재개발 재건축에서 5년간 재당첨이 금지되는 기간은, 첫 번째 관리처분(또는 청약당첨)에서 두 번 째 관리처분까지의 기간이 아닙니다.
두 번째 '분양신청만료일' 까지 입니다.
따라서 재당첨금지 규정에 의해 두 번 째 관리처분인가일까지 실제로 소요되는 기간은 최소한 6년이 넘게 됩니다.
재개발 재건축 조합원이 분양대상자로 선정되는 기준일은 최초의 관리처분인가일입니다.
그런데 법령의 5년 이내 재당첨금지 규정은 ...
도정법 제72조(분양공고 및 분양신청) ⑥ 제3항부터 제5항까지의 규정에도 불구하고 투기과열지구의 정비사업에서 제74조에 따른 관리처분계획에 따라 같은 조 제1항제2호 또는 제1항제4호가목의 분양대상자 및 그 세대에 속한 자는 분양대상자 선정일(조합원 분양분의 분양대상자는 최초 관리처분계획 인가일을 말한다)부터 5년 이내에는 투기과열지구에서 제3항부터 제5항까지의 규정에 따른 분양신청을 할 수 없다. 다만, 상속, 결혼, 이혼으로 조합원 자격을 취득한 경우에는 분양신청을 할 수 있다. <신설 2017. 10. 24.>
이렇게, 첫번째와 두번째의 분양권 취득 기준을 모두 똑같은 관리처분인가일 대상으로 하는 것이 아니라, 두 번째 분양의 경우 그 보다 한참 이전단계인 '분양신청' 자체를 아예 할 수 없도록 금지해두고 있는 것 입니다.
분양신청에서 관리처분인가에 이르기까지는 초고속으로 진행되어도 1년 가까이 소요됩니다.
따라서 정비사업의 재당첨 금지규정에 의한, 첫 번째 관리처분에서 두 번째 관리처분까지 소요기간은, 최소 6년 + @가 되는 것이지요.
각설하고…
두 번째 진행되고 있는 시공사선정 과정에서 문제가 발생하여 사업이 지연되는 일이 없을 거라는 가정 하에, 한남3구역에서 예상되는 분양신청만료일은 2021년 3월말 정도가 될 겁니다.
이 보다 더 멀어질 수 있는 가능성은 시공사선정 무산이나 연기 또는 계약무산과 같은 사업지연 유발 사건이 발생하게될 경우 뿐 입니다.
5년 금지기간의 만료일을 기산일과 같은 관리처분인가일인 것으로 잘못 알고, 관리처분 인가일까지 여유가 있을 것으로 생각하고 있었던 조합원이라면 빨리 대책을 마련해 두어야 할 것입니다.
도정법의 5년 금지 조항은 처음 시행된지라 아직 분쟁사례도 없고, 법 조항 자체가 매우 단순한 것 까지는 좋은데, 기산일과 종료일의 성격이 다른데서 발생하는 많은 문제들이 유발될 수 있는 조항입니다.
또한, 법은 만들어 졌으나 착오 및 고의에 의한 부적격자의 분양신청을 사전에 막을 방법이나 그러한 무자격 당첨사례에 의한 조치 등에 대한 구체적인 실무기준도 없는 상태이고, 아직 시행된 사례가 없어서 시행착오에 의한 개선사례를 활용하는 등의 수단도 전무합니다.
자칫, 착오 또는 고의로 인한 무자격자의 '청약신청'이 이루어진 후에 사후 약방문 겪으로 뒤늦게 자격을 박탈당하는 일 등이 발생할 경우 수많은 피해 사례가 발생할 수도 있는 미묘한 사안입니다.
예를 들어, 5년 재당첨 금지에 해당되는 A가 분양신청을 해 놓고 관리처분인가 전에 매도를 할 경우 이를 매수한 B는 입주권을 받지 못하게 되는 등의 사고가 발생할 개연성도 많으며, 기타 이 조항의 시행착오로 인한 수많은 분쟁이 일어날 수도 있습니다.
최악의 경우 부적격자에게 조합원입주권이 부여될 경우, 이를 빌미로 한 관리처분 무효 소송이 이어질 수도 있습니다.
법 조항에 문제가 있음을 지적하기 위한 글이 아니었는데 좀 많이 갔습니다^^
어쨌든 투자자 입장에서도….
막연하게 잘못 알고 계셨던 분은 이제라도 정확히 알아 두세요.
재개발 재건축 재당첨이 금지되는 5년은,
첫번째 분양받은 관리처분인가일부터 두번째 분양의 조합원 분양신청까지의 기간입니다.
첫 번째와 두 번째 모두가 해당 시점에서 '투기과열지구' 인 경우에만 금지됩니다.
아리송한 재개발 주택규모별 건설비율
