재개발 A-to-Z

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관리처분 인가 직전부터 재개발 아파트 준공 이 후까지의 기간 동안에 발생하는 거래와 관련한 '재개발 양도소득세'는 그야 말로 잔뜩 헝클어진 실타래와도 같습니다.

 

일정한 기준이 있는 듯 하면서도 보유 주택의 숫자, 보유기간, 거주기간, 취득시기, 양도시기 등이 천차만별인 상황들에 따른 예외 단서들이 많아서, Case by case로, 모든 경우들 마다 세밀하게 따져 보아야 합니다.

 

이러한 혼란과 예외들은, 재개발 입주권의 특수한 성격에서 기인합니다.

 

분양권과 같이 신축 아파트를 획득할 수 있는 권리이지만, 단순히 권리만 있는 상태가 아니라 기존의 토지에 대한 소유권에 기반한 권리이면서, 기존의 건축물에 대한 양도소득세 감면 요건의 승계와 단절 등의 문제가 복합적으로 얽혀 있기에 이렇듯 복잡하고 혼란한 구조가 될 수 밖에 없는 태생적 문제들을 안고 있는데, 거기에 더하여 최근에 이루어진 무차별적인 법 개정은 가뜩이나 혼란한 구조를 아예 미적분 문제풀이 수준으로 끌어 올려 버렸습니다.

 

이 복잡한 구조의 세금을 쉽게 풀어서 알리는 것은 정말 난해한 일 입니다. 그래서…

 

비교적 자주 접하게 되는 몇 가지 상황들을 하나씩 예를 들어가면서 설명해 나가겠습니다.

 

 

 

재개발 입주권 전환 기준일 : 관리처분 인가일

 

본론에 들어가기에 앞서, 재개발 지역의 부동산이 입주권으로 전환되는 시점에 대한 소득세법의 규정을 정확히 알아둘 필요가 있습니다. 차후에 언급될 상황들에 대한 설명을 이해하는데 필요합니다.

 

건축물의 철거·멸실 여부와는 무관하게 관리처분계획 인가 이 후부터를 소득세법상 입주권으로 판단합니다. 실제로는 아직 주거 사용 중인 주택이어도 소득세법상으로는 입주권이 되는 것 입니다.

 

※ 참고로 취득세와 재산세 등 지방세법에서는 철거〮멸실된 날을 입주권 전환 시점으로 보고 있습니다.

 

 

 

재개발 입주권의 성격

 

재개발 입주권은 세법을 적용하는 상황에 따라서 팔색조처럼 변화하는 성격을 가지고 있어서 입주권은 주택으로 본다고 하는 말이 통용되고 있는데, 양도소득세와 관련한 특정 경우에서만 입주권을 주택으로 보는 것이며, 입주권은 어디까지나 입주할 권리로서의 성격이 우선입니다.

 

입주권을 처음부터 주택으로 간주해 버리면 상황마다 달라지는 양도소득세의 적용을 이해하기 쉽지 않습니다.

 

기본적으로는, 입주권은 권리이지만 (다주택 중과와 같은) 경우에 따라서는 주택으로 간주한다, 이렇게 이해하시는 게 도움이 될 겁니다.

 

 

 

한남3구역 내 1주택을 입주권 전환 후 양도

 

관리처분 인가전까지 비과세 요건을 갖추었다면, 관리처분인가 후 입주권으로 전환이 된 후에 양도하여도 비과세를 적용받습니다. 다만, 조합원지위 양도가 금지되므로 팔 수 있는 분들이 제한적이겠지요^^

 

일시적 2주택 요건도 동일하게 적용 받습니다. 입주권으로 전환되며 일순간에 종전 주택에 대한 비과세 혜택이 상실되는 것을 막기 위해 예외를 둔 것 입니다.

 

다만, 한남3구역(투기과열지구)에서 10년보유 5년 거주 요건을 충족하여 조합원지위 양도가 가능한 경우에는 일시적 2주택을 활용할 수 없습니다. 입주권 양도 전에 주택을 먼저 취득하면 2주택이 되면서 입주권을 양도할 수 없게 되어 버립니다.

 

 

 

한남3구역 입주권 + 1주택 보유한 경우의 양도

 

• 1주택을 먼저 처분하는 경우 : 입주권을 주택 수에 포함하여 다주택(2주택) 중과

• 입주권을 먼저 처분하는 경우 : 중과 배제

 

한남3구역 입주권 획득 이 전 부터 다른 1주택을 동시에 보유하고 있던 경우에 해당되는 사항으로, 신축 아파트 입주 전에 둘 중 하나를 양도하는 경우에 적용됩니다.

