종후자산 감정평가 기준 및 평가방법

 

 

2018.1.11일자 국토부 '감정평가 실무기준'(이하 '실무기준'으로 약칭)에 명시된 "종후자산 감정평가"는 다음과 같이 아주 간단한 내용으로만 되어 있습니다.

 

 

§ 정의

 

4. “종후자산”이란 도정법 제48조제1항제3호에 규정된 분양예정인 대지나 건축물을 말한다.

(2018.1.11일 당시의 48조는 2020.2월 현재 제74조로 바뀌어 있습니다. 국토부의 실무기준은 아직 바뀌지 않았습니다.)

 

 

§ 평가기준 및 방법

 

3.2 종후자산의 감정평가

 

 ① 종후자산의 감정평가는 분양신청기간 만료일이나 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 하며, 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 하여야 한다.

 ② 종후자산은 인근지역이나 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사물건의 분양사례·거래사례·평가선례 및 수요성, 총 사업비 원가 등을 고려하여 감정평가한다. 

 

이상이 감정평가 실무기준에 언급된 "종후자산 감정평가"의 전부입니다. 그저 상식적인 수준의 언급이라서 이 정도만으로는 "종후자산 감정평가"의 구체적인 평가기준이나 방법을 짐작하기에는 무리가 있습니다.

 

이 실무기준에 조금 더 살을 보탠 감정평가 협회의 '실무기준 해설서'(이하 '해설서'로 약칭)에는 몇 가지 주목할만한 새로운 내용이 포함되어 있지만, 정확한 시점조차 짐작하기 어려워 언제가 될 지를 모르는 '미래'에 예상되는 가격에 대한 평가라는 한계로 인해, 상식적인 수준을 상회하는 구체적인 기준이나 평가방법이라고 수긍하기에는 다소 무리가 있습니다.

 

 

 

종후자산 감정평가의 기준시점

 

'도정법'에는 종후자산 감정평가의 기준이 되는 시점에 대한 언급이 전혀 없습니다. 위에서 보듯이, 국토부의 실무기준에만 언급이 되어 있습니다. 그 기준시점은…

 

1. 분양신청기간 만료일

2. 의뢰인(조합)이 제시하는 날

 

위 둘 중의 하나가 됩니다.

 

이 기준시점은, '종후자산 감정평가 및 파생되는 과정들에 대한 이해' 에서 반복적으로 언급한 바 있는 변동성과 매우 밀접한 관계가 있습니다.

 

기준 시점에 따라 평가 결과가 당연히 달라지기 때문입니다. 그리고 이는 '감정평가'의 신뢰도와 직결될 수도 있는 사안입니다.

 

그래서인지 해설서에서도 이 기준시점에 대해서는 매우 상세한 설명을 할애하고 있습니다.

 

특히나, '분양신청기간 만료일'이 기준시점의 하나로 규정된 근거에 대한 해설을 상세히 설명하고 난 후, '사업시행자'(조합)에게 별도의 기준시점을 서면으로 제시' 받는 것이 타당함을 강조하고 있습니다.

 

 

'해설서'에 명시된 기준시점에 대한 부분을 요약하면,

 

• 분양신청기간 만료일의 근거 : 서울시 조례에서 분양신청기간 만료일을 '관리처분계획기준일'로 정의한 것

• 그러나 분양신청기간 만료일은

- 감정평가 가격시점의 기준일이라는 의미보다는

- 분양설계에 관한 계획수립의 기준일로서 규정되었음

- 서울시 조례 역시 '관리처분계획기준일 현재'를 기준으로 분양대상자 여부를 판정

- 분양신청기간 만료일까지는 정비사업비 추산액이 확정되지 않은 경우가 대부분(특히, 2018년 이전)

- 현실적으로 기준시점이 분양신청기간 만료일로 되는 경우는 그리 많지 않을 것

• 따라서, 사업시행자에게 별도로 기준시점을 서면으로 제시 받는 것이 타당

 

 

 

종후자산의 감정평가 방법

 

종후자산 감정평가의 방법에 대해 '해설서'가 명시하고 있는 부분은 대부분 '실무기준'에 언급된 부분을 조금 늘려놓은 것에 불과합니다. 상대별 가격균형을 강조, 규모별, 층 또는 향별 효용의 차이를 적절하게 반영 등….

 

그리고 기술적인 평가방법에 대하여서는 '실무기준'과 동일하게 거래사례비교 및 원가방식을 혼용한다는 원론적인 언급 외에 특별히 우선하는 방법에 대한 언급은 없는데, 일부 감정평가사들의 기고문들에서, 실무에서는 '원가방식'을 주된 평가방식으로 사용한다고 하는 언급들이 검색됩니다.

 

종후자산에 대한 감정평가의 기준이나 평가방법 등에 대해 일반에 알려진 부분들은 이 정도가 전부입니다.

 

 

 

그리고 이 정도만으로 종후자산 감정평가의 지향성이 어느 정도는 드러나고 있습니다.

 

• 통상적으로 원가방식에 의한 평가법은 거래사례비교 방식에 비해 수익성이 낮은 결과가 나오는 방식입니다.

• 기준시점 중 하나인 '분양신청기간 만료일' 도 낮은 결과가 나올 확률이 많은 요인입니다.

 

 

이 정도면 이전 글, '종후자산 감정평가 및 파생되는 과정들에 대한 이해' 에서 언급했던 '소극적인' 이라는 표현과 그에 대한 해명(주석부분)에 대해 다소나마 보완 설명이 되었으리라 생각됩니다.

 

 

 

※ 종전자산 이나 종후자산 등, 정비사업에 필요한 평가기준과 방법을 언급한 '실무기준'과 '해설서'의 내용만을 놓고 보면 구체적인 평가방법에 대한 명시는 거의 없다고 생각할 수 있는데, 일반적인 감정평가에 사용되는 기법은 원가방식, 비교방식, 수익방식 등으로 구분되며 이들 각각의 방식에 따른 구체적인 실무기준과 세부 평가방법 등은 실무기준에 따로 항목을 두어 규정하고 있습니다.

 

재개발의 감정평가도 기본적으로는 이 기준과 방법들에 의해 평가를 하되 다만, 일반적인 평가방식에 더하여 정비사업에만 해당 되는 특별한 사항들만 실무기준 등의 정비사업 편에 기술되어 있을 뿐 입니다.