나의 건물 안에 여러 채의 집이 있는 셈이며, 당연히 각각의 집들은 독립된 공간 내부에 주방, 화장실 등 완전한 주거시설을 갖추고 있습니다.
그런데, 건물 전체의 소유권이 하나인 다가구주택도, 공동주택처럼 완벽하게 독립된 주거공간을 갖추고 있어서, 하나의 건물 안에서 여러 세대가 각각 독립된 주거를 할 수가 있습니다.
3층과 4층이라는 층수의 제한 말고는 외형적인 차이가 없으며, 3층 이하로 지어진 다세대주택도 많은지라, 둘 사이의 실질적인 차이는 오로지 소유권의 개수라고 하는 한 가지밖에는 없습니다.
다중주택은 하나의 건물 안에 여러 세대가 거주할 수는 있는데, 거주공간은 독립되어 있으나 주방이나 화장실 등을 공동 사용하는 형태의 주택으로 단독주택(하위 분류)과 다가구의 중간쯤의 형태를 취하고 있습니다.
눈치 채셨겠지만, '단독-다중-다가구'의 순서대로 점차로 공동주택에 가까워지는 형태를 띠며, 다가구주택의 사용형태는 공동주택과 완벽하게 동일합니다.
다가구주택에 가구(호수) 별로 각각의 소유권을 부여하고 층수 제한을 4층으로 완화하면 다세대주택이 되는 것이지요.
다세대의 규모가 커지면 연립주택이 되며, 연립주택은 아파트 단지처럼 여러 개의 동으로 구성되는 경우가 많습니다. 규모가 큰 연립의 경우 아파트와의 차이는 층수 하나 뿐. 5층 이상의 공동주택은 규모에 관계없이 무조건 아파트로 분류가 됩니다.
참고로, 상가주택의 경우에는 주택부분의 규모와 층수(+소유권의 구분 여부)만으로 주택의 종류를 구분합니다.
호수 별로 각각의 소유권을 갖는 공동주택의 경우, 각 호수의 소유권은 "구분소유권"이라고 하고, 건물 하나에 여러 개의 구분소유권이 존재하는 건물을 "집합건물"이라고 합니다. 구분소유권을 표시하는 등기를 "구분등기"라고 하며, 공동주택은 일단의 토지를 지분으로 공동 소유하므로 토지에 대한 소유권 대신 "대지권"을 부여 받습니다.
소유권이 단독주택과 공동주택을 나누는 분류기준이 된다는 것이 이 번 주제에서 다루고자 하는 핵심 내용인데, 도대체 이게 뭐가 중요하다는 건지 잘 모르겠다구요?
매우 매우, 아주 아주, 중요합니다.
재개발 지역에서는 주택의 소유권 하나 당 조합원 입주권 하나가 배정되므로, 똑같은 한 채의 건물에 대하여 딸랑 하나의 입주권이 주어질 수도 있고 여러 개의 입주권이 주어질 수도 있으니까요.
재개발 지역에는 다양한 매물의 종류(=지분의 유형)이 존재합니다. 이번 글은 그러한 "재개발 매물의 종류"를 설명하는데 필요한 사전정보와 같은 성격을 담고 있습니다.
자, 주택의 종류에 대한 설명은 이제 다 마쳤는데, 복습 삼아 몇 가지 퀴즈를 내볼까 합니다. 이미 알고 있던 내용이라 지겨우신 분들은 여기서 퇴장하셔도 무방합니다 ^^
Q. 위 그림의 주택은 흔히들 말하는 '빌라'의 전형적인 외형을 가지고 있습니다. 이 주택은 연면적이 300㎡입니다. 이 주택의 종류는 무엇일까요?
A. 다세대 혹은 다가구 일거라고 생각하셨다면, 공부를 제대로 하셨습니다. 그러나….
생각을 조금 덜 하신 것 같네요 ...^^
일단, 아파트와 연립은 무조건 아니겠지요.
나머지 네 가지 종류 중에 어디에 해당하는지는...
위에 주어진 정보만으로는 알 수가 없습니다.
외형으로만 보면 구분소유권 여부에 따라 다가구 아니면 다세대일 것 같지만, 내부 구조가 독립된 가구 형태로 이루어 진 것이 아닐 수도 있으니까요. 소유권이 구분되어 있다면 확실히 다세대이겠지만, 소유권이 구분되어 있지 않을 겅우라면, 내부 구조에 따라서는 단독, 다중, 다가구 중 어디에도 해당될 수 있습니다.
(외형만으로는 판단할 수 없다는 사례를 보여 드리기 위한 것이지만, 현실적으로는 단독주택을 저렇게 짓는 경우는 거의 없겠지요. 약간의 억지가 있었습니다 ^^)
억지스런 문제 하나 더 내 보겠습니다.
Q. 딱 보아도 단독주택처럼 보이는 위 그림의 주택 종류는 무엇일까요?
A. 답은…..
단독, 다중, 다가구, 다세대 주택 중 하나일 것입니다.
연립주택일 수도 있다고 하신다면 억지 쓰시는 겁니다(^^). 거인이 드나드는 문이 아니고서야 문 크기만으로도 주택의 규모를 미루어 짐작할 수 있으니까요.
현실적으로는 저런 다세대주택은 있을 수가 없다고 생각하신다면….
잘못 알고 계신 겁니다.
있습니다. 저런 다세대 주택이….
한남뉴타운에만 해도 매우 많이 존재하고 있습니다.('분할' 지분....)
그 현실을 설명하기 위해 이 글을 쓴 것입니다.
재개발 매물의 종류
재개발 사업의 주요 절차
