용산전자상가 일대 연계전략 분석

 

 

2022.3.3. 2040 서울도시기본계획 발표(Beyond Zoning 언급. 용적률 1500%이상)

2023.3.9. 그레이트 한강 프로젝트 발표

2023.4.27. 여의도 지구단위계획 발표

2023.6.15. 용산전자상가 일대 연계전략 발표 (이번 글의 소재)

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????,?.??. 용산국제업무지구 개발계획 발표?

 

 

상기 나열한 일련의 계획들은 하나같이 '용산국제업무지구' 라는 본 계획을 위한 사전 포석의 성격임을 이 연혁만으로도 짐작케 합니다.

 

너무도 성급했던, 박원순 전 서울시장의 '여의도,용산 통개발' 언급(공식 발표도 아닌)의 전철을 밟지 않기 위해, 누구나 짐작할 수 있게 흘릴건 다 흘려 주면서도, 과연 언제쯤 본격적인 발표가 나올지를 기대하게 만들면서, 시장에는 강력한 충격을 주지 않으려는 듯 상당히 조심스런 발표 행보를 이어가고 있습니다.

 

그리고 이제, 용산국제업무지구와 토지 경계를 이루고 있는 '전자상가'까지 왔습니다^^

 

따라서 당연하게도 이번 계획에는, 전자상가 지역의 개발방향이, 용산국제업무지구를 지원 내지 보완하기 위한 기능의 개발임을 밝히고 있습니다.

 

 

 

 

용산전자상가 일대 연계전략에 대한 세부사항들은 이 글에서는 언급하지 않습니다.(대신 발표 보도자료와 연계전략 파일을 첨부합니다.)

 

이 글에서는 발표된 자료들에 담겨 있으나, 구체적으로 표현되지 않은 부분들에 대해 언급해 보겠습니다.

 

 

 

용산전자상가 일대 연계전략의 성격

 

위에서 언급했듯이 '용산국제업무지구' 발표를 위한 사전 포석(아마도 마지막 포석이 될 듯)으로, 국제업무지구 지원 성격의 계획임을 밝히고 있습니다.

 

따라서, 이 계획 자체만으로는 완전하게 독립된 하나의 계획이 되기는 어렵습니다.

 

무엇보다도 아직 개발 방향이나 지침에 따른 세부 지정사항이 없는, 계획이라기 보다는 구상에 가까운 전략입니다. 보도자료 곳곳에 각종 인센티브나 규제 해제 등이 언급되고 있지만, '필요'니 '검토'니 하는 단어가 따라 붙으면서 아직 최종 결정된 것이 아님을 알 수 있게 합니다.

 

그렇지만, 단순한 구상차원은 한참 넘어서 있으며, 상황에 따라, 언급된 인센티브 들이 실행단계에서는 충분히 반영될 것 입니다. 지금 당장 개발에 착수하여서 1~2년 내에 완성이 되는 것이 아니니까요. 이 부분은 아직 시간적 여유가 많습니다.

 

어디까지나 중요한 것은 '용산국제업무지구' 입니다.

 

전자상가 연계 계획은 부수적인 계획이다 보니, 용산국제업무지구의 개발이 선행되지 않고서는 이 개발의 소요기간 및 완성도가 충분한 파급효과를 가져오기 어렵습니다. 대신에, 용산국제업무지구의 개발이 순탄하게 흘러간다면, 이 계획 또한 대단한 파급력을 가진 개발 착수로 이어질 가능성이 매우 농후하며, 국제업무지구와 더불어 규모화가 이루어지면서 매우 강력한 결과를 야기하게 될 것 입니다.

 

아직 확정되지 않은 세부 계획이나 규제 등은 '용산국제업무지구' 개발이 본격적으로 착수된 이 후에 하여도 충분한 것이니까요.

 

이 얘기는 또한, 전자상가 개발이 빠른 시간에 시작되기 어렵다는 것 이기도 합니다.

 

 

 

민간주도 개발

 

계획을 훑어보는 내내, 빠른 시작은 어렵다고 생각되었는데 그 이유는 첫 째, '용산국제업무지구'가 선행되어야 하는 부수적인 계획이고, 둘 째, 시행주체가 민간주도이기 때문입니다.

 

전자상가의 토지 건물 소유자 대부분이 민간인 상태라 공공주도의 개발을 할 수가 없는 것이며, 민간 개발이 되도록 유도해야 하는데, 전체 지역에 대한 민간개발이 이루어지려면 이익이 기대되어야 하고, 민간이 시행 능력이 있어야 합니다.

 

이 계획에서는 민간개발을 유도하기 위해 많은 인센티브를 제시하고 있습니다.

 

 

 

 

개발에 착수하면 유통업무설비를 해제해 주고, 용적률 1,000%를 언급하고, 공공기여를 줄여주고… 등등.

 

한 편으론 공공이 직접 먼저 개발에 참여함으로써 민간개발을 유도하고 있기도 합니다.

 

 

 

 

드래곤시티 호텔 앞 주차장 등의 부지를 용산도시재생혁신지구로 지정하여 희망주택, 행복주택으로 개발하는 계획들이 이미 발표되어 있습니다.

 

아무리 인센티브가 좋아도 민간이 개발하기 위해서는 소유자가 개발 능력이 있거나, 아니면 개발능력이 있는 시행사에게 매각을 해야 하는데, 최근 몇년간 현대엘리베이터나 서부T&D(드래곤시티호텔 개발) 같은 회사들이 나진상가의 몇 개동을 인수하는 등, 이미 개발을 염두에 둔 손바뀜이 있어서, 국제업무지구가 본격 개발되기 시작하면 용산전자상가에서도 하나 둘 씩 개발착수에 들어가는 곳이 나오기에 무리는 없습니다.

