재개발 매물의 종류

 

재개발 매물은 그 종류가 다양합니다. (또는, 지분의 유형이 다양)

 

재건축과의 차이가 시작되는 부분이며, 투자의 접근이 재건축보다 어려운 이유이기도 합니다. 또한, 재개발과 관련한 많은 난제들이 대부분, 바로 이 매물종류(지분유형)의 다양성에서 비롯되고 있습니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

재개발 매물의 종류

 

• 주택(단독, 다가구)

• 원빌라(다세대, 연립주택)

• 전환 다세대(분할, 쪼갠 지분)

• 상가(근생 : 근린생활시설)

• 상가주택

• 나대지와 도로부지

• 국공유지(무허가 주택)

• 기타(아파트, 오피스텔 등)

 

위에 나열한 매물의 종류는 재개발 지역에서 사용되는 용어들로, 재개발 초보자에게는 다소 생소할 만한 은어에 가까운 용어가 몇 개 있을 겁니다.

 

재개발 지역에서 이런 식으로 매물의 종류를 나누는 것은, 단순 편의만을 위한 것이 아니라, 감정평가의 방법 및 조합원의 입주권(분양자격)과 밀접한 관계가 있기 때문입니다. 이 문제는 다소 난해하기 때문에 나중에 다루기로 하고, 여기서는 매물의 종류 중 다소 생소한 것들의 의미만을 살펴보기로 하겠습니다.

 

 

 

원빌라와 분할 지분

 

원빌라는, 애초부터 다세대, 연립주택 등 공동주택으로 등기한 것을 지칭하는 용어이며,

분할지분(쪼갠 지분, 전환 다세대)은 단독, 다가구 주택을 공동주택(다세대)으로 전환하여 소유권의 개수를 늘린 것(지분 쪼개기)을 가리킵니다.

 

건축법 상으로는 동일한 다세대주택이지만, 재개발 지역에서는 분할지분에 여러 제한을 두고 있으므로 이처럼 다른 용어를 써서 구별을 하는 것 입니다.

 

여기서는 원빌라와 분할지분의 차이를 확실히 인지만 하시면 됩니다.

 

(*** 재개발 지역에서의 지분 쪼개기와 분할지분을 구별하는 법 등은 별도의 단일 주제로 따로 글을 올리겠습니다.)

 

 

 

나대지와 도로부지

 

건물이 없는 빈 땅을 지칭하는 나대지는 재건축의 경우 분양자격이 없지만, 재개발에서는 분양자격이 주어집니다. 심지어는 도로부지에 대해서도 분양자격이 주어집니다. 물론 일정 요건을 갖추어야 되지만요.

 

나대지와 도로부지는 지분합치기의 목적으로 거래가 되기도 합니다.(실효성은 미지수이지만….^^)

 

 

 

국공유지(무허가 주택)

 

국공유지를 무단 점유하고 있는 주택의 소유자에게도 재개발에서는 일정 요건을 갖춘 경우에 한하여 분양자격이 주어집니다. 따라서 당연히 조합원의 자격이 주어지고, 이런 무허가 주택에 대한 거래도 자주 발생합니다. 이 경우 토지에 대해서는 소유권이 아닌 점유권(나중에 점유한 토지를 불하 받을 수 있는 권리)이 넘어가는 것입니다.

 

 

 

재개발 투자의 대상이 되는 매물의 종류에 대해서는 이 정도만 숙지하시면 되구요, 재개발의 매물 종류가 나온 김에 이와 관련한 투자에 대해 맛뵈기로 살짝 언급해 보면…

 

대 다수의 재개발 구역에서 보편적으로 취급되고 거래되는 매물의 종류는 주택, 원빌라, 상가, 상가주택의 4가지입니다.

 

그러나, 각 재개발구역마다 원빌라가 많은 구역과 미미한 구역, 분할지분이 유독 많은 구역, 국공유지 비율이 많은 구역 등 매물종류의 분포가 천차만별이며, 매물종류의 분포에 따라 거래의 양상이 달라지고 매물종류 간 시세의 격차가 다르게 나타나고 있어, 특정 재개발 구역의 사례를 다른 재개발 구역에서 그대로 차용하는 것은 무리가 있습니다.

 

단독(다가구)주택이라고 하는 동일한 유형의 매물도, 정형화되지 않은 특성으로 인해, 내포하고 있는 투자가치는 천차만별이며, 시중에 나와 있는 매물들의 시세가 내재한 투자가치를 온전히 반영하고 있는지의 여부를 판단하기도 어렵지만, 이 어려운 문제를 풀어 내어, 시세는 비슷해 보이지만 내재가치가 우수한 매물을 선별하여 투자할 수만 있다면, 더 많은 수익을 거두는 묘미가 있는 것이 또한 재개발투자입니다.