 

주의1 : 위의 경우 한남3구역 입주권 먼저 양도는 불가능(관리처분인가 후 조합원지위 양도금지)

주의2 : 10년보유 5년 거주 예외에 해당하지 않음(1세대 1주택만 해당)

주의3 : 비과세 주택(구역외부)과 한남3구역 상가(또는 나대지) 소유한 경우, 주택 입주권 전환 후 주택의 비과세 혜택 상실 

 

한남3구역의 상가나 나대지를 소유하고 비과세 요건을 갖춘 (구역외부의) 1주택을 소유했다면, 관리처분 인가 전에 주택을 양도해야 비과세 적용을 받을 수가 있습니다.(또는 일시적 1주택 1입주권 활용. 아래에서 설명)

 

 

 

입주권에 대한 장기보유특별공제

 

관리처분 인가 전부터 아파트 취득 후까지 계속 보유한 입주권에 대해서는 해당 기간만큼 보유기간이 인정됩니다.

 

이 기간동안 계속 보유한 경우에만 적용하며, 이 기간 중 양도하거나 취득한 경우에는(입주권 상태에서 거래) 입주권상태의 기간은 장기보유특별공제 적용시 보유기간으로 인정하지 않습니다.

 

1. 이 기간 계속 보유 : 입주권 상태의 기간 포함하여 소유한 전 기간에 대해 보유기간 인정

2. 관리처분 인가 이후 양도시 : 관리처분 인가일 전 까지 보유기간만 인정(입주권기간 제외)

3. 관리처분 인가 이후 취득시 : 아파트 취득시부터 보유기간만 인정(입주권기간 제외)

 

 

 

대체주택(소득세법 시행령 제156조의2 제5항)

 

재개발, 재건축 구역에서 1세대 1주택을 소유한 경우, 해당 사업의 시행으로 인한 공사기간 동안 일시적 주거용도로 사용하기 위해 취득하는 주택에 대해서는, 신규 취득하는 주택을 '대체주택'으로 보아 양도소득세를 비과세 합니다.

 

대체주택에 대하여서는 보유기간과 거주기간 제한도 없을 뿐 더러, 사업시행인가 이 후 신축 아파트 입주까지 매우 장기간이 소요되는 실정이라서, 대체주택을 잘 활용하면 매우 오랜 기간 동안 사실상 2주택을 보유하면서도 둘 다 비과세를 적용 받을 수가 있어 최고의 절세 효과를 누릴 수 있습니다. 입주권은 종부세 대상이 아니므로 보유세에 대한 부담도 없습니다.

 

대체주택에 대해 비과세 적용을 받을려면 다음의 요건을 갖추어야 합니다.

 

  • 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것
  • (재개발)주택 완공 후 2년 이내 세대원 전원 입주, 1년 이상 계속 거주할 것
    • 세대전원이 출국하여 부득이하게 요건을 충족할 수 없는 경우에는 출국사유 해소(출국한 후 3년 이내에 해소되는 경우만 해당)되어 입국한 후 1년 이상 계속하여 거주
  • (재개발)주택 완공 전후 2년 이내에 종전주택(대체주택) 양도할 것

 

 

 

일시적 1주택 1입주권 특례(소득세법 시행령 제156조의2)

 

대체주택 또한 이 특례에 해당하며 대체주택의 경우와는 반대로, 먼저 주택을 소유하고 있던 상태에서 입주권을 취득하여도 종전 주택에 대해 비과세 혜택을 주는 특례가 있습니다.

 

주택을 먼저 취득하고 입주권을 나중에 취득하는 경우이며, 종전 주택의 양도시점에 따라 두 가지 기준이 있습니다.

 

  • 입주권 취득일로부터 3년 이내 종전주택 양도하는 경우
    • 종전 주택 취득 후 1년 이 후에 입주권 취득해야 함(임대주택 등 예외 있음)
  • 입주권 취득일로부터 3년 이후 종전주택 양도하는 경우(다음 요건 모두 충족해야 함)
    • (재개발)주택 완공 후 2년 이내 세대원 전원 입주, 1년 이상 계속 거주
    • (재개발)주택 완공 전후 2년 이내에 종전 주택 양도할 것

 

여기에서 입주권의 취득이란, 입주권으로 전환 된 이후에 신규 취득하는 것이며, 종전에 보유하던 2주택 중 하나가 입주권으로 전환되는 경우는 신규 취득에 해당하지 않아서 위 특례 적용을 받지 못합니다. 아래 유권해석 참조.

