재개발의 지분 쪼개기와 분할 지분

 

재개발 지역에서 부동산을 매매할 경우 흔하게 언급되는 "지분"이라고 하는 용어는 통상적으로는 토지면적을 가리킵니다. 그러나, 재개발에서의 "지분"은, 정확하게는 "출자지분"을 의미하는 것입니다.

 

그리고, 이 "출자지분"은 반대급부로써 "조합원 분양자격"을 부여 받게 됩니다.

 

 

 

따라서………..

 

재개발의 지분이 쪼개진다고 하는 것은 "출자지분"의 개수가 늘어난다고 하는 것을 의미하며, 이는 또한, "조합원 분양자격"의 숫자가 늘어나는 것을 의미하며, 그 결과, 일반분양 물량의 축소 및 사업성 저하를 초래하게 됩니다.(분양가가 비싼 일반분양 물량의 축소로 총 분양수입은 줄어들고, 배당 받을 출자지분의 개수는 늘어나게 되므로…)

 

 

 

재개발에서 이루어지는 투자는 기본적으로 "조합원 입주권"의 획득을 목적으로 하는 것이며, 그 이유는 한 마디로 "돈이 되기 때문"입니다. 따라서, 지분을 쪼개어 "조합원 입주권"의 갯수를 늘리는 누군가는 이득을 보겠지요.

 

지분을 쪼개는 일부 사람들에게 돌아가는 그 이득은, 원래대로 라면 조합원 전체에게 "출자지분"의 비율 만큼 고르게 돌아가야 했을 이익의 일부를 빼돌려 편취하는 행위로써, 사회적으로는 지탄거리가 되는 것이지만 불법은 아니었습니다.

 

법으로 규제되지 않은 빈 틈을 교묘히 파고들었던 것 이지요.

 

 

 

재개발 지역에서 이루어졌던 지분 쪼개기는 두 가지 방식이 있습니다.

 

과거의 지분 쪼개기 : 단독주택을 공동주택으로 전환하여 지분 쪼개기(완전근절. 잔재는 남아 있음)

현재의 지분 쪼개기 : 단독주택을 허물고 공동주택을 신축하여 지분 쪼개기(여전히 유효)

 

 

 

신축하여 지분 쪼개기

 

현재의 지분 쪼개기라고는 했지만, 일명 "신축 지분 쪼개기"라고도 하는 이 방식도 이미 10년이 넘는 역사를 자랑(?)하고 있는 고물(^^)입니다. 이 방식은 아직도 유효하여 일부 지역에서 행해지기도 합니다.

 

신축 쪼개기는, 뉴타운 광풍에 휩쓸렸던 2006~2008년에 정점을 이루었으며, 과도한 신축으로 재개발 요건 미달 사태를 발생시키기도 하고, 부동산침체기가 도래하자 재개발 취소 사태가 잇따르면서 서울 뿐 아니라 수도권 일대까지 많은 피해자를 양산한 전력이 있습니다. 재개발(구역지정)이 예상되는 지역에서 현재에도 일부 벌어지고 있지만 현행 법으로는 막을 방도가 마땅치 않습니다.

 

어디까지나 재개발이 예상되는(그러니까 아직은 아닌) 지역에서 벌어지는 일이다 보니, 재개발 구역지정이 되더라도 별도의 불이익은 없습니다.

 

신축 지분 쪼개기에 대한 언급은 여기까지만 하구요,

 

이 글에서 정작 다루고자 하는 주제는 과거의 지분 쪼개기인 "공동주택으로 전환"(또는 "구분등기로 전환")이라고 하는 방식입니다.

 

 

 

다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 지분 쪼개기

 

1984.4.10일, "집합건물의 소유와 관리에 의한 법률"이 제정되면서 "집합건물"과 "구분소유권"이라고 하는 용어가 탄생합니다. 아파트, 연립, 다세대 등 공동주택이 늘어나게 되자 별도의 체계적인 관리 필요성이 대두되면서 제정된 법률인데, 우리가 흔히 보는 집합건물 등기부등본은 이 때부터 시작된 것입니다.

 

그 이전에는 건물의 등기부등본에 [000-00번지 내 제2층호]와 같은 식으로 표기했으며, 한남뉴타운과 같은 지역에서 이런 등기부등본을 접하게 된다면, 그 것은 의심의 여지없이 "원빌라" 입니다.(많이 낡기는 했겠지만…^^)

 

 

 

그로부터 한참의 세월이 흘러…….

 

1999.5월 다가구주택을 다세대주택으로 쉽게 바꿀 수 있도록 건축법이 개정되면서, 재개발 추진 지역에서 단독주택을 공동주택으로 전환하는 지분 쪼개기가 유행합니다.

 

이렇게 쪼개진 지분은, 신축방식의 쪼개기와는 달리 큰 비용이 들지도 않았으며, 노후도를 떨어뜨려 재개발 요건 미달이 발생하는 부작용도 없이, 그저 조용히 한 몫 챙겨서 훌쩍 떠나 버리는 투기꾼들을 양산했었지요. 이로 인하여 해당 구역의 사업성은 잔뜩 떨어지게 되지만 외형적으로 드러나 보이는 상처가 없었기에, 초기 단계에서 발 빠르게 문제제기가 이루어지지 못하여 한 동안은 꽤나 성행하게 됩니다.

 

 

 

이러한 행위는, 2002.12.30일 "도시 및 주거환경 정비법"이 제정되고(2003.7.1 시행), 동 법률에 의한 서울시의 조례가 2003.12.30일 시행되면서야 비로소 제동이 걸리게 됩니다.(***재개발 사례가 많지 않아 관리 노하우가 부족했던 타 지자체의 경우, 이 날 이후에도 한참 동안 관련 조례조차 제정되지 않은 경우가 많습니다.)