 

다만, 민간주도이다 보니, 여러 사정에 의해 각 개발단위들의 개발착수에는 상당히 큰 시차가 있을 것이므로, 거의 동시에 개발이 완성되는 그림은 전혀 기대할 수가 없습니다.

 

 

 

녹지축 및 보행연계

 

오세훈 서울시장의 개발계획에서 빠질 수 없는 것이 '녹지축'인데요, 전임 시장 시절에는 '녹지축'에 대한 집착이 과도하며 상당히 무리한 어거지 계획이 나오기도 했었구요, 한남3구역 같은 기형의 거대 구역의 탄생배경이 바로 이 녹지축에 대한 과도한 집착의 대표적인 결과물입니다.

 

서울시장에 복귀한 이 후에 내놓은 계획들도 하나같이 '녹지축'이 강조되고 있는데, 예전만큼 지나치게 '녹지축'에만 집착하여 계획의 본질이 왜곡되는 경우는 없는 듯 합니다.

 

대형 계획들에 '녹지축'과 더불어 '보행연계'가 따라 붙는 것 또한, 오세훈 표 계획들의 작은 특징이었는데, 이 번의 계획에도 '보행연계'가 강조되고 있으며, 이는, 전자상가에서 '용산국제업무지구'나 '용산역'과의 보행이동을 수월하게 하여 가까운 쪽은 5분, 먼 쪽은 10분 정도의 역세권이 되는 계획이 되었습니다.

 

 

 

 

 

 

직주복합의 컴팩트시티

 

용산전자상가 일대 연계 개발계획은, 국제업무지구를 지원하기 위한 미래산업을 유치 육성하고, 창업을 지원하기 위한 공공임대, 공공과 민영주택들을 대량으로 공급하는 등의, 3마리, 4마리 토끼를 잡기 위한 계획인데, 통상 이러한 계획은 방향성이 확실하지 않아 갈팡질팡 표류하기 쉽상일 듯 하지만, 이 구상은 한 가지만 전제된다면 매우 화려한 성공으로 이어질 수도 있습니다.

 

 

 

 

전제조건은 다름아닌 국제업무지구의 성공적인 개발.

그리고, 국제업무지구의 성공이란, 국제업무지구의 성격에 걸맞는 회사들의 입주까지를 의미합니다.

 

이렇게만 된다면 국제업무지구와 토지 경계를 이루고 있는 전자상가 지역에 미래의 신사업들을 유치하는데 어려움이 없을 것이고, 공공임대 사업장 또한 불티 나겠지요.

 

이 곳의 주택에 거주하는 사람들은, 아침에 일어나 이 곳, 또는 국제업무지구의 빌딩에 있는 회사에 출근하고, 퇴근길에 이 지역으로 지인들을 불러 쇼핑과 문화생활을 즐기고 집으로 귀가하는, 10~20분 이내의 지역에서 거의 모든 일상생활을 영위하는 직주근접의 컴팩트시티 시민이 될 수 있습니다.

 

 

 

실현가능성, 부동산시장 여파, 투자 접근

 

몇 차례 반복하여 언급하지만, 이 계획의 실현 가능성과 완성도는 순전히 국제업무지구 개발의 완성도에 달려 있습니다. 용산국제업무지구가 또 다시 장기간 개발착수되지 못하고 표류한다면, 이 계획에 따른 일부 구역들이 하나씩 개발된다고 해도, 개발에 따른 이익 및 주변 부동산시장에 대한 파급효과는 반쪽 이하가 되어 버릴 수 밖에 없습니다.

 

용산국제업무지구에 대한 본격 개발계획이 발표되고 원만하게 순항하여 개발 착수, 글로벌 기업유치까지 이루어 낸다면, 전자상가의 개발 또한 빠르게 이루어질 것이며, 이는 주변 부동산시장에 대한 국제업무지구의 파급력을 배가시키게 될 것입니다.

 

성공을 전제로 하는 투자접근 타이밍은 5단계로 나누어 볼 수 있습니다.

 

1. 현재, 용산전자상가 일대 연계전략 발표된 직 후

2. 용산국제업무지구 개발계획 발표

3. 용산국제업무지구 시행자 결정

4. 용산국제업무지구 착공

5. 완공 및 입주

 

그리고 이 다섯 번의 커다란 사건들이 진행되는 사이 사이 크고 작은 변수들이 수없이 출현할텐데, 그 중 파급효과가 큰 변수는 두 가지…

 

1. 각 각의 타이밍 간 소요기간

2. 글로벌기업 유치 확정

 

본격적으로 진행되다 보면 현재에서는 예측할 수 없었던 대형 변수들이 출현할 수도 있습니다.

 

다른 외부적인 대형 요인이 없으며 비교적 순항을 이어갈 것으로 전망이 된다면, 좋은 투자 타이밍은 2번(발표)과 3번(시행자 결정) 정도가 될 것입니다.

 

투자 대상은 당연히 용산정비창과 전자상가에 인접하여 접근성이 좋은 순이 될 것이구요… 

 

예전, 초창기 용산국제업무지구에 대한 환상이 최고조에 이르렀을 때, 보라매공원 근방의 소형 분양현장 홍보물에 '용산국제업무지구까지 20분 소요'하는 문구가 들어있었던 기억이 납니다^^

 

주택을 투자 대상으로 하는 경우 재개발이 기대되는 단독주택이나 빌라보다는 아파트가 빠를 것 입니다.