 

2주택 보유중 1주택이 입주권으로 전환된 경우에는 비적용

 

반면, 위에서 언급했던 1주택과 재개발상가를 소유하다가 상가가 입주권으로 바뀐 경우에는, 위의 특례를 적용받아 종전의 주택에 대해 비과세를 적용받을 수가 있습니다.

 

1주택 소유 중 상가건물의 재개발로 조합원입주권을 취득한 경우

 

오래 전의 유권해석이라 해당 해석에서 제시한 법령이 현행 법령과는 세부항목별 적용 기간이 조금 다를 뿐 입니다.

 

결과만 놓고 보면 동일하게 1주택과 1입주권을 보유한 상황인 것인데, 2주택을 보유하고 있다가 1주택이 입주권으로 전환되는 경우에는 입주권의 신규 취득으로 인정하지 않으며, 1주택과 상가를 보유하고 있다가 상가가 입주권으로 전환되는 경우에는 신규 취득으로 보아, 일시적 1주택 1입주권 특례를 적용받을 수 있는 것 입니다.

 

 

 

 

상가, 나대지 등이 주택입주권으로 바뀐 경우의 양도소득세

 

상가 등 비주택이 주택의 입주권으로 전환되면서 달라지게 되는 양도소득세의 적용을 정리해 봅니다.

 

• 비과세 요건을 채운 1주택을 보유한 상태에서 비주택(상가, 나대지 등)이 주택의 입주권으로 전환되면, 1주택 1입주권 상태가 되면서 기존 주택이 비과세 되지 않습니다. 따라서 비주택이 입주권으로 전환되기 전 기존 주택을 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

 

• 입주권 전환 전에 기존 주택을 처분하지 못했다면, 위의 일시적 1주택 1입주권 특례요건을 활용하여 기존 주택에 대해 비과세를 적용받을 수도 있습니다.

 

• 다른 주택이 없이 비주택만 소유하였다가 입주권으로 전환되고 완공된 아파트에 입주하여 비과세 요건을 충족하였다면, 관리처분인가일부터 장기보유특별공제를 적용받게 됩니다.(유권해석 링크)

 

 

 

 

입주권 양도세의 계산 및 기타 사항들

 

보유 기간 중에 입주권 상태가 포함되어 있는 경우의 양도소득세 계산은, 입주권 상태와 입주권이 아닌 상태를 따로 구분하여 양도차익을 계산하고 그 차익을 합산하여 구합니다.

 

최종 양도가액에서 최초의 취득가액을 차감하면 간단할텐데? 하는 의문이 들 수 있는데, 위에 언급한 바와 같이 입주권 상태의 기간에 대한 장기보유특별공제 적용이 양도 및 취득 시점에 따라서 다르게 적용이 되며, 청산금(추가분담금과 환급금)에 따른 양도세 계산 등의 복잡한 요인이 있어서 그렇게 하는 것 입니다.

 

입주권, 청산금 등과 관련한 양도세 계산식에 있는 '평가액'은 오해할 법 한 표현인데, '종전자산평가액'이 아니라 '권리가액'을 의미합니다. 그리고 이 권리가액은 인가 받은 관리처분계획 상의 권리가액입니다.

 

 


 

 

재개발 입주권과 관련한 양도소득세의 설명은 여기까지만 하겠습니다.

 

미처 언급하지 못한 수많은 상황들이 있을 것이나 일반적으로 흔하게 발생할 수 있는 상황들만 간추려 정리하였으며, 위에 열거한 상황들에서 조금만 경우가 벗어나도 적용이 완전히 달라질 수도 있으니 위의 내용들은 그저 참고만 하시고 실제로 매매에 임하실 때는 반드시 세무전문가와 상담 하세요.

 

이 자료는 상당히 오랜 시간동안 자료를 수집하고 관계법령을 해석하면서 세무사님의 자문을 받아가며 확인에 확인을 거듭한 다음 정리하였습니다.

 

소득세법의 조항이 너무 많고 순서가 뒤죽박죽이라 해석에 많은 고충이 있었으며 정확한 현행 세법에 따른 내용만을 정리하였다고 확신하지만 혹시나 알고 계시는 내용과 다르다면 서슴치 말고 얘기해 주시면 다시 검증하도록 하겠습니다.

 

도움 주신 세무사님께서는 정작 이 글을 못 볼지도 모르지만 진심으로 심심한 감사의 뜻을 전합니다. 아울러 몇 일 간 괴롭혀 드린 점 사과드리며 용서를 구합니다 ^^

 

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