 

서울시의 조례 시행일인 2003.12.30일을 기준으로 삼아, 이 날 부터 "구분등기로 전환"된 경우는 분양자격의 증가를 인정하지 않고 하나의 분양자격만을 부여함으로써 "구분등기로 전환"하는 방식의 지분 쪼개기는 종말을 고하게 되며, 이 날 이전에 쪼개어진 지분에 대해서도, 쪼개어진 수 만큼의 분양자격은 인정하되, 전용면적이 60㎡이하로 쪼개어진 지분에 대하여는 전용면적 60㎡이하의 주택을 공급하거나 임대주택을 공급하도록 제한해 버렸습니다.(전용면적이 60㎡를 초과하여 쪼개어진 지분에 대해서는 제한이 없습니다.)

 

이렇게 예전 방식의 지분 쪼개기가 근절되기는 했지만, 아직도 사업이 완료되지 않은 재개발 구역들에는 여전히 그 잔재들이 남아 있는데, 그 대표적인 사례로 자주 언급되는 지역이 다름아닌 "한남뉴타운"입니다.(뭐, 일종의 유명세이겠지요 ^^)

 

 

 

"주택의 종류"에서 마지막에 언급했던 내용, 기억 나시나요?

 

겉모습만으로 보면 영락없이 단독주택인데, 사실은 다세대주택인 사례가 한남뉴타운에 많다고 했던 것 말입니다. 바로 이, 지분이 쪼개어진 주택들을 가리키는 것이었습니다.

 

예전의 쪼개기 방식인, "구분등기로 전환"하여 쪼개어진 지분을 일컫는 명칭은 매우 다양하지만, 현장에서는 주로 "분할(지분)"이라는 명칭을 많이 사용합니다.

 

2003년 당시에는 중대형 아파트에 대한 인기가 매우 높아서, 분양자격을 소형평형으로 제한하는 것이 징벌적 성격이 있었으나, 세월이 흘러 소형 아파트가 강세를 보이게 되면서, 이러한 징벌적 성격이 흐지부지 되었으니 아이러니한 일입니다.

 

 

 

연립주택은 무조건 "원빌라"일 수 밖에 없으므로 더 볼 것도 없지만, 다세대주택의 경우에는 "원빌라"인지 "분할"인지 여부는 물론, "분할"일 경우 해당 날짜까지 꼼꼼히 살펴 보아야 합니다.

 

매물의 "분할" 여부는 건축물대장을 통해 확인할 수 있습니다.

 

등기부등본을 통해서도 대부분 확인할 수 있기는 하지만 완벽하지 않으므로 반드시 건축물대장을 통해 확인해야만 합니다.

 

 

 

아래 그림은 한남3구역 "분할" 매물의 등기부등본입니다.

 

 

 

 

 

 

표제부에 "구분으로 인하여…."라고 표시되어 있어 "분할" 지분임을 알 수 있습니다. 좌측에 표기된 날짜는 등기접수일이며 분할된 날짜가 아닙니다.(큰 차이가 없기는 하지만…)

 

그리고 간혹, 등기부등본 상에 위와 같은 표시가 없는 경우가 있으므로 반드시 건축물대장으로 확인해야 합니다.

 

 

 

아래 그림은 동일한 "분할" 지분에 대한 건축물대장 표제부입니다.

 

 

 

 

 

 

변동사항 란(대개, 2페이지 하단 좌측)에 위 그림처럼 "다가구주택이 다세대주택으로 전환" 되었다는 사실과 함께, 분할된 정확한 날짜가 표시됩니다.

 

다음 그림은 동일 물건에 대한 건축물대장의 전유부입니다.

 

 

 

 

 

 

2페이지의 상단 좌측에 정확하게 분할 사실이 기재되어 있습니다.

 

2003.12.30일 이후 분할된 경우(분양권 없음)도 간혹 있으므로 날짜까지 확인하여야 하며, 건축물대장에 위와 같은 기록이 없으면 "원빌라"입니다.

 

 

*** 건축물대장의 표제부는 하나의 건물 전체, 전유부는 해당 호수에 대한 표시입니다. 표제부와 전유부는 집합건물의 경우에만 존재합니다.

 

 

 

 

내용이 많이 길어 졌기에, 한 차례 정리를 하고 마무리 하겠습니다.

 

* 신축 쪼개기는 지금도 이루어 지고 있으나, 재개발 구역지정 이 후 별도의 불이익은 없습니다.

  (다만, 노후도를 떨어뜨려 재개발 구역지정 자체를 어렵게 만드는 요인의 하나입니다.)

 

* "분할(지분)"은 다가구주택을 다세대주택으로 전환하여 지분의 숫자를 늘린 것입니다.

 

* 2013.12.30. 전에 발생한 분할은, 분할된 지분에 해당하는 건물의 전용면적이...

- 60㎡를 초과할 경우에는 아무런 제한이 없습니다.

- 60㎡이하인 경우, 60㎡이하의 주택 또는 임대주택만 분양 받을 수 있습니다.

 

* 2013.12.30. 이 후 발생한 "분할"은 건물 하나당 한 개의 분양자격만 주어집니다.

 

* "원빌라"와 "분할" 여부는 건축물대장을 통하여 확인합니다.

 

* 건축물대장(표제부, 전유부)의 변동사항 란에 분할(구분 또는 전환 등)의 표기가 없으면 "원빌라" 입니다.

 

* 연립주택은 "분할"이 없습니다. "원빌라" 입니다.

 

* 1984년 집합건물법 제정 이 전의 구등기로 표시된 집합건물은 "원빌라" 입니다.

  (예 ;; 건물 등기부등본에 주소의 표기가 "000번지 내 ~~ 호"와 같이 되어 있는 